Многие первоклассные домовладельцы и опытные инвесторы в недвижимость, похоже, сосредоточены на функциональности и стиле предлагаемых им покупок, ожидая, что эти характеристики приведут к увеличению стоимости недвижимости. Многие не помнят лозунг индустрии недвижимости - «местоположение, местоположение, местоположение» - при попытке найти недвижимость, которая станет отличной инвестицией.

(Дополнительную информацию о покупке дома см. В «Руководстве по покупке дома в U.S.)

Реальность заключается в том, что физическая структура обесценивается с течением времени. Это земля под структурой, которая ценит свою ценность. Это значительное различие, учитывая, что покупка дома - это самая большая инвестиция, которую большинство розничных инвесторов будут делать в своей жизни. Неспособность взглянуть на свой дом как на инвестиции и понять движущие силы стоимости, или сосредоточиться на функциональности и жилье, может ограничить общую производительность и возможности собственности, чтобы максимизировать богатство. (Чтобы выйти за рамки просто покупать дом и узнать, как недвижимость может сделать вам прибыль, прочитайте Инвестирование в недвижимость .)

Земля как ценное имущество

Проведение различия между улучшенной частью собственности и землей, на которой она сидит, может показаться тривиальным. Но только до тех пор, пока инвестор недвижимости не сосредоточится на этих различиях, становится легче находить более эффективные инвестиции, обеспечивающие максимальную отдачу от суммы риска или капиталовложения. Поскольку цены на недвижимость являются функцией местного спроса и предложения, внешний вид, функциональность и поддержание физической структуры, безусловно, будут влиять на стоимость, но эти факторы оказывают меньшее влияние, чем можно подумать. Понимание того, как местоположение и будущие перспективы земельных ценностей влияют на возврат собственности, позволяет инвесторам лучше выбирать между конкурирующими активами. (Чтобы узнать больше, прочитайте Пять вещей, которые должен знать каждый инвестор недвижимости .)

Причина, по которой земля является ценным активом, является простой. Он находится в ограниченном количестве, и никто больше не производит. Спрос на землю постоянно растет по мере увеличения численности населения, и поскольку его предложение ограничено, его цена должна со временем увеличиваться. Если что-то не произойдет, чтобы ограничить спрос на данную область или сделать ее непригодной для использования, следует ожидать, что основания будут расти со временем. (Для смежных чтений см. Основы экономики: спрос и предложение и Прибыль с землевладением в сфере недвижимости .)

Вопрос в том, насколько земля оценят и насколько улучшится повысит или ухудшит общую стоимость. Физическая структура собственности является амортизирующим активом. Поскольку он возрастает, он требует капитальных вливаний для обслуживания, обновления, чтобы остановить функциональное устаревание и, в зависимости от его дизайна, обновления, чтобы предотвратить его падение из стиля.Даже Служба внутренних доходов (IRS) подтверждает этот факт, позволяя амортизировать физическую структуру для налоговых обязательств. Однако земля под структурой не амортизируется … (Чтобы узнать, какие улучшения в доме стоит и которые являются пустой тратой денег, прочитайте Добавить значение для инвестиций в недвижимость и Do-It- Проекты для повышения ценности дома .)

Степень износа или физическое устаревание будут специфичны для каждого имущества, но справедливо сказать, что если оставить в покое, свойство будет продолжать терять ценность, пока оно больше не будет добавляет ценность земле или даже снижает ее стоимость. Некоторые земельные участки с более низкими структурами, по сравнению с окружающими свойствами, на самом деле будут стоить более неудовлетворительно. Владельцы часто сбрасывают физическую структуру, чтобы максимизировать стоимость посылки. Итак, почему советники всегда предлагают, чтобы владельцы недвижимости передавали капитал для обновления своих домов? Причина заключается в том, чтобы противодействовать некоторым или всем износ, который медленно снижает стоимость структуры. Опытные инвесторы в недвижимость понимают, что этот класс активов является капиталоемким, требуя периодического ввода капитала для максимизации стоимости. (Узнайте, как рассчитать, сколько вашей собственности нужно будет оценить, чтобы покрыть расходы на ее владение в Будет ли вам разорваться даже на вашем доме? )

Последствия для инвестиций

Как только инвестор понимает влияние стоимости земли на общую оценку, мантра рынка «местоположение, местоположение, местоположение» имеет больше смысла. Подразумевается, что покупатели жилья должны смотреть за физическими атрибутами дома и фокусироваться на том, как его местоположение на рынке повлияет на общую отдачу. Это очень сложно для домашних покупателей, которые ожидают жить в своих домах в течение длительного периода времени. Однако даже самые тусклые покупки могут со временем улучшаться и создать значительное богатство, если они расположены в зоне повышенного спроса. Ниже приводятся некоторые соображения для новых покупателей жилья:

• Меньшие или менее привлекательные дома могут обеспечить большую доходность инвестиций.

Чтобы понять этот момент, представьте два функционально здоровых дома на равных земельных участках в том же районе, один оценивается вблизи максимума для домов в этом районе, а другой торгуется с половиной этой цены. Поскольку местные факторы спроса и предложения ведут к стоимости земли, дома в окрестностях, как правило, оцениваются примерно на одну и ту же сумму в год. Если более дорогой дом оценит на 10% (без каких-либо конкретных улучшений или капитальных проектов), это будет эквивалентно 20% -ному возврату для другого - гораздо более эффективному использованию инвестиционного капитала.

• Местоположения в окрестностях будут влиять на стоимость земли.

Местоположения, такие как тупики, из-за их ограничения на движение и подразумеваемой безопасности для детей, обычно пользуются более высоким спросом, чем дома на более часто используемых дорогах.

Учет стоимости земли подчеркивает важность выбора между районами.Большинство районов среднего и высшего класса с одним семейным домом уже ограничивают новое строительство, когда разработчики покупают большую часть доступных земель для строительства жилых кварталов и подразделений. Из-за этого большинство районов развивают свои социальные, культурные и демографические характеристики, которые влияют на спрос на дома.

• Средний возраст соседей может дать ключ к признанию.

Многие инвесторы не учитывают это при выборе местоположений. Новые покупатели жилья с маленькими детьми часто избегают мест с более старыми домовладельцами, которые не будут предоставлять игрокам для своих детей. Кроме того, большинство домовладельцев знают о влиянии, которое оказывают определенные государственные школы на спрос на дома в этом конкретном школьном округе. Поскольку дома в этом районе не являются однородными, оценка обусловлена ​​местоположением и стоимостью земли.

• Будущее развитие может изменить ценность вашей собственности лучше или хуже.

Домовладельцы должны быть осведомлены не только о нынешнем состоянии местных удобств, но и о будущих перспективах коммерческого и правительственного развития в этом районе. Планы правительства, касающиеся школ, больниц, структуры движения и другой общественной инфраструктуры, будут иметь такое же влияние на земельные ценности, как нынешнее и будущее развитие коммерческих удобств в конкретной местности. (Для смежных чтений см. Пять ошибок, которые инвесторы в сфере недвижимости должны избегать .)

Инвесторы на одну семью должны учитывать их покупку, предлагая потенциальный эффект свободной или разворачиваемой земли на будущие цены на поставку и жилье. Это постоянный риск, связанный с покупателями кондоминиумов. На цены Кондо зависят те же факторы спроса, что и дома с одной семьей, и оценка земли, в которой их здание находится.

Уникальной проблемой для владельцев кондоминиума является предложение. В отличие от большинства домов для одной семьи, которые построены в местах заполнения, значительное количество кондоминиумов может быть построено на небольших участках земли и в короткие промежутки времени, увеличивая предложение и потенциально снижая цены. Владельцам кондоминиума трудно оценить потенциал для новых разработок и земельных ценностей, поскольку многоэтажные структуры и высокие подъемы могут быть легко построены на участках, которые первоначально были дома для других видов жилой или коммерческой недвижимости. (Для дальнейшего ознакомления с проблемами, с которыми сталкиваются владельцы кондоминиумов, прочитайте Buy a Condo .)

Итог

Успешный инвестор недвижимости учится смотреть за пределы стиля и физических атрибутов предполагаемых покупок и концентрируется на потенциале собственности на оценку земли. Это требует внимания к наиболее привлекательным домам в целевом месте и концентрации на тех, которые предоставляют возможности для улучшения, которые повысят ценность земли. Понимание стоимости земли изменит инвестиционный взгляд на недодержанный дом ранчо от «непривлекательных» до «денежных средств». Инвесторы, заинтересованные в отслеживании оценки, должны посетить сайт Федерального агентства по жилищному финансированию (FHFA), который позволяет вам проверить оценку жилья в вашем регионе.

После того как вы нашли привлекательную инвестиционную собственность и исследовали ее стоимость земли, настало время применить эти исследовательские навыки для покупки ипотеки. Хотя исследование стоимости земли на дому может сделать вас тысячами; твоя домашняя работа может сэкономить вам тысячи долларов в виде процентов и сборов.