Немногие заемщики ищут 15-летнюю ипотеку, когда они покупают дом. В феврале 2015 года, по данным Ассоциации ипотечных банкиров, только 5% покупателей жилья и 20% рефинансиров подали заявку на 15-летнюю ипотеку, и эти цифры падали в последние годы. Но если заемщики откладываются относительно высокой ежемесячной оплатой, они не могут сэкономить много денег, в обоих смыслах этого слова.

PROS

15-летняя ипотечная стоимость намного меньше, чем заемные деньги за 30 лет.

• Поскольку стоимость ипотеки рассчитывается как годовая процентная ставка, и вы заимствуете деньги на половину времени, вы будете гораздо меньше брать деньги на 15 лет - как правило, менее половины того, что вы платите более 30 лет. Чем выше процентная ставка, тем больше разрыв между двумя ипотечными кредитами. При 4% вы будете платить только около 46% процентов, которые вы платите за более долгий кредит.

Сравните 15-летние и 30-летние ставки по ипотечным кредитам с нашим ипотечным калькулятором:

• Поскольку краткосрочные кредиты менее рискованны и дешевле для банков для финансирования, 15-летняя ипотека обычно идет с более низкой процентной ставкой - где-то между четвертью и всей точкой меньше, чем за 30-летнюю ипотеку.

• Если ваша закладная приобретается одной из спонсируемых правительством компаний, таких как Fannie Mae, вы, скорее всего, в конечном итоге заплатите меньше, чем за 15-летний кредит. Fannie Mae и другие поддерживаемые правительством предприятия взимают плату за то, что они называют корректировками цены на уровне кредита, которые часто применяются только к 30-летним ипотечным кредитам или выше. Эти сборы обычно применяются к заемщикам с более низким кредитным рейтингом, меньшими авансовыми платежами или и тем, и другим. Федеральная жилищная администрация взимает более низкие страховые взносы по ипотечным кредитам 15-летним заемщикам. Большинство заемщиков в конечном счете оплачивают эти расходы как часть более высокой процентной ставки, а не как авансовые платежи.

• Поскольку ежемесячный платеж выше, финансовые планировщики считают 15-летнюю ипотеку формой принудительной экономии - вместо того, чтобы инвестировать эти сбережения на счет денежного рынка или на акции фондового рынка, вы инвестируя их в свой дом, который в долгосрочной перспективе также, вероятно, будет ценным.

CONS

Более короткие ипотечные кредиты имеют более высокие ежемесячные платежи, чем долгосрочные кредиты. Например, 15-летняя ссуда на сумму 300 000 долларов США с долей в 4% ежемесячно выплачивается в размере 2 219 долл. США или 55% выше, чем 30-летняя закладная на ту же сумму с той же ставкой.

• Более высокий платеж может ограничить покупателя более скромным домом, чем они могли бы купить с 30-летним кредитом. (Тот же ежемесячный платеж по 30-летнему кредиту будет погашать более крупный кредит.)

• Для более высокой оплаты требуются более высокие резервы наличных средств - столько же, сколько годовой доход от сбережений.

• Более высокий платеж означает, что заемщик может отказаться от возможности накопить другие сбережения или сэкономить на других целях, у которых есть стимулы, например, в учебе в колледже или на счете выхода на пенсию 401 (k), который является как отложенным налогом, так и вклад работодателя.Подкованный и дисциплинированный инвестор потеряет возможность инвестировать разницу между 15-летними и 30-летними платежами в высокодоходных ценных бумагах.

Итог

15-летняя закладная может сэкономить вам много денег. Представьте себе кредит в размере 300 000 долларов США, доступный по 3. 25% в течение 15 лет или 4% в течение 30 лет. Совокупный эффект более быстрой амортизации и более низкая процентная ставка означает, что заимствование денег всего за 15 лет обойдется в 79 441 долл. США по сравнению с 215, 609 долл. США за 30 лет или почти на две трети меньше. Разумеется, руб, это более высокий ежемесячный платеж.

(Подробнее о выборе правильной ипотеки для вас см. Банк против бюджета: сколько домов вы можете себе позволить? и Сравнение 30-летнего периода с 15-летней ипотекой .)