Рынок ипотеки сильно изменился за последнее десятилетие. В прошлом практически любой мог получить ипотечный кредит - даже один за гораздо больше, чем они могли себе позволить. В то время процентные ставки были выше, но стандарты кредитования были проще. Сегодня его труднее квалифицировать, но процентные ставки ниже.

Возможно, вы вытащили вторую ипотеку (обычно называемую ипотечным доходом), когда ставки были выше. Это всего лишь одна причина, по которой вы могли бы подумать о консолидации своих кредитов. Но не так ли? Имеет ли смысл, или лучше ли держать кредиты отдельно?

Четыре причины консолидации ваших ипотечных кредитов

Кейси Флеминг, советник по ипотеке с C2 FINANCIAL CORPORATION и автор «The Loan Guide: как получить самую возможную ипотеку», цитирует их как причины, по которым вы может думать о консолидации.

1. Снижение процентной ставки

Как и восемь лет назад, средние ставки по ипотечным кредитам были намного выше. Например, в середине июня 2007 года средняя 30-летняя ставка достигла 6,7%. Но в октябре 2016 года ставки составляли в среднем 3. 47% - более чем на 40% дешевле, чем в 2007 году. Более низкая ставка может означать тысячи сбережений на вашем кредите. Чем ниже процентная ставка, тем меньше вы будете платить в течение всего срока кредита.

2. Устранить риск ипотечного кредита с переменной ставкой

Поскольку платежи часто ниже в начале ипотеки с переменной ставкой, покупатели жилья могут быть усыплены покупкой дома, который они не могут позволить себе позже. И с ипотечными ставками, вероятно, будет выше, поскольку Федеральная резервная система начала сигнализировать в конце 2014 года, клиенты могут найти, что оплата слишком высока для их дома в ближайшем будущем. Консолидация ваших ипотечных кредитов в единый ипотечный кредит с фиксированной ставкой устранит беспокойство о значительно более высокой оплате позже в ипотеке, и это особенно хороший шаг, когда ставки низкие.

3. Оплатите свои кредиты быстрее

Наряду с объединением обоих кредитов в единый платеж, рассмотрите более короткий кредит. Общая сумма процентов, которую вы будете платить, ниже, а имущество или недвижимость будут вашими раньше. Конечно, оплата будет выше. Помните наш пример 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой на дом в 250 000 долларов, который будет стоить около 1 150 долларов в месяц? Если вы сделаете это в 15-летнюю ссуду, ежемесячная стоимость взлетает до 1 811 долларов США - более высокий платеж, но менее дорогостоящий с течением времени, потому что через 15 лет вы будете делать меньше платежей, чем за 30 лет, и будете платить меньше процентов. (См. Также: Как объединить два ипотечных кредита в один и Как рефинансирование ипотеки влияет на вашу чистую стоимость. )

4. Понизьте ваши платежи

Единственный раз, когда это имеет смысл, когда вы оказываетесь в своей голове. Проблема в том, что со временем это будет стоить вам больше.(Возможно, вы захотите взглянуть на Получение ипотеки после банкротства и потери права выкупа ). Согласно Флеминг, «более низкие ежемесячные платежи редко означают более низкие затраты на жизнь или даже более низкие годовые процентные расходы, поскольку новый кредит почти всегда сбрасывается ваш график платежей на более длительный срок, и меньше вашего платежа пойдет к основному. «

Так как проценты загружены в большинство ипотечных кредитов, меньшая сумма вашего платежа идет в сторону принципала в первые годы новой ипотеки. Если вы продолжаете сбрасывать кредит, вы в конечном итоге платите больше за проценты в долгосрочной перспективе. Вот почему серийные рефинансирования с трудом могут расплатиться с ипотекой (-ами).

Итог

Если вы консолидируете свои ипотечные кредиты, убедитесь, что это выгодно для вас в долгосрочной перспективе. Посмотрите на общую сумму, которую вам придется заплатить по кредиту, и темп, по которому вы будете наращивать капитал. Простое сравнение платежей - это краткосрочное мышление. По словам Флеминга, «ни один инструмент не используется чаще, чтобы разговаривать домовладельцев с плохими сделками, чем ежемесячное сравнение платежей. Это чрезмерно упрощенно и стоит домовладельцам миллионы долларов каждый год. В идеальном мире срок нового займа должен быть таким же - или короче, чем существующие кредиты. «