Покупка дома или аренда квартиры - это не единственные жилые помещения, доступные на рынке. Жилищные кооперативы являются альтернативой традиционным методам приобретения первичного жилья. В этой статье мы объясним, что такое кооператив и чем оно отличается от других вариантов жилья.

Учебное пособие: Покупка дома

Кондоминиумы против кооперативов

Кондоминиумы - это многоквартирные жилые дома с частными жилыми помещениями и общими районами общего пользования. Кондоминиумы классифицируются как недвижимость, а это означает, что покупатели владеют своими делами. Если вы планируете покупать кондоминиум, полезно изучить варианты ипотеки с помощью калькулятора ипотеки, как показано ниже. И для углубленного понимания покупки кондоминиумов читайте Buy a Condo .

В отличие от кондоминиумов, кооперативы не считаются недвижимым имуществом. Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, владеющей этим имуществом. В качестве акционера вы имеете право на эксклюзивное использование жилья в собственности.

Затраты

Чтобы приобрести акции в кооперативе, каждый покупатель вынимает «ссуду на акции» вместо ипотеки. Эти кредиты работают так же, как ипотека. В дополнение к кредитным платежам, которые предоставляются кредитору, резиденты кооператива несут ответственность за уплату пропорциональной доли расходов на эксплуатацию и содержание здания. Эти расходы, как правило, выплачиваются партнерству через ежемесячную плату и оплачиваются исходя из стоимости. Цены растут, когда стоимость товаров и услуг растет.

Стоимость ипотеки недвижимости может быть включена в ежемесячную плату, потому что здание может иметь ипотеку, даже если индивидуальный арендатор погасил свою долю займа. Это может произойти из-за того, что фактическая закладная здания принадлежит корпорации, а не отдельному партнеру. Кредит на акции оплачивает стоимость покупки в партнерстве. Это не имеет никакого отношения к основной ипотеке на самом имуществе. Покупатели имеют право на все налоговые вычеты, которыми пользуются домовладельцы, включая отчисления на проценты и налоги на недвижимость.

Дополнительные расходы включают ежемесячные счета за коммунальные услуги для резидентов каждого покупателя, которые выплачиваются на индивидуальной основе, и страховые расходы. В то время как само здание должно быть охвачено страховым полисом, содержание каждого отдельного места жительства не является. Личный страховой полис, известный как HO-6, необходим для защиты личных вещей от ущерба от воды, пожара, кражи и других бедствий. (Более подробно см. Руководство для начинающих по страхованию домовладельцев .)

Особенности

Кооперативы часто дешевле, чем квартиры, потому что они работают на основе затрат, собирая деньги из резидентов выплачивать невыплаченные счета.В районах, где высокая стоимость жизни, например, в Нью-Йорке, кооперативы могут быть привлекательным вариантом с финансовой точки зрения.

Кооперативы должны соблюдать законы, регулирующие справедливое жилье, но они могут быть более ограничительными, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях к собственности. Поскольку нет арендодателя и нет арендаторов, правила приобретения акций в партнерстве устанавливаются партнерами. Например, новым покупателям может потребоваться иметь определенную чистую стоимость или определенное отношение долга к доходам в дополнение к демонстрации способности выполнять финансовые обязательства при покупке кооператива. (Чтобы узнать больше, см. Что такое отношение долга к доходам? )

Может потребоваться также проверка фона. Как и другие типы жилья, некоторые кооперативы предназначены для обслуживания только пожилых граждан или других конкретных групп. Эти более жесткие требования в отношении собственности обеспечивают безопасность и эксклюзивность для совместной собственности. В обмен на эту исключительность кооперативы, как правило, работают более ограничительным образом, чем кондоминиумы. Например, высокопроизводительные устройства могут запрещать сублимацию. Все партнеры участвуют в расходах на эксплуатацию здания. По умолчанию один партнер может потребовать от других партнеров покрывать расходы этого партнера, хотя требования к строгому владению обычно сохраняют минимальные значения по умолчанию.

Структура жилищных кооперативов варьируется в зависимости от конкретной страны ее местонахождения. В США и Канаде наиболее популярные варианты включают в себя:

• Коэффициенты рыночной ставки - позволяют партнерам покупать и продавать акции по любой ставке, которую рынок будет нести.
• Co-ops Limited Equity - установить ограничения на цену, по которой акции могут быть куплены и проданы.
• Лизинговые кооперативы. Кооперативная корпорация арендует здание, а не владеет им и не создает никакого капитала. В этом случае у кооператива может быть резерв наличности, если здание будет выставлено на продажу.

В дополнение к финансовому аспекту совместного участия в кооперативе также необходимо учитывать социальный аспект. Маленькие кооперативы управляются строго жителями, причем все, кто занимается какими-либо вопросами, такими как обслуживание, озеленение и правила установки. Крупные подразделения могут управляться советом директоров, состоящим из подмножества жителей. В любом случае существуют правила, которым необходимо следовать, и определенную степень социального взаимодействия, которое имеет место. Если вам не нравится делиться полномочиями по принятию решений, совместное проживание может не понравиться вам.

Перед покупкой

Перед покупкой вы захотите рассмотреть следующее:

• Местоположение
• Удобства
• Затраты

Поскольку вы покупаете акции компании, не забудьте проверить финансовое положение компании и встречи с акционерами компании. Они будут не только вашими деловыми партнерами, но и вашими соседями.

Итог

Прочтите статьи о регистрации, подзаконные акты, договор подписки, правила и любую другую доступную документацию. Убедитесь, что вы действительно понимаете, как работает партнерство, в том числе о том, как он управляется, что вам нужно будет заплатить и сколько будет стоить этот платеж.Спросите об условиях любой базовой ипотеки, политике в отношении домашних животных и вашей способности вносить изменения в вашу резиденцию. Нет никакого вреда в задании вопросов; немного дополнительных усилий впереди может пройти долгий путь к обеспечению гармоничного долгосрочного соглашения о проживании.