Аренда собственности имеет свои привилегии. Сделано правильно, вы можете получить поток возвращающихся доходов, ваш ипотечный кредит и прибыль каждый месяц. Не говоря уже о непредвиденных обстоятельствах, когда вы решите продать. (См. Также: 10 лучших характеристик выгодной аренды недвижимости.)

Но эта машина, приносящая доход, может стоить вам, если и когда вы продаете. В конце концов, дядя Сэм захочет сократить его в виде налогов на прирост капитала. Прибыль от прироста капитала возникает, когда вы продаете актив для получения прибыли. На 2015 и 2016 годы ставка налога на прирост капитала составляет 15% для людей, которые попадают в скобки на 25%, 33% и 35% налога на прибыль. Люди в налоговой группе 39. 6% платят 20%. Это может быть довольно значительным ударом, если вы осознаете приличную прибыль. Допустим, вы продаете 100 000 долларов. Вы будете на крючке за 15 000 долларов США в виде налогов. Хотя налоги являются необходимым злом, существуют способы уменьшить нагрузку при продаже арендуемой недвижимости.

Смещение с убытками

Эффективный способ снижения налоговой нагрузки при продаже арендуемой недвижимости - это связать прибыль от продажи с потерей в другой области ваших инвестиций. Названные налоговые убытки, многие люди используют эту стратегию в конце года, чтобы уменьшить сумму, которую они должны извлечь из прибыли от продаж, но ее также можно использовать для аренды недвижимости. Это потому, что Служба внутренних доходов позволяет вам получать прибыль с убытками, чтобы снизить сумму, которую вы должны иметь дядю Сэма. Предположим, вы сделали 50 000 долларов от продажи арендуемой квартиры, но вы приняли ванну на фондовом рынке и потеряли 75 000 долларов. Вы можете компенсировать 50 000 долларов, чтобы получить прибыль от продажи аренды имущества на стирку. (См. Также: Уборка налогов: сокращение инвестиционных потерь.)

Воспользуйтесь Разделом 1031 Налогового кодекса

Инвесторы в сфере недвижимости, которые не стремятся к выкупу, могут избежать уплаты налогов на прирост капитала благодаря разделу 1031 налогового кодекса. IRS позволяет инвесторам продавать инвестиции, в данном случае арендуемую недвижимость, и получать выручку от продажи и реинвестировать ее без необходимости уплаты налогов на прибыль. В соответствии с правилом обмен может включать исключительно добрососедское имущество, или он может включать в себя как собственность вида, а также денежные средства, обязательства и имущество, которые не являются подобными. В случае последнего вы можете инициировать событие с приростом капитала за год, когда обмен был завершен.

При обмене, самый простой способ избежать уплаты налогов - обменять одно имущество на другое. В более сложной стратегии, называемой отложенными биржами, вы можете продать имущество, а затем приобрести одно или несколько других подобных свойств замены. Для того чтобы он мог претендовать на отсроченный обмен, продажа одного имущества и приобретение другого должны быть зависимыми частями сделки.(См. Также: 10 вещей, которые нужно знать о 1031 обмене.)

Хотя своп должен быть как-то по правилам IRS, это не значит, что вам нужно поменять один кондо для другого. Вы можете обменять кондоминиум на фронт магазина или на дом с тремя спальнями, если оба являются недвижимым имуществом и находятся в У. С. Держите в виду, что собственность должна быть в аренду и должна иметь доход. Имущество, которое вы используете в основном для личного пользования, как второй дом или собственность для отдыха, не учитывается в обмене.

Когда дело доходит до использования Раздела 1031 налогового кодекса, вы должны помнить о сроках транзакций. Инвесторы имеют 45 дней с даты продажи для замены потенциала идентификации. В течение 180 дней вы должны закрыть на бирже собственности. Если ваша налоговая декларация должна быть до истечения этого 180-дневного периода, вам нужно закрыть раньше. Пропустите предельные сроки, и вам придется платить налоги за продажу первоначальной аренды.

Превратите свою арендную собственность в свою основную резиденцию

Продажа дома, в котором вы живете, будет иметь лучшие налоговые льготы, чем выгрузка арендной недвижимости для получения прибыли, поэтому некоторые люди конвертируют арендуемую недвижимость в свое основное место жительства, чтобы избежать налог на прирост капитала. Рассмотрим это: одинокие люди, продающие дом, в котором они живут, могут исключить до 250 000 долларов прибыли. Это увеличивается до 500 000 долларов для семейных пар. Чтобы IRS рассматривал дом как ваше основное место жительства, вы должны владеть им в течение пяти лет и проживать в нем не менее двух лет. Имейте в виду, сколько из вычетов вы получите, зависит от того, как долго он использовался в качестве аренды. (См. Также: Избегайте налога на прирост капитала при продаже дома.)

Итог

Налог на прирост капитала может взять большой кусок из вашей прибыли от продажи инвестиций в недвижимость, но, к счастью, есть способы обойти это. Независимо от того, участвуете ли вы в обмене на одно имущество на другое, паритете инвестиционных потерь с прибылью, чтобы компенсировать налоговый удар или конвертировать свою аренду в ваше основное место жительства, существуют различные стратегии, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала. Без них прирост капитала может стоить вам 15% или 20% от вашей прибыли, в зависимости от того, на какую налоговую группу вы попадаете.