Процентные ставки по ипотечным кредитам оказывают очень значительное влияние на общую долгосрочную стоимость покупки жилья за счет финансирования. С одной стороны, ипотечные заемщики ищут самые низкие ставки, но, с другой стороны, ипотечные кредиторы должны управлять своим риском через процентные ставки, которые они взимают. Самые низкие процентные ставки по ипотечным кредитам доступны только для заемщиков с самыми надежными финансами и историей кредитных историй.

В то время как финансовое состояние заемщиков влияет на конкретные процентные ставки, которые они могут получить, на общий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам влияет ряд критически важных экономических факторов, а также государственная финансовая политика. Факторы, влияющие на ставки по ипотечным кредитам, представляют собой основные правила предложения и спроса в той или иной форме.

1) Инфляция

Постепенное восходящее движение цен из-за инфляции является важным фактором в общей экономике и критическим фактором для ипотечных кредиторов. Инфляция подрывает покупательную способность долларов с течением времени. Ипотечные кредиторы обычно должны поддерживать процентные ставки на уровне, который, по крайней мере, достаточен для преодоления эрозии покупательной способности за счет инфляции, чтобы гарантировать, что их процентные доходы представляют собой реальную чистую прибыль. Например, если процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 5%, но уровень годовой инфляции составляет 2%, то реальная доходность кредитора по кредиту с точки зрения покупательной способности долларов, полученных ими при погашении, составляет всего 3%. Поэтому ипотечные кредиторы тщательно отслеживают темпы инфляции и соответственно корректируют ставки.

2) Уровень экономического роста

На ставки ипотеки также влияют такие показатели экономического роста, как валовой внутренний продукт (ВВП) и уровень занятости. Более высокие уровни экономического роста в целом приводят к росту доходов и более высоким уровням потребительских расходов, в том числе к увеличению числа потребителей, желающих получить ипотечные кредиты для покупки жилья. Повышение общей потребности в ипотечных кредитах имеет тенденцию повышать ставки по ипотечным кредитам, поскольку существует определенная денежная масса, которую кредиторы имеют в наличии для кредитования. Естественно, что противоположный эффект является следствием ослабления экономики. Снижение занятости и заработной платы, что привело к снижению спроса на ипотечные кредиты, что в свою очередь оказывает понижательное давление на процентные ставки, предлагаемые ипотечными кредиторами.

3) Валютная политика Федерального резерва

Денежная политика Федерального резервного банка является одним из наиболее важных факторов, влияющих как на экономику в целом, так и на процентные ставки, в том числе ставки по ипотечным кредитам. Федеральный резерв не устанавливает конкретные процентные ставки на ипотечном рынке, но его действия по установлению ставки ФРС и корректировке денежной массы вверх или вниз оказывают значительное влияние на процентные ставки, доступные для заемщика.Как правило, увеличение денежной массы оказывает понижательное давление на ставки, а ужесточение давления денежной массы растет.

4) Рынок облигаций

Банки и другие инвестиционные фирмы рынка ипотечных ценных бумаг (MBS) в качестве инвестиционных продуктов. Доходность этих долговых ценных бумаг должна быть достаточно высокой для привлечения покупателей. Часть этого уравнения заключается в том, что государственные и корпоративные облигации предлагают конкурирующие долгосрочные инвестиции с фиксированным доходом. Выгоды, доступные для этих конкурирующих инвестиционных продуктов, влияют на доходность, предлагаемую на MBS. Таким образом, общее состояние более крупного рынка облигаций косвенно влияет на ставки по ипотечным кредитам, которые кредиторы взимают, поскольку кредиторы должны получать достаточную доходность для MBS, чтобы сделать их конкурентоспособными на общем рынке долговой безопасности.

Один часто используемый контрольный ориентир государственных облигаций, который ипотечные кредиторы часто привязывают свои процентные ставки к 10-летнему выпуску облигаций Казначейства. Как правило, средний спрэд для MBS выше 10-летнего доходности облигаций Treasury составляет около 1,7%. Продавцы MBS должны предлагать более высокую доходность, потому что погашение не гарантируется на 100%, как и государственные облигации.

5) Условия рынка жилья

Тенденции и условия на рынке жилья также влияют на ставки по ипотечным кредитам. Когда меньше домов строятся или предлагаются для перепродажи, снижение количества приобретаемых домов приводит к снижению спроса на ипотечные кредиты и давление на процентные ставки вниз. Недавняя тенденция, которая также применила понижательное давление на ставки, - это все большее число потребителей, предпочитающих арендовать, а не покупать дом. Такие изменения в доступности домов и потребительском спросе влияют на уровни, на которых ипотечные кредиторы устанавливают ставки по кредитам.