Это фундаментальный принцип теории управления портфелем, который включает альтернативные активы в рамках хорошо диверсифицированного портфеля. Одной из самых популярных альтернативных инвестиций для опытных инвесторов является недвижимость. Для тех, кто хочет хеджировать свои запасы против инфляции и пользоваться потенциалом устойчивого потока денежных потоков, существуют два основных метода для получения этого относительно стабильного класса активов: инвестиционные фонды недвижимости (REITS) и недвижимость прямых инвестиций (PERE) фонды. Мы смотрим на природу и историю фондов PERE, их преимущества и то, как они складываются против REIT. (Подробнее см.: Как инвестировать в частную недвижимость? И может ли ваша недвижимость стабилизировать ваш портфель?)

Что такое частный фонд недвижимости?

Согласно исследованиям Центра недвижимости Целль / Лурье в Школе бизнеса Wharton, чувствуя необходимость накопить «военный сундук» капитала, чтобы приобрести правонарушители, которые были исключены, первый объединенный фонд PERE был создан бизнес-магнатом Сэм Целль в 1980-х годах. В то время как эта новаторская фирма привлекла в общей сложности 409 млн. Долл. США, по данным Preqin Research, сектор PERE с тех пор вырос до 742 млрд. Долл. США в глобальных активах под управлением в 2014 году.

Этот большой рост популярности переводится в миллионы долларов в виде платы за управление, так как фирмы PERE активно управляются и, как и хедж-фонды, управляющие фондами (или общие партнеры) получают процентную плату, основанную на общий совершенный капитал. Менеджеры PERE также склонны инвестировать вместе с инвесторами (партнерами с ограниченной ответственностью или LP), как правило, с собственным вкладом в размере 3-10 процентов, и им не разрешается создавать дополнительные средства до тех пор, пока капитал, предназначенный для текущей фирмы, не будет существенно развернут ,

Инвесторы фирм PERE, как правило, являются институциональными (пенсионные фонды, фонды фондов, фонды фондов и т. Д.) Или лица с высокой стоимостью. Эти инвесторы объединяют свои взносы в закрытые «слепые пулы» для того, чтобы их разворачивали по усмотрению генерального партнера по различным инвестициям, связанным с недвижимостью, в пределах риска и прибыли и обычно длятся от трех до восьми лет. Стратегии потенциальных инвестиций, которые может предпринять фирма PERE, заключаются в следующем:

• Основные стратегии, которые преследуют разнообразные, низкорисковые / доходные, традиционные классы активов (офисные помещения, розничные, промышленные и многосемейные подразделения) в установленных местах. В основных стратегиях практически нет долга, и они стремятся обеспечить постоянный поток денежных потоков для ЛП.
• Стратегии Core-Plus используют умеренное количество рычагов и, как правило, имеют более умеренный риск, а также возврат.Активы Core-plus могут располагаться в менее установленных местах и ​​могут потребовать некоторую форму добавочных добавок.
• Стратегии Value-Add предлагают средний и высокий риск и доходность, а также более высокий уровень кредитного плеча, чем основной или основной плюс. Стратегия добавленной стоимости направлена ​​на повышение ценности за счет операции, повторного лизинга или повторного развития приобретенных активов.
• Оппортунистические стратегии - это стратегии высокого риска и высокой доходности, которые нацелены на плохо управляемые, свободные или устаревшие активы. Эти стратегии используют очень высокие кредитные плечи и могут включать в себя приобретение целых компаний или портфелей активов или же требуют полного развития или проектов конверсии.
• Межанинское кредитование / проблемный долг - это стратегии, применяемые фирмами, которым удобно владеть базовыми активами в случае дефолта заемщика, поскольку кредиты, выданные фирмами, участвующими в этой стратегии, имеют более агрессивные условия, чем традиционные кредиторы.
• Fund-of-Funds - это средства, которые инвестируют в сторонние фирмы, управляемые PERE, и предлагают диверсифицированное инвестиционное решение для мелких инвесторов, стремящихся получить доступ к более крупным эксклюзивным фирмам.

Преимущества Инвестирование в PEREs

Как уже упоминалось ранее, средства PERE обычно доступны только институциональным инвесторам и лицам с высокой себестоимостью. Тем не менее, члены широкой общественности могут получить доступ к PERE через публичные фонды прямых инвестиций, предлагаемые такими фирмами, как Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0. 43% Создано с помощью Highstock 4. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31. 11-0. 58% Создано с Highstock 4. 2. 6 ) и LP группы Carlyle (CG) CGCarlyle Group LP22. 25-1. 33% Создано с Highstock 4. 2. 6 ). Благодаря своей активно управляемой природе средства PERE предоставляют возможности для опытных управленческих команд искать и обходить неэффективные свойства и создавать богатство инвесторов, выполняя инициативы с добавленной стоимостью. Кроме того, частный характер средств PERE предоставляет руководителям команд более непосредственный вклад в повседневные дела, не беспокоясь о приливе и потоке, присущих публичным фондовым рынкам. Кроме того, этот частный характер позволяет руководству гибко проводить различные стратегии, такие как разделение или объединение различных свойств и продажа, финансирование или лизинг существующего портфеля недвижимости по любому числу критериев (география, тип и т. Д.)

PEREs против REITs

Показатели PERE часто сравниваются с их публично торгуемыми аналогами: REIT. Некоторые инвесторы готовы отказаться от потенциальных источников альфы, которые приходят с активным управлением PERE, вместо прозрачности REIT, ликвидности и отчетности на публичном рынке. Исследование, проведенное Национальной ассоциацией инвестиционных инвестиций в недвижимость (NAREIT) в 2010 году, сравнило 17. 5 лет данных с рынка REIT на рынке США и фондов прямых инвестиций, и обнаружил, что государственные REITs опережают основные, добавочные и оппортунистические фонды в течение полный рыночный цикл.Тем не менее, исследование также показало, что во время бычьих рыночных этапов цикла (от пика до пика) оппортунистические фонды, как правило, превосходят REITS в годовом исчислении из-за более короткого периода времени между пиками (хотя основные средства и средства с добавленной стоимостью продолжались к запаздыванию).

Рисунок 1 ниже демонстрирует чистую прибыль средств PERE по сравнению с REIT за период с 1989 по 1990 год.

Premium »/>

Кроме того, вопреки тому, что REITs испытывали большую отдачу и более высокую краткосрочную волатильность, статья« Инвестиции и пенсионное обеспечение Европы »за 2009 год показала, что после возвращения PERE« сглаживаются »и оцениваются на как и акции, корреляция между частной недвижимостью и REIT была значительно выше и увеличивалась с течением времени. Решение? Включите оба класса активов, чтобы создать более эффективную границу во всех точках спектра риска-возврата (Иллюстрация B) .

В приложении B показано увеличение доходностей, скорректированных с учетом риска, как только REIT и PERE будут добавлены в портфель. (Подробнее см. Раздел «Как диверсифицировать с помощью REIT».)

Управление активами: государственная и частная недвижимость: Комната для обоих в диверсифицированном портфеле »/>

Источник: BNY Mellon Asset Management

Итог

Для инвесторов, которые хотят диверсифицировать недвижимость, фонды прямых инвестиций являются хорошим способом получить доступ к этот класс активов. Несмотря на то, что средства REERE не являются такими же прозрачными, как REITS, средства PERE, созданные опытной и проверенной управленческой командой, руководствуясь дисциплинированной и целенаправленной инвестиционной стратегией без чрезмерной зависимости от рычагов, могут обеспечить высокую степень доходности, скорректированной с учетом риска.