У инвесторов в недвижимость должны быть базовые навыки оценки, чтобы принимать решения о покупке, продаже или принятии решений. Компании по инвестициям в недвижимость разработали сложные модели оценки, чтобы помочь им в принятии инвестиционных решений. Однако, используя инструменты электронных таблиц, индивидуум может произвести адекватную оценку на большинстве доходных объектов недвижимости. Это будет включать в себя жилую недвижимость, купленную в качестве аренды жилья.

Оценка недвижимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков или капитализации аналогична оценке акций или облигаций. Единственное отличие состоит в том, что денежные потоки производятся из лизингового пространства, а не для продажи товаров и услуг. Читайте дальше, чтобы узнать, как любой инвестор может создать оценку, достаточно удовлетворительную для сорняков с помощью потенциальных инвестиционных возможностей.

Индивидуальные оценки

Некоторые люди считают, что проведение оценки не требуется, если завершенная оценка завершена. Однако оценка инвестора может отличаться от оценки по нескольким причинам.

У инвестора могут быть разные мнения о способности объекта привлекать арендаторов или арендных ставок, которые готовы платить арендаторы. Будучи потенциальным покупателем или продавцом, инвестор может почувствовать, что собственность имеет более или менее риск, чем оценщик.

Оценщики проводят отдельные оценки стоимости. Они включают затраты на замену имущества, сравнение последних и сопоставимых транзакций и подход к доходу. Некоторые из этих методов обычно отстают от рынка, недооценивают стоимость во время восходящих трендов и переоценивают активы в нисходящем тренде.

Поиск возможностей на рынке недвижимости предполагает поиск недвижимости, которая была неправильно оценена рынком. Это часто означает управление имуществом до уровня, который превосходит ожидания рынка. Оценка должна предусматривать оценку истинного потенциала, приносящего доход собственности.

Оценка недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости аналогичен процессу оценки акций, облигаций или любых других приносящих доход инвестиций. Большинство аналитиков используют метод дисконтированных денежных потоков (DCF) для определения чистой приведенной стоимости актива (NPV) .

NPV - это значение стоимости в сегодняшних долларах, которое достигнет скорректированного риска инвестора. NPV определяется путем дисконтирования периодического денежного потока, доступного владельцам, требуемой нормой прибыли инвестора (RROR). Поскольку RROR является требуемой нормой прибыли инвестора для соответствующих рисков, полученная стоимость представляет собой величину, скорректированную с учетом риска для этого индивидуального инвестора. Сравнивая это значение с рыночными ценами, инвестор может принять решение о покупке, удержании или продаже.

Величины запаса производятся путем дисконтирования дивидендов, стоимости облигаций путем дисконтирования процентных купонных платежей.Свойства оцениваются путем дисконтирования чистого денежного потока или наличных денег, доступных владельцам после того, как все расходы были вычтены из лизингового дохода. Оценка имущества включает в себя оценку всех доходов от аренды, а затем вычитание всех расходов, необходимых для выполнения и поддержания этих договоров аренды.

Все оценки доходов поступают непосредственно из аренды. Аренда - договорные соглашения между арендаторами и арендодателем. Все арендные и контрактные увеличения арендной платы (эскалации) будут указаны в договорах аренды, а также варианты аренды помещений и аренды. Владельцы также возмещают часть или все имущественные расходы от арендаторов. Способ, которым этот доход собирается, также указывается в договоре аренды. Существует три основных типа аренды:

• Лизинг с полным сервисом
• Чистые арендные договоры
• Сдача в аренду в трех сетях (NNN)

В квартирах с полным спектром услуг арендаторы не платят ничего в дополнение к аренде. При чистом аренде арендаторы обычно оплачивают свою часть увеличения расходов за период после того, как они переходят в собственность. В трехэтапных договорах аренды арендатор оплачивает пропорциональную долю всех имущественных расходов.

Ниже перечислены виды расходов, которые необходимо учитывать при подготовке оценки дохода:

• Расходы на лизинг
• Стоимость управления
• Капитальные затраты

Расходы на лизинг относятся к расходам, необходимым для привлечения арендаторов и для осуществления аренды. Расходы на управление относятся к расходам на уровень собственности, таким как коммунальные услуги, уборка, налоги и т. Д., А также любые затраты на управление имуществом. Доход за вычетом операционных расходов равен чистым операционным доходам (NOI). NOI - это денежный поток, полученный от обычных операций собственности. Денежный поток затем получается путем вычитания капитальных затрат из NOI. Капитальные затраты - это любые периодические капитальные затраты на содержание имущества. К ним относятся любой капитал для лизинговых комиссий, усовершенствования арендаторов или резервы капитала для будущих улучшений недвижимости.

Пример оценки

После определения периодических потоков денежных средств они могут быть возвращены обратно для определения стоимости имущества. На рисунке 1 показан простой проект оценки, который можно настроить для оценки большинства свойств.

Предположение	Значение	Предположение	Значение
Рост в доходе Yr1-10 (g)	4%	Рост доходов Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	Расходы% от дохода	40%	Капитальные затраты
$ 10 000	Коэффициент возврата к возврату (кг)	10%	Рисунок 1

Оценка предполагает свойство, которое ежегодно генерирует доход в размере 100 000 долларов США, который растет на 4% в год и 3% после года 10. Расходы оцениваются в 40% от дохода. Капитальные резервы моделируются в 10 000 долларов США в год. Ставка дисконтирования или RROR установлена ​​на уровне 13%. Ставка капитализации для определения стоимости возврата имущества в 10-м году оценивается в 10%. В финансовой терминологии эта ставка капитализации равна K-g, где K - это RROR инвестора (требуемая норма прибыли), а g - ожидаемый рост дохода. K-g также известен как требуемый доход инвестора, или сумма общей прибыли, которая предоставляется за счет дохода.

Значение свойства в 10-м году выведено с помощью оценки NOI за год 11 и деления его на коэффициент капитализации. Предполагая, что требуемая норма прибыли инвестора останется на уровне 13%, тогда капитализация составит 10% или K-g (13% -3%). На рисунке 2 NOI в 11 году составляет 88 812 долларов США. После того, как будут рассчитаны периодические денежные потоки, они затем дисконтируются по учетной ставке (13%) для получения NPV в размере 58 333 долларов США.

Пункт

год 1	Yr 2	Yr 3	Yr 4	Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	Доход
100	104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Расходы
-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Чистый операционный доход (NOI)
60	62. 40	64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	капитал
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Денежный поток (CF)
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Реверсия
-	-	-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Общий денежный поток
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Дивидендная доходность
9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Рисунок 2 (в тысячах долларов США)

На рисунке 2 представлен базовый формат, который может использоваться для оценки любого дохода или аренды имущества. Инвесторы, покупающие жилую недвижимость в качестве сдаваемого в аренду имущества, должны подготовить оценки, чтобы определить, достаточны ли арендные ставки, чтобы поддержать оплату покупной цены. Хотя оценщики часто используют 10-летний денежный поток по умолчанию, инвесторы должны производить денежные потоки, которые отражают предположения, по которым предполагается, что имущество будет куплено. Этот формат, хотя и упрощенный, может быть скорректирован для оценки любого свойства, независимо от сложности. Даже отели можно оценить таким образом. Просто подумайте о ночлег в квартирах как однодневную аренду.

Покупка, продажа или удержание

При покупке недвижимости, если оценочная стоимость инвестора больше, чем предложение продавца или оценочная стоимость, то имущество можно приобрести с высокой вероятностью получения RROR. И наоборот, при продаже имущества, если оценочная стоимость меньше предложения покупателя, имущество должно быть продано. Кроме того, если оценочная стоимость соответствует рынку, а RROR предлагает адекватную отдачу от связанного с этим риска, владелец может принять решение об удержании инвестиций до тех пор, пока не будет неравновесие между оценкой и рыночной стоимостью.

Значение можно определить как наибольшую сумму, которую кто-то захочет заплатить за собственность. При покупке актива финансирование не должно влиять на конечную стоимость недвижимости, поскольку у каждого покупателя есть разные варианты финансирования.

Однако это не относится к инвесторам, которые уже владеют собственностью, которые были профинансированы. Финансирование должно учитываться при принятии решения о подходящем времени для продажи, поскольку финансовые структуры, такие как штрафы за предоплату, могут лишить инвестора выручки от продажи. Это важно в тех случаях, когда инвесторы получили благоприятные условия финансирования, которые больше не доступны на рынке. Существующие инвестиции с задолженностью могут обеспечить лучшую доходность, скорректированную с учетом риска, чем это может быть достигнуто при реинвестировании предполагаемой выручки от продажи. Отрегулируйте риск RROR, чтобы включить дополнительный финансовый риск ипотечного долга.

Практический результат

Независимо от того, покупаете или продаете, можно составить модель оценки, достаточно точную, чтобы помочь в процессе принятия решений. Математика, связанная с созданием модели, относительно проста и в понимании большинства инвесторов. Получив некоторые рудиментарные знания о местных рыночных стандартах, структурах аренды и о том, как доходы и расходы работают в разных типах собственности, нужно уметь прогнозировать будущие денежные потоки.