Перемещение дома на самом высоком уровне с 2007 года, благодаря росту цен на жилье и увеличению доступности финансирования. Более того, ограниченный объем предложения жилья помогает ластынам получать более высокую прибыль сейчас, чем они получали после жилищного кризиса, когда выкупа затормозили рынок.

В то время как покупка, исправление и быстрая перепродажа недвижимости могут быть прибыльными, требуется гораздо больше денег, чтобы перевернуть дом, чем просто купить дом, в котором вы хотите жить. Вам не только нужны деньги, чтобы стать собственностью владелец, вам также нужны ремонтные средства и деньги для оплаты налогов на недвижимость, коммунальных услуг, страхования и процентов по кредиту с того дня, когда продажа закрывается через работу по реабилитации и до дня ее продажи. Краткосрочные ставки налога на прирост капитала от 10% до 39. 6%, в зависимости от вашего федерального подоходного налога, сократят любую прибыль, которую вы заработаете на свойствах, которые вы переворачиваете в течение одного года или меньше.

Если у вас нет денег, чтобы вкладывать деньги, начать работу с переводом в дом - это нелегкое предложение. Это не 2005 год, когда любой, кто мог туман зеркало, мог получить ипотеку ни с чем. Даже при первоначальном взносе вы будете платить больше, когда займете деньги, чтобы финансировать флип, чем когда вы заимствуете, чтобы купить первичное место жительства: кредиторы видят, как переворачивается как более рискованное предложение.

Кроме того, многие кредиторы не будут работать с неопытными ластами. Они захотят увидеть, что у вас есть успешный послужной список переворота по крайней мере одного дома и не будет делать исключений. Другие будут работать с неопытным флиппером, но будут взимать более высокие сборы, пока этот человек не развивает успешный послужной список. (См. 5 ошибок, которые заставляют дом переворачивать флоп .)

Если вы заинтересованы в перевороте домов, но не являетесь покупателем с наличными деньгами, вот несколько вариантов финансирования усилий.

1. Получить кредитный кредит

Эксперты не согласны с тем, что именно означает «твердые деньги». Некоторые говорят, что это относится к тому, что он намного дороже, чем традиционное финансирование, и имеет «более сложные» условия. Другие говорят, что это потому, что оно финансирует дома, которые «трудно» для обычных кредиторов финансировать. Третьи говорят, что термин описывает залоговое обеспечение кредита: твердый актив, который в данном случае является недвижимостью.

Как работают эти ссуды

Кредиты с твердой денежной наличностью обычно имеют срок менее одного года и процентные ставки от 12% до 18% плюс два-пять баллов. Точка равна 1% от суммы кредита, поэтому, если вы заимствовали 112 000 долларов, а кредитор начислял два очка, вы заплатили бы 2% от 112 000 долларов США или 2 доллара США за 240 долларов. Вместо того, чтобы оплачивать пункты при закрытии, как вы бы с обычной ипотекой, с твердым денежным ссудом, который вам, возможно, не придется платить, пока дом не продаст, что может помочь вам финансировать флип, не расставаясь с вашими собственными деньгами.

Кредиторы с твердыми деньгами основывают сумму, которую вы можете одолжить на стоимости после ремонта (ARV) дома. Если дом стоит 80 000 долларов США, а ARV составляет 160 000 долларов США, и вы можете брать до 70% АРВ-услуг, тогда вы можете взять 112 000 долларов США. После оплаты покупной цены в размере 80 000 долларов у вас останется 32 000 долларов за закрытие расходов, ссуды кредиторам, реабилитационные услуги, расходы на оплату и расходы на продажу, такие как комиссии по планированию, маркетингу и агентству по недвижимости. Если вы можете придерживаться этого бюджета, вам не нужны деньги из кармана, чтобы перевернуть дом.

Брайан Дэвис, соучредитель SparkRental и инвестор недвижимости с 15 объектами недвижимости, говорит, что можно избежать уплаты стоимости закрытия, договорившись о том, чтобы продавец заплатил их.

$ 2, 240 в пунктах будут занимать значительную часть бюджета в размере $ 32 000, хотя, и если вы платите 15% процентов в течение шести месяцев, ваши общие процентные расходы на $ 112 000 будут составлять $ 8, 400 Кредиторы с твердой денежной системой обычно ожидают ежемесячные платежи только по процентам, в то время как кредит является непогашенным, но некоторые из них могут позволить проценты начислять и не требовать, чтобы они были оплачены до завершения флип. После этих двух больших расходов у вас будет всего 21 360 долларов за все остальное - меньше, если вам придется заплатить за закрытие. Но если дом действительно продается за 160 000 долларов, вы смотрите на прибыль в размере 48 000 долларов за минус налоги в течение шести месяцев работы, возможно, без написания одной чеки с вашего собственного банковского счета.

Жесткие деньги против обычных кредитов

Лукас Мачадо, президент House Heroes, группы инвесторов в недвижимость, которые ремонтируют и переворачивают дома в плохом состоянии в Южной Флориде и финансируют ссуды на твердые деньги, говорит, что ссуды на твердые деньги являются самыми популярный и быстрый способ получить деньги за флип, так как нет бюрократической волокиты.

«Свойства в плохом состоянии не соответствуют рекомендациям по традиционному финансированию ипотеки. С другой стороны, кредиторы с твердыми деньгами ожидают одолжения домов, - говорит Мачадо. В отличие от обычных кредиторов, таких как банки, они не связаны рекомендациями относительно состояния имущества или квалификацией заемщика, такими как отношение долга к доходу и кредитные баллы.

«Кредиторы с твердыми деньгами решают, делать ли кредит, оценивая силу сделки и надежность домашнего флиппера», - говорит Мачадо. Если затраты на покупку и ремонт по сравнению со стоимостью перепродажи имеют смысл, а домашний флиппер заслуживает доверия, кредитор по твердым деньгам займёт кредит. «Если дефолтор по умолчанию, жесткий кредитор может отказаться, взять собственность на дом и продать его выгодно самостоятельно. «

В некоторых случаях кредиторы с твердыми деньгами захотят увидеть такие документы, как налоговые декларации, банковские выписки и кредитные отчеты, но это зависит от кредитора. Еще одна разница между обычными кредиторами и кредиторами с твердой денежной наличностью заключается в том, что последним все равно, заимствованы ли авансовые платежи.

Кредитор с твердыми деньгами, похожий на банк, будет удерживать первое залоговое положение на дому до тех пор, пока заемщик не погасит кредит, но заемщик будет владельцем и будет держать дело, объясняет Мат Тренчард, менеджер по приобретению с Сенной House Buyers, одна из крупнейших компаний по покупке жилья в Хьюстоне.

Где искать кредиторов

Одно место, где можно найти кредитора с твердыми деньгами, онлайн.

Lima One Capital будет работать с новыми ластами и будет предоставлять до 90% от займа к стоимости или до 70% от кредита до АРВ. Сборы и процентные ставки снижаются при переполнении заемщиком. Lima One предоставляет кредиты в большинстве штатов; тарифы и сборы варьируются в зависимости от штата. В общем, ожидаем заплатить первоначальный взнос в размере 3,5% и процентную ставку в размере 12%, если вы завершили до одного флип за последние 24 месяца; 3% первоначальный взнос и 11% -ная процентная ставка с двумя-четырьмя флипсами под вашим поясом; и комиссионный сбор в размере 2% и процентная ставка 9. 99% с пятью или более завершенными флипсами. Заемщики с кредитными рейтингами ниже 680 смогут заимствовать немного меньше и будут платить самые высокие издержки; минимальный кредитный рейтинг - 630. Lima One Capital требует 10% первоначального взноса и предлагает условия погашения до 13 месяцев.

LendingHome предлагает фиксированные и флип-кредиты на сумму до 90% от покупной цены и 100% затрат на обновление. Заемщики должны представить банковские выписки, чтобы показать, что они могут покрывать первоначальный взнос и расходы на закрытие; договор купли-продажи; список их прошлых проектов с исправлением и переворачиванием; документация собственности; и авансовый платеж. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 12%. Существует комиссия в размере 199 долларов США для покрытия расходов на андеррайтинг сторонних займов. LendingHome также взимает плату за инициирование, плату за оценку, а также плату за титул и депозит, а компания удерживает средства реабилитации до тех пор, пока ремонтные работы не будут завершены.

В качестве другого варианта Мачадо предлагает обратиться к местным инвестиционным ассоциациям недвижимости, местным инвесторам и местным агентам по недвижимости, чтобы найти кредиторов с твердой денежной наличностью. Но не может быть места для переговоров, особенно по пунктам и процентным ставкам.

За последние три с половиной года, отмечает Мачадо, было так много возможностей одолжить деньги, что нет необходимости преследовать сделку. «Зачем брать кредит при более низком возвращении сегодня, когда завтра вы, возможно, встретите другую возможность? " он спрашивает.

2. Проконсультируйтесь с частными кредиторами

«Частный кредитор - это просто человек с существенным капиталом, чтобы ссудить вас», - говорит Тренчард. «Вы были бы удивлены, сколько людей там ищут деньги, которые они ссудили. Они будут работать так же, как HML [hard money lender], за исключением того, что вы можете получить более высокие ставки и условия. «

Trenchard говорит, что частные кредиторы могут быть более открытыми для переговоров по условиям оплаты, чем кредитные кредиторы. Они могут даже быть готовы действовать в качестве партнера по сделке и брать часть прибыли в обмен на то, чтобы не взимать проценты заемщика.

«Ключом для неопытного флиппера является уверенность в переговорах», - говорит Тренчард. «Им нужно подключиться к сети и поговорить с другими ластами о том, насколько они привыкли платить и знают, что они могут уйти. Не думайте, потому что вы не могли договориться с первым кредитором, с которым вы говорите, что вы не найдете денег на сделку. «

Если у вас нет богатого дяди, вы можете искать частных кредиторов на местных мероприятиях в сфере недвижимости.Эти люди могут взимать с 8% до 12%, плюс от нуля до двух очков, по сравнению с 12% -15% кредитного лидера с 2-5 очками, говорит Тренчард. Как жесткий кредитор или банк, они возьмут первое залоговое удержание в доме.

Как доверять частному кредитору

Опытные профессиональные ласты говорят, что лучший способ проверить частного кредитора, с которым вы собираетесь работать, - это поговорить с другими ластами, - которые вы также найдете на мероприятиях в сфере недвижимости - и спросите, есть ли у них опыт работы с этими кредиторами. Как быстро произошел поворот? Какую цену они получили? Насколько отзывчив кредитор? Вы также можете запросить ссылки и позвонить им.

Наихудший сценарий, как правило, заключается в том, что сделка проваливается, потому что кредитор не предоставляет обещанное финансирование, а покупатель теряет свой серьезный денежный депозит. Другая возможность удивляется в таблице посещений неожиданными гонорарами кредитора. Существует также потенциал для юридических сражений по условиям контракта или кредитора, пытающегося поймать заемщика по умолчанию, чтобы он мог отказаться от собственности. Это все основания для проверки кредитора перед подписанием чего-либо.

«Тем не менее, помните, что в этом виде сделки кредитор торгует кучей денег в обмен на некоторые подписанные листы бумаги - кредитные документы. Это неплохая сделка для заемщика, - говорит Мачадо.

Частные кредиторы онлайн

Как и кредиторы с твердыми деньгами, вы также можете найти частных кредиторов в Интернете.

5 Arch Funding , основанный в Ирвине, штат Калифорния, работает с опытными ластами в 18 штатах, с более скоростью. Он предлагает однозначные процентные ставки по фиксированным и флип-кредитам.

Якорные кредиты утверждают, что это крупнейший в стране фиксированный кредитор. Компания Calabasas, Калифорния может заключать сделки в течение семи дней по широкому спектру типов собственности по конкурентоспособным процентным ставкам в 20 штатах. Условия варьируются в зависимости от штата; в Калифорнии, например, имеются кредиты с процентными ставками от 8% до 12%, в зависимости от опыта ссуды и стоимости заемщика, с первоначальной оплатой от 2% до 3% и сроком кредита от 6 до 12 месяцев без предоплаты штрафы. Ласты могут брать до 70% от АРВ дома. Заемщики должны иметь проверенную репутацию не менее пяти флип за предыдущие 18 месяцев; Якорные займы будут рассматривать займы для квалифицированных корпораций и многопользовательских LLC с менее чем пятью сальто.

Компания Trenchard не рассматривает компании, которые предоставляют деньги лапшам для частных кредиторов, даже если они ссылаются на них именно так, потому что они, как правило, имеют сборы и процентные ставки, аналогичные тем, что у кредиторов с твердой денежной наличностью. Однако два примера выше являются исключениями.

Дэвис говорит, что некоторые компании могут называть себя частными кредиторами просто потому, что они частные компании, но технически частный кредитор - друг, член семьи или другой человек, который не делает бизнес из средств по кредиту, но соглашается сделать заем.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding полагается на группу различных лиц и / или учреждений для совместного финансирования кредитов.Каждый кредитор, которого называют инвестором, предоставляет небольшой процент займа заемщика и получает проценты за эти деньги.

Традиционные сайты crowdfunding, такие как Проспер, не предназначены для покупки и перемещения домов; Максимальная сумма кредита Prosper в размере 35 000 долларов США предназначена для таких проектов, как ремонт дома, консолидация задолженности и финансирование малого бизнеса. В этом разделе представлены специальные сайты для обрабатки для жилых объектов недвижимости. Варианты включают RealtyShares , Groundfloor Finance и Патч земли . Некоторые из них будут «префинансировать» ваш кредит, а это означает, что компания быстро закроет ваш кредит, используя свои собственные деньги, в то время как ожидает, что инвесторы будут вкладывать средства, в то время как другие не закрывают ваш кредит, пока инвесторы полностью не профинансируют его. Это может означать медленное закрытие или закрытие.

«Веб-сайты Crowdfunding занимают аналогичную нишу, поскольку кредиторы с твердыми деньгами», - говорит Дэвис. «Они относительно дороги, но будут кредитовать инвесторов в недвижимость независимо от того, сколько у них ипотечных кредитов, и в значительной степени сосредоточиться на обеспечении и качестве самой сделки. «

Четыре сайта Crowdfunding

RealtyShares предлагает краткосрочный кредит на финансирование реабилитации (LTC) до 90%, закрытие всего за 10 дней, срок от 6 до 24 месяцев и ставки, начинающиеся с 9%. Доступны займы в размере от 100 до 10 млн. Долл. США. Компания работает с опытными инвестиционными компаниями с проверенным опытом и одобряет только 5% сделок.

Groundfloo r предлагает кредиты от $ 25 000 до $ 2 миллионов при финансировании до 90% LTC, закрытии всего за семь дней, без выплат в течение срока кредита, и никаких налоговых деклараций или банковские выписки, необходимые для займов в размере полумиллиона. Процентные ставки варьируются от 6% до 26%. Заемщики должны выплачивать минимум три месяца, даже если они скорее погасят кредит. Типичные затраты на закрытие составляют от $ 500 до $ 1, 500, а Groundfloor - от двух до четырех очков за кредит. Все сборы и сборы могут быть включены в кредит. Groundfloor обычно не работает с неопытными ластами.

Патч земли предлагает кредиты от 100 000 до 5 миллионов долларов США с финансированием до 80% от стоимости кредита или до 70% послереализованной стоимости, закрытия всего за 7 дней, и процентные ставки, начиная с 7. 99%. Заемщики автоматически выплачивают ежемесячные процентные платежи по кредитам на срок от одного до 36 месяцев. Patch of Land работает только с опытными разработчиками.

AssetAvenue , онлайн-кредитор, базирующийся в Калифорнии, финансирует кредиты в размере от 150 000 до 2 миллионов долларов для инвестиционных объектов в 43 штатах и ​​говорит, что может закрыть кредит на реабилитацию всего за 10 дней. Он взимает плату за подачу заявки, чтобы третье лицо могло выполнить должную осмотрительность по запросу займа заемщика; он также взимает плату за инициирование и другие стандартные расходы на закрытие. Ласты могут брать до 75% от покупной цены и до 100% бюджета реабилитации. Заемщики загружают свои документы и могут контролировать ход своего кредита в Интернете. Кредиты погашаются посредством автоматического дебетования с банковского счета заемщика.

Возможные недостатки

Тренчард и Мачадо заявили, что они не использовали какие-либо недвижимые веб-сайты для поиска недвижимости. Но оба подозревали, что процесс crowdfunders для оценки и совершения сделки может быть медленнее, чем то, что заемщик будет испытывать с частным или твердым кредитором, с которым он или она имеет прочные отношения. Эти кредиторы могут закрыть сделку в течение 24 часов, когда появится прекрасная возможность, и все документы в порядке.

В отличие от частного кредитора, сайты crowdfunding также могут не дать возможности для переговоров. Они могут устанавливать параметры для каждой сделки, поскольку они несут ответственность перед большой группой инвесторов.

(Узнайте больше о своих обязанностях, когда вы продаете в Переливание недвижимости: 8 раскрытий, которые вы должны сделать .)

Итог

Если у вас недостаточно денег, чтобы перевернуть дом без финансовой помощи - или если у вас есть деньги, но вы хотите ограничить свой риск - есть несколько способов получить финансирование. Жесткий кредитор денег, частный кредитор или сайт недвижимости, который может помочь вам достичь ваших мечтаний о переполнении дома.

Все эти варианты дороги по сравнению с традиционным ипотечным финансированием для дома, занятого владельцем, но их цена отражает высокий риск, который принимает кредитор, и вероятность того, что вы получите кредит с низким процентом, чтобы перевернуть дом. Но использование денег других людей не только позволяет вам начать работу с переворотом бизнеса, когда у вас мало или вообще нет наличных денег для инвестиций, это также дает вам возможность перевернуть больше свойств одновременно и увеличить свою общую прибыль, как только вы приобретете достаточный опыт для совершения нескольких сделок ,

«Если вам известны варианты, где их найти и как подключиться к сети, проблема заключается в поиске сделок, а не в поиске денег», - говорит Тренчард. «Очень много денег можно найти для многих, но очень сложно найти отличные предложения. "

Отказ от ответственности: кредиторы, названные и описанные в этой статье, представлены только в информационных целях. Ни Investopedia, ни автор не одобряют ни одну из этих компаний. Заемщики должны провести собственное исследование, прежде чем определить, является ли какой-либо из этих кредиторов хорошим выбором для удовлетворения конкретных потребностей в финансировании.