Большой кредит, также известный как большой ипотечный кредит, является формой домашнего финансирования, сумма которого превышает соответствующие лимиты кредита, установленные Федеральным агентством по жилищному финансированию (FHFA). В результате, в отличие от обычных ипотечных кредитов, он не может быть приобретен, гарантирован или секьюритизирован Fannie Mae или Freddie Mac. Предназначенные для финансирования роскошных объектов и домов на высококонкурентных рынках местной недвижимости, большие ипотечные кредиты имеют уникальные требования к андеррайтингу и налоговые последствия.

Ипотечные займы Jumbo набирают обороты, так как рынок жилья продолжает восстанавливаться после Великой рецессии.

Насколько велика большая ипотека?

По какой цене залог превышает условный / соответствующий и перекрещивается с jumbo? Это зависит от штата и даже округа. FHFA устанавливает соответствующий размер лимита кредита для разных областей на ежегодной основе, хотя он изменяется редко. Фактически максимальный предел 2017 года для одноблочных свойств в размере 424 100 долларов США (для большей части страны) является первым по сравнению с 2006 годом базовым увеличением.

В настоящее время ипотечный кредит на сумму свыше 424 100 долларов США считается огромным кредитом в подавляющем большинстве континентальных штатов США. Однако соответствующий уровень выше в районах с высокими ценами на жилье. В самой высокой из этих «дорогостоящих зон» jumbo - это кредит выше $ 636, 150.

Вот посмотрите, как он ломается. В континентальных Соединенных Штатах насчитывается приблизительно 3 143 района. Из них 2, 916 имеют лимит кредита в размере 424 100 долларов США в 2017 году. Только 108 округов имеют лимит кредита в размере 636 150 долларов США, включая Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Сан-Франциско. Большинство дорогостоящих районов находятся в Калифорнии - и это не удивительно, учитывая, что Золотое государство является домом для некоторых из самых дорогих рынков жилья в стране.

Есть также 115 округов США с кредитными лимитами, превышающими $ 424, 100, но ниже, чем $ 636, 150. Например, соответствующий предел в графстве Фэрфилд, штат Коннектикут, установлен в $ 601, 450. В графстве Саффолк, штат Массачусетс (дом в Бостоне), предел составляет $ 598 000.

Лимиты кредитования часто даже выше за пределами континентального U. S … Фактически, пределы в пяти уездах Гавайев варьируются от 636 долларов США , 150 и $ 721, 050. (Гавайи, наряду с Аляской, Гуамом и Виргинскими островами, имеют более высокие пределы соответствия.) Полный список лимитов по кредитам округа смотрите здесь.

Квалификация для Jumbo Mortgage

Если у вас есть свои достопримечательности, которые стоят около дома, который стоит около полумиллиона или более, - и у вас нет такого сидения на банковском счете - вы, вероятно, собираетесь требуют большой ипотеки. И если вы пытаетесь приземлиться на один, вы столкнетесь с гораздо более строгими требованиями к кредитам, чем домовладельцы, подающие заявку на обычный кредит.Это связано с тем, что большие кредиты несут больше кредитного риска для кредитора из-за отсутствия гарантии Fannie Mae или Freddie Mac, как упомянуто выше. И, конечно, потому что задействовано больше денег.

Как и в случае с ипотекой в ​​целом, минимальные требования к jumbo стали более жесткими с 2008 года. Чтобы получить одобрение, вам понадобится звездный кредитный рейтинг - 700 и выше - и сверхнизкий долг отношение к доходу (DTI) - менее 43%, по крайней мере, и предпочтительно ближе к 36%. Несмотря на то, что они являются несоответствующими ипотечными кредитами, jumbos часто по-прежнему должны руководствоваться принципами того, что Бюро по защите прав потребителей рассматривает «квалифицированную ипотеку», систему кредитования со стандартизованными условиями и правилами, например, 43% DTI.

Вам нужно будет доказать, что у вас есть доступные наличные деньги, чтобы покрыть ваши огромные платежи по ипотечным кредитам, которые, вероятно, будут очень высокими, если вы выберете стандартную 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Конкретные уровни дохода и резервы зависят от размера общего кредита, но все заемщики нуждаются в выплатах в течение 30 дней, а налоговые формы W2 простираются на два года. Если вы работаете по найму, требования к доходам больше: два года налоговых деклараций и не менее 60 дней текущих банковских выписок. Заемщику также необходимо доказать, что он или она имеет ликвидные активы для квалификации и денежные резервы, равные шести месяцам выплаты по ипотечным кредитам.

И все заявители должны предъявить надлежащую документацию по всем остальным займам и доказательствам владения неликвидными активами, как и другие объекты недвижимости.

Насколько вы можете в конечном счете одолжить, зависит, конечно, от ваших активов, вашего кредитного балла и стоимости недвижимости, которую вы заинтересованы в покупке (дополнительную информацию см. Слишком много долгов за ипотеку? < ) . Ставки Jumbo Loan

С яркой стороны, в то время как большие ипотечные кредиты имели более высокие процентные ставки, чем обычные ипотечные кредиты (из-за большей суммы денег, и потому, что может потребоваться больше времени для продажи более дорогого дома, если кредитор должен отказаться), этот разрыв закрывается в последние годы. Сегодня средняя годовая процентная ставка (APR) для большой ипотеки часто совпадает с обычной ипотекой - а в некоторых случаях и на самом деле ниже. В противном случае банки могут взимать с 0. 25% до 1. 5% больше процентов по кредитному займу.

Несмотря на то, что предприятия, спонсируемые правительством, не могут справиться с ними, крупные займы часто секьюритизируются другими финансовыми учреждениями; поскольку эти ценные бумаги имеют больший риск, они торгуются с премией к доходам от обычных секьюритизированных ипотечных кредитов. Однако в последнее время этот спред был снижен с процентной ставкой самих кредитов.

Авансовый платеж по Jumbo Loans

На еще более яркой стороне требования к первоначальному взносу ослабли за тот же период времени. В прошлом, крупные ипотечные кредиторы часто требовали, чтобы покупатели жилья выставили 30% покупной цены проживания (по сравнению с 20% в обычных ипотечных кредитах). Теперь эта цифра упала с 10% до 15%.(Имейте в виду, однако, могут быть различные преимущества для того, чтобы сделать более высокий первоначальный взнос - среди них, чтобы избежать стоимости частного ипотечного страхования: см.

Частное ипотечное страхование: избегайте его по этим 6 причинам ). Вы можете приписать все эти низкие ставки для процентов и авансовых платежей тем фактам, что банки, как правило, очень хотят найти новых клиентов для своих пакетов с огромным кредитом. Jumbo ипотечные заемщики, вероятно, будут или находятся на пути к становлению, вид высококлассных частных лиц, которые любят подписываться на долгосрочные продукты. Такие клиенты имеют отличную кредитную историю, много активов и, как правило, потребность в дополнительном управлении капиталом и инвестиционных услугах в будущем. Кроме того, для банка более целесообразно администрировать единую ипотеку за 2 миллиона долларов, чем 10 200 000 ипотечных кредитов.

Кто должен получить Jumbo Loan?

Эти ипотечные кредиты считаются наиболее подходящими для сегмента высокодоходных работников, которые зарабатывают от 250 до 500 000 долларов в год. Этот сегмент известен как HENRY, акроним для «высокопоставленных людей, еще не богатых»; это относится к людям, которые обычно зарабатывают много денег, но не имеют миллионов лишних денежных средств или других накопленных активов.

В то время как человек в сегменте HENRY, возможно, не собрал богатство для покупки дорогостоящего нового дома с наличными деньгами, такие люди с высоким доходом обычно имеют лучшие кредитные баллы и более широко установленные кредитные истории, чем средний покупатель дома, ищущий обычный ипотечный кредит на более низкую сумму.

Наряду с более устоявшимся кредитом, высокодоходные работники также имеют более солидно установленные пенсионные счета. Они часто вносят свой вклад в такие инвестиционные счета на более длительный период времени, чем работники с низким доходом. Они обычно внесли больше средств на такие счета, так что остатки на счетах представляют собой значительные суммы.

Налоговые последствия Jumbo Loan

Просто потому, что вы можете претендовать на один из этих кредитов, это не значит, что вы должны его принять. Вы, конечно, не должны, если вы рассчитываете на то, что это даст вам существенный налоговый разрыв, например.

Вероятно, вам известно, что вы можете вычитать из своих налогов проценты по ипотечным кредитам, которые вы заплатили за какой-либо конкретный год. Но вам, вероятно, никогда не приходилось беспокоиться о кепке IRS на этом выводе. Вы можете вычесть проценты, если сама закладная составляет 1 миллион долларов США. Если ваш ипотечный кредит больше, вы не получите полный вычет. Например, если вы вывезли ипотечный кредит в размере 2 миллионов долларов, который начисляется в размере 60 000 долларов США в год, вы можете вычесть только 30 000 долларов США - проценты по первому миллиону вашего ипотечного кредита. Таким образом, вы получаете только налоговую скидку на половину процентов по ипотечным кредитам.

И хотя процентные ставки jumbos больше вписываются в обычные ипотечные кредиты, все равно может потребоваться, чтобы вы хрустили цифры и сравнивали условия, чтобы убедиться, что если вывести два меньших соответствующих кредита, а не один большой jumbo, может оказаться лучше для ваших финансов в долгосрочной перспективе.