Наличие двух ипотечных кредитов не так редки, как вы думаете. Люди, которые имеют достаточный капитал в своих домах, могут выбрать вторую ипотеку. Они могут использовать деньги для погашения долга, отправки ребенка в колледж, финансирования начала бизнеса или совершения крупной покупки.

Давайте рассмотрим один пример: вы взяли кредитную линию собственного капитала десять или более лет назад и в течение периода розыгрыша - время, когда вы могли «привлечь» свою кредитную линию - вы платили управляемую сумму: 275 долларов США в месяц на кредитной линии в размере 100 000 долларов США.

В соответствии с условиями этого займа, через десять лет период лимита стал периодом погашения - следующие 15 лет, когда вы должны погасить кредит, как ипотечный кредит. Но, вероятно, вы не ожидали, что платеж в размере 275 долларов станет платежом в размере 700 долларов США, который может двигаться еще выше, если основная ставка будет возрастать.

Объединив два кредита, вы можете потенциально сэкономить более 100 долларов США каждый месяц и заблокировать свою процентную ставку, а не смотреть, как она эскалируется, если цена повышается. С другой стороны, возможно, вы хотите быстрее погасить кредиты и хотите получить более выгодные условия, которые помогут вам это сделать. Как работает этот тип консолидации, и это хорошая идея?

Знайте, что вы начинаете с

Чтобы понять, что происходит, когда вы объединяетесь, вам нужно знать несколько вещей о текущих займах, которые у вас есть. Если, когда вы идете консолидировать кредиты, вы понимаете, что ваша вторая закладная была использована для вытаскивания денег из вашего дома по какой-либо причине - называется ссудой на выкуп - это может добавить стоимость нового займа и уменьшить сумму, за которую вы право. Кредиты за вычетом цен выше, кредиторы говорят, потому что заемщик статистически более вероятно уйдет от кредита, если у них возникнут проблемы.

Тогда есть рефинансирование ставки / срока (refi). Этот вид кредита - это просто корректировка процентной ставки и условий вашего текущего кредита. Кредит считается более безопасным для кредитора, поскольку заемщик не забивает никаких денег или не уменьшает сумму собственного капитала в собственности. Возможно, вы недавно рефинансировали, когда ставки по ипотечным кредитам упали до исторического минимума.

Почему эти различия имеют значение? По словам Кейси Флеминга, советника по ипотеке с C2 FINANCIAL CORPORATION и автором «The Loan Guide: как получить самую возможную ипотеку», они важны, потому что условия и сумма, которую вы будете платить за новые ипотечные кредиты, могут быть самыми разными.

«Предположим, что вы и ваш сосед оба получаете 75% кредитов на рефинансирование кредита до стоимости, при соответствующем лимите кредита в размере 417 000 долларов. Ваша сумма - это нет. Ваш кредит будет стоить 0. 625 пунктов больше, чем ваш сосед по состоянию на апрель 2015 года. И 1 балл составляет 1% от суммы кредита, поэтому, если ваша сумма кредита составляет 200 000 долларов США, при прочих равных условиях вы будете платить 1 250 долларов США ( 200 000 долларов США.00625) больше за ту же процентную ставку, что и ваш сосед.

Подумайте об этом так. Если вы изначально приобрели два кредита, когда вы купили дом, это не ссудный кредит, поскольку второй ипотечный кредит был использован для приобретения дома - не вытащить деньги из него. Но позже, если вы получили деньги в результате взятия второго ипотечного кредита, это был ссудный кредит, и поэтому новый консолидированный кредит будет считаться одним и тем же.

Есть еще одна причина, по которой это различие становится важным. Поскольку займы с выкупом являются более рискованными для кредитора, они могут предоставлять только 75% -80% вашего капитала в вашем доме против 90% по ставке / термину refi. Флеминг делает это на простом английском языке следующим образом: «Если ваш кредит будет считаться залоговым ссудой, вам понадобится больше капитала в вашей собственности, чтобы пройти квалификацию. «

Как консолидировать

Кредитор будет выполнять все сложные документы, связанные с консолидацией кредитов. Ваша задача - быть информированным потребителем. Не разговаривайте с одним кредитором - поговорите с несколькими.

Поскольку консолидация двух займов сложнее простой ипотечной ипотеки, лучше поговорить лично с тремя или четырьмя кредиторами. Вы можете поговорить с вашим банком или кредитным союзом, ипотечным брокером или взять рекомендации от профессионалов отрасли, которым вы доверяете.

Конечно, спросите их, станет ли новый кредит займом для выплат или ставкой / термином refi. Это фиксированная или переменная ставка кредита? 15 или 30 лет? (См. Что лучше, фиксированный или переменный кредит?)

Как только вы довольны определенным кредитором, они проведут вас через процесс. Не подписывайте ничего, не читая его сначала, и убедитесь, что вы понимаете график платежей.

Если ваш кредит является ссудой на выкуп, Кейси Флеминг говорит, что может быть способ конвертировать его в курс / термин refi через год.

«Консолидируйте кредиты как денежные средства, но получите кредит кредитора, который оплачивает все расходы, связанные с транзакцией. Подождите один год и повторите рефинансирование. Поскольку вы только рефинансируете единый кредит в этот момент, это не ссудный кредит. Теперь вы можете тратить деньги на очки, чтобы купить процентную ставку, так как вы будете удерживать кредит в течение более длительного периода времени. «Флеминг продолжает это делать, только если вы считаете, что процентные ставки стабильны или могут упасть. (Вы также можете быть заинтересованы в Ипотечные баллы: что такое точка? )

Нижняя линия

«Никогда не принимайте решение рефинансировать или консолидировать кредиты, основанные только на сокращении ежемесячного платежа. В большинстве случаев вы будете тратить больше средств на свою жизнь на новый кредит, чем просто погасить существующие кредиты », - говорит Флеминг. «Миллионы потребителей продолжают закладывать свое будущее и заканчивают на десятки или даже сотни тысяч долларов меньше на пенсию. «

Вместо этого определите, как долго вы думаете, что останетесь в доме, и сравните стоимость ваших текущих ипотечных кредитов с новой ипотекой плюс любые расходы, связанные с новым кредитом, в течение всего времени, которое вы будете держать кредит.Если затраты будут ниже, консолидация, вероятно, хорошая идея.