Одна хорошая вещь в том, чтобы владеть домом: это не просто место для жизни и инвестиции (хороший, надеюсь), это также может быть источником наличных денег, если вам это нужно ,

Если вы уже живете в своем доме - и у вас есть несколько лет - возможно, на два финансовых срока выходят: рефинансирование и кредиты на покупку собственного капитала. Может быть, вы знаете немного о них, но недостаточно для принятия финансовых решений. Они часто используются в одном предложении, но они совершенно разные.

Хотя разные, оба этих термина имеют одну общую черту: они связаны с привлечением денег с помощью вашего дома. Вот сценарий: десять лет назад, когда вы впервые приобрели свой дом, процентные ставки составляли почти 6% от вашей 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой. В 2015 году вы можете получить ипотеку около 4%. Два очка могли выбить пару сотен долларов с вашего ежемесячного платежа и намного больше от общей стоимости финансирования вашего дома.

Или рассмотрите второй сценарий: у вас уже есть отличная процентная ставка, но вы ищете дополнительные деньги, чтобы заплатить за новую крышу или добавить колоду в свой дом. Вот где кредит на собственный капитал может стать привлекательным. Со временем комбинация погашения вашего кредита и вашего дома, ценящего стоимость, приводит к тому, что стоимость вашего долга не имеет значения в вашем доме, и вы можете брать средства для повышения наличности.

Давайте подробно рассмотрим каждую из этих опций.

Рефинансирование

Рефинансирование в основном заключается в поиске нового кредитора для погашения вашего старого ипотечного баланса в обмен на новую ипотеку по более низкой ставке. Иногда ваш текущий кредитор также будет делать рефинансирование.

Два типа. Существует два типа «refis» (ипотечный лингво для рефинансирования): ставка и срок рефинансирования и кредит на выкуп. Ставка / срок refi не включает в себя деньги, меняющие руки, кроме затрат, связанных с закрытием. С помощью cash-out refi вы получаете наличные деньги с вашего дома в форме наличных денег. Для получения дополнительной информации см. Выплаты за вычетом средств по ставкам / срочным ипотечным рефинансирующим кредитам .

Одним хорошим использованием этих денег является погашение других долгов - кредитные карты, студенческие ссуды, медицинские счета и т. П.

Рассмотрим затраты. Более низкая процентная ставка, которая экономит вам сотни в месяц, должна быть без проблем, не так ли? Очень мало финансовых решений разрезают и сушат, и это не исключение. Проблема заключается в закрытии затрат. Даже при рефинансировании эти затраты, вероятно, будут составлять от 1 до 1,5% от суммы кредита. Если вы рефинансируете, вы должны планировать жить в своем доме уже более года. На самом деле, если вы можете окупить свои затраты на закрытие через более низкий ежемесячный платеж в течение 18 месяцев, вероятно, это хорошая идея сделать refi. Чтобы узнать больше, см .: Когда (и когда нет) для рефинансирования вашей ипотеки.

Кредиты на покупку собственного капитала

Поскольку они обеспечены вашей собственностью, кредиты на собственный капитал имеют более низкие процентные ставки, чем личные и необеспеченные кредиты. Единственное затруднение: если вы по умолчанию используете свой кредит на собственный капитал, кредитор приходит после вашего дома.

Два варианта. Существует два типа кредитов для собственного капитала. (Технически они совершенно разные, но мы будем объединять их вместе.) Традиционный кредит на покупку собственного капитала очень похож на 30-летнюю ипотеку. Если вы одобрены, вы получаете кредит, который вы платите в течение установленного периода с установленной процентной ставкой (в большинстве случаев). См. Кредиты на покупку жилья: что вам нужно знать и Кредиты на дому: затраты , чтобы узнать больше.

Кредитная линия для собственного капитала (HELOC) похожа на кредитную карту, привязанную к доле в вашем доме. Вы можете брать столько же или большую часть кредитной линии, сколько захотите. Во время розыгрыша вы оплачиваете только проценты. Как только период погашения начнется, вы платите основную сумму и проценты (см. Займы на собственный капитал против HELOC: The Difference ).

У этих видов займов есть затраты на закрытие, и вам придется представить различные документы, чтобы доказать, что вы имеете право на получение кредита. В целом, кредиты на покупку собственного капитала имеют более высокую процентную ставку, чем традиционные ипотечные кредиты, но это не всегда так. Также следите за кредиторами, которые рекламируют только вводную ставку. Вы можете увидеть 1. 99% в течение одного года, а затем диапазон до почти 10%. Также может быть минимальная сумма, которую вы должны брать. (См. Как HELOC могут повредить вам , чтобы узнать больше о недостатках этих кредитов.)

Можете ли вы рефинансировать. На самом деле, вы можете. Как и в случае традиционной ипотеки, если вы можете снизить свою процентную ставку, конвертировать из ссуды с регулируемой ставкой в ​​одну с фиксированной ставкой или избежать оплаты воздушным шаром - или если вы хотите извлечь больше наличных средств из своего капитала, это может иметь смысл для вы. Просто помните, что каждый раз, когда вы рефинансируете что-то, вы платите дополнительные затраты на закрытие, и вы можете продлить кредит, сделав ваши общие процентные платежи выше.

Одно предупреждение: ваш кредитный рейтинг

Ваша способность брать взаймы в любой стратегии зависит от вашей кредитной балла. Если вы хотите рефинансировать, а ваш кредитный рейтинг ниже, чем когда вы первоначально приобрели свой дом, рефинансирование может быть не в ваших интересах. Прежде чем переходить к процессу обеспечения любого из этих кредитов, получите свои три кредитные баллы. (См. Лучшие места для получения бесплатного кредитного рейтинга или отчета .) Если они не выше 740, поговорите с любым потенциальным кредитором о том, как ваш счет может повлиять на вашу процентную ставку.

Если вы не собираетесь долго оставаться в своем доме, кредит на собственный капитал может быть лучшим выбором, поскольку затраты на закрытие меньше, чем refi.

Практический результат

Рефинансирование и кредиты на покупку собственного капитала имеют, конечно же, недостатки. Если вы рефинансируете, постарайтесь не брать еще 30-летний кредит. Вместо того, чтобы положить деньги, которые вы экономите в кармане, выбирайте более короткий срок кредита - возможно, 15-летнюю ипотеку. Или возьмите 30-летний кредит и внесите дополнительные платежи.Помните, что оплата не так важна, как общая сумма денег, которую вы платите в течение срока действия кредита. Оплачивая первый кредит в течение 10 лет, а рефинансирование еще на 30 человек, вероятно, отменяет любой положительный эффект от рефинансирования. Цель всегда должна заключаться в ликвидации задолженности как можно быстрее.