Во многих отношениях рынок недвижимости в Нью-Йорке отличается от любого другого в Соединенных Штатах. Одно из самых больших различий между NYC и Any-Other-Town, США, заключается в том, что квартиры для продажи в Нью-Йорке являются либо квартирами, либо кооперативами. В большинстве мест виллы являются правилом, но не в Большом Яблоке. Несмотря на то, что кооперативы превышают размеры квартир в Нью-Йорке, большинство оценок говорят о том, что около 75% являются кооперативами - больше квартир на активном рынке в любой момент. (В конце августа на рынке в Манхэттене было 526 двухкомнатных кооперативных квартир и 764 вилл.)

Давайте начнем с быстрого определения разницы между кооперативом и кондоминиумом: когда вы покупаете кондоминиум, ваша квартира и процент от общих областей принадлежат вам. Когда вы покупаете курятник, вы фактически не «покупаете» свою квартиру; вместо этого вы покупаете акции в корпорации, которая является вашим зданием. Размер вашей доли зависит от размера вашей квартиры; покупка акций позволяет вам занять подразделение в кооперативном здании. На закрытии для кондоминиума вам будет дан акт; при закрытии для кооператива вы получите частную аренду. (Более подробное сравнение см. В разделе Основы и различия в кооперативах, конференциях и кондолях .)

Некоторые потенциальные покупатели, такие как одна пара, с которой мы разговаривали, решили купить кондоминиум, но передумали после их поиска. Первоначально эта пара думала, что им хотелось бы избежать обзора всего кооператива и ограничений на ремонт и сдачу в аренду квартиры с двумя спальнями, но в итоге выиграли финансы: «Это спустилось к квартире и цене. До сих пор доска была в порядке, и здание было великолепно, поэтому никаких жалоб. «

Согласно статье в Нью-Йорк Таймс, кондоминиумы и кооперативы по-прежнему представляют собой разные товары, но «в тонких, но ощутимых способах каждый из них приобретает характеристики другого, поскольку они конкурируют за покупателей на каблуках на все более и более сложном рынке. «

Вот сравнение особенностей кондоминиумов и кооперативов, чтобы помочь вам с решением о покупке.

Какой тип здания и где?

Вообще говоря, более старые установленные жилые районы имеют преобладание кооперативов. Новые районы, которые когда-то считались выбросами, но теперь считались «бедрами», - это то, где вы найдете квартиры.

Как говорит Гари Малин, президент нью-йоркской брокерской компании Citi Habitats, объясняет: «Если вам нравятся исторические свойства, вы, скорее всего, окажетесь в кооперативе, так как почти все довоенные здания организованы таким образом. Кроме того, поскольку здания кооперативов имеют тенденцию быть старше кондоминиумов, они часто расположены в более центральных местах. Например, почти все жилые здания, расположенные в Парковой авеню на Верхнем Ист-Сайде (идеальное место по любой мере), являются кооперативами.«

Если жить в стеклянном доме на небе больше, ваш стиль, вы, вероятно, будете смотреть на множество кондоминиумов, по словам Малина. Кондоминиумы не стали распространяться в Нью-Йорке до 1970-х годов, поэтому они часто более современны, чем кооперативы. «Поскольку доступная земля для новых кондоминиумов ограничена в Манхэттене, - говорит он, - самые новые кондоминиумы, вероятно, будут найдены в соседних кварталах и на периферии на Дальнем Востоке и на Западе. В Квинсе и Бруклине мы увидели много новых домов, построенных в бывших промышленных районах вдоль набережной Лонг-Айленда и Уильямсбурга, а также в центре Бруклина. «

По большей части, в квартирах и кооперативах есть швейцар и суперинтендант по персоналу; некоторые добавят консьержа, который сделает все, что не делают другие двое. Удобства могут быть сдержанными (возможно, просто складское помещение в подвале) или столь же экстремально, как и в одном кондоминиуме на набережной в Бруклине: детский сад и спа-центр для домашних животных (так называемый The Wag Club), где сотрудники наблюдают, обучают и жених твоей собаки; для двухногих жителей есть ландшафтная терраса, бильярдная, комната для пианино, комната для проведения скрининга, детская игровая комната, тренажерный зал, тренажер для гольфа и открытый зеленый цвет.

Сколько вы можете потратить?

Один из наиболее употребительных индикаторов рынка кооперативов и кондоминиумов в Нью-Йорке - это ежеквартальный отчет Эллимана. Согласно отчету второго квартала 2015 года о продажах кооперативов и кондоминиумов, цены на оба типа свойств двигались вверх. Кооперативы с двумя спальнями показали среднюю цену в 1 доллар. 575 миллионов; виллы, всего менее 2 миллионов долларов. Для 3-х спален дифференциал был еще более значительным - чуть менее 3 миллионов долларов за кооператив, 4 доллара. 65 миллионов для кондоминиума.

По словам Уорнера М. Льюиса из The Harkov Lewis Team в Halstead Property, «Все новые разработки - это квартиры, и их цена затмевает то, что кто-то мог вообразить много лет назад … Иностранные и отечественные покупатели хотят иметь безопасное место для размещения своих денег , Нью-йоркская недвижимость получила огромное благо, поскольку «сохранение капитала» было ключом для некоторых инвесторов - они заложили деньги в инвестиционные квартиры, которые разрешают кондоминиумы и кооперативы (по большей части). «

Досрочные платежи по двум типам свойств также существенно различаются. Можно поставить всего 10% от покупной цены кондоминиума; для кооператива вам нужно будет отложить от 20% до 50%.

Что относительно закрытия затрат?

Стоимость закрытия кондоминиума выше, чем на кооперативе. Для получения дополнительной информации мы попросили адвоката по недвижимости Нью-Йорка Адама Стоуна сравнить эти два. Вот что он придумал: для кондоминиума в размере 1 миллиона долларов с ипотекой в ​​размере 800 000 долларов, затраты на закрытие будут: страхование титула для покупателя, 4 500 долларов США; страхование титула для кредитора, 1 000 долларов США; тираж поиска, 700 долларов США, плата за регистрацию, 700 долларов США, налог на особняк штата Нью-Йорк, 10 долларов США, 000 долларов США, налог на регистрацию по ипотечным кредитам NYS, 15,37 доллара США. Общая сумма: 32 270 долларов США (без комиссий за кредитора, которые варьируются в зависимости от кредитора). Для кооператива это всего лишь 10 000 долларов на особняк.Существенное различие связано с тем, что кондо является недвижимым имуществом, а кооперативные акции являются личным имуществом. «Это может быть просто семантика для некоторых, но не при расчете стоимости закрытия. «

И для тех, кто задается вопросом, что такое «налог на особняк», Стоун объясняет: «Штат Нью-Йорка имеет переводный налог в размере 0,4% от продажной цены, которая взимается с продавца любого жилой недвижимости. Он также имеет 1% налог на передачу покупателя, также называемый «налог на особняк», поскольку он применяется только к жилым объектам стоимостью 1 млн. Долл. США и более. «

Каковы будут ваши ежемесячные сборы?

В квартирах ежемесячный счет называется «общие обвинения»; в кооперативах это «обслуживание». «Обе платы оплачивают содержание здания - общие площади и озеленение, оплату персонала и часто некоторые коммунальные услуги. Владельцы кооперативов пишут один чек в месяц, владельцы кондоминиумов пишут два (один для строительства и один для налога на недвижимость), но часто общая сумма владельца кондоминиума ниже, чем счет за обслуживание владельца кооператива.

Обслуживание и общие заряды не установлены в камне; любые крупные расходы - новая крыша, новое лобби, больше сотрудников - могут спровоцировать оценку, которую члены совета принимают и редко могут быть отменены.

Сколько вы хотите рассказать совету?

Большинство советов по кооперативу имеют строгий и часто длительный процесс подачи заявок; кондо-платы, как правило, менее требовательны. Льюис подводит итог: «В кооперативе вы не только должны иметь деньги на покупку квартиры (или финансирование для этого), вы также должны быть одобрены советом после подачи заявки, которая обычно очень подробно и занимает много времени. Тогда, без всякой причины, покупатель может быть отклонен после своего собеседования или даже раньше, просто из-за чего-то в их пакете. У меня были сделки и видели сделки, где есть нулевая рифма или причина отказа. «

Думаешь, он преувеличивает? Взгляните на эти столбцы в новостном новостном сайте BrickUnderground, новостном сайте Нью-Йорка, по первому причинам жители Нью-Йорка отклоняются советом по кооперативному совету и вопросам интервью с советом по вопросам роуминга.

«С кондоминиумом здание может запросить у покупателя пакет, - говорит Льюис, - но интервью нет, и здание имеет право первого отказа (то есть либо они должны его одобрить, либо кондоминиум должен купить его самостоятельно), что означает, что когда у вас есть подписанный контракт, если что-то не происходит с покупателем (или финансированием), сделка так же хороша, как и сделана. "

Каковы правила?

Кооперативные доски создают множество правил. Они могут задавать мандат, когда вы можете попрактиковаться в тромбоне, можете ли вы положить праздничные украшения на свою дверь и сможет ли ваш питомец двигаться вместе с вами. Большинство правил призваны способствовать гармонии, спокойствию и вежливости кооперативного проживания.

Но правила, которые препятствуют некоторым внутренним покупателям и почти всем международным покупателям, являются кооперативными ограничениями на субаренду - для кооперативов редко можно позволить акционерам арендовать свои квартиры в течение какого-либо длительного периода времени, если вообще ,Другим правилом кооперативов, делающим невозможным совершение покупок на международном уровне, является то, что они вряд ли согласятся с тем, чьи средства находятся за пределами США.

Condos действительно позволяют международным инвесторам покупать и сдавать в аренду свои помещения, как правило, с некоторыми оговорками, но ни один которые обременительны.

«Кооперативы - это все, чтобы создать стабильную, постоянно проживающую группу жителей. Кондоны не слишком беспокоятся о том, что, хотя многие, по данным New York Times, «налагают более высокие и более многочисленные сборы, ужесточают правила дома и обескураживают краткосрочную аренду, которая может придать зданию беспокойную атмосферу отеля , «

Bottom Line

Малин лучше всего подводит итог:« Вообще говоря, кооперативы - это разумный выбор для тех, кто ценит стабильность и хочет «посадить корни» в здании. Просто спросите себя: «Я нахожусь в нем надолго? «Кооперативы гораздо менее преходящи, чем кооперативы, поэтому это отличное место для жизни, если вы хотите познакомиться со своими соседями. Просто будьте готовы к анализу, подталкиванию и подталкиванию, но понять этот процесс - это то, что держит кооператив стабильной и чрезвычайно надежной инвестицией. «

В качестве альтернативы, он говорит:« Если вы предпочитаете идти в такт своему собственному барабанщику - и вы цените гибкость, то кондо может быть разумным выбором для вас. Однако понимайте, что эта свобода приходит к цене. Кондоны почти всегда дороже, чем эквивалентные кооперативы. Кроме того, если вы видите новые лица в лифте на регулярной основе, это проблема для вас - посмотрите в другом месте. Арендаторы могут быть обычными в кондоминиумах. Владельцы часто используют более либеральную политику кондоминиума. "

Для смежного чтения см. Манхэттенские роскошные квартиры в качестве инвестиций и Имеют ли право на страхование кондо?