Теория неспециалиста в сфере недвижимости идет примерно так: пришли паломники. Они начали использовать землю. Появились еще европейцы. Спрос на землю был настолько высок, что коренные американцы были вытеснены, чтобы освободить место для вновь прибывающих поселенцев. Больше земли невозможно построить, поэтому спрос и цены всегда будут расти, что делает недвижимость большой инвестицией.

К сожалению, формула не такая уж простая. Здесь мы рассмотрим цены на недвижимость и давнюю теорию о том, что они будут расти бесконечно.

Исторические цены на недвижимость, пузыри и последующие

До обнародования всплеска пузыря на рынке жилья и образовавшейся катастрофы в сфере недвижимости, которая началась всерьез в 2007 году, исторические данные о ценах на жилье из Национальная ассоциация риэлторов (НАР), казалось, поддерживала теорию бесконечно растущих цен. В приведенной ниже таблице указаны средние цены на жилье с 1968 по 2004 год и средний годовой прирост составляет 6,4% без единого снижения за 36-летний период.

Рисунок 1: Средняя цена на жилье с 1968 по 2004 год

Источник: Национальная ассоциация риэлторов

Что данные не показывают

К сожалению для домовладельцев, 2004 год был последним годом здорового роста, прежде чем рынок будет сплющен. К 2006 году данные NAR показали лишь 1% прироста. После этого на рынках наблюдался беспрецедентный спад.

В национальном масштабе цены упали в 2007 году. Они снова упали в 2008 году и снова в 2009 году. К середине 2010 года цены на жилье упали до уровня 2004 года на застойном рынке. По данным Standard and Poor's, то, что десятилетиями казалось, что одноразовый билет на растущую прибыль упал более чем на 30% всего за несколько лет. (См. Также: Почему рынок пузырей на рынке поп-музыки .)

Еще до того, как цифры начали идти не так, данные о тенденциях цен на продажу дали неполную картину. Национальная ассоциация домостроителей сообщает, что средний домашний размер в Америке составлял 983 квадратных фута в 1950 году, 1 500 квадратных футов в 1970 году и 2 349 квадратных футов в 2004 году. Эта тенденция продолжалась в первой половине 2000-х годов после который он начал несколько уменьшаться. (См. Также: McMansion: более внимательный взгляд на тенденцию большого дома. )

С ростом размеров домов и инфляцией, увеличивающей стоимость строительных материалов, вполне логично, что цены на жилье будут подъем. Но что произойдет, если инфляция будет снята с картины? Результат - нечто совершенно неожиданное. Еще до краха недвижимости в конце 2000-х годов цены на жилье падали часто и значительно. (См. Также: Закрытие сделки с недвижимостью на рынке вниз .)

В действительности, Первая мировая война, Великая депрессия, Вторая мировая война, 1970-е и 1980-е годы, все видели периоды значительных снижение цены.В других случаях также наблюдалось меньшее снижение. (См. Также: график, подготовленный Нью-Йорк Таймс в 2006 году.)

Национальные цифры, региональные тенденции и ваше соседство

Даже национальные номера тенденций говорят только о части картины. Тенденции цен на жилье могут широко варьироваться от географического региона к географическому региону. Бум в Калифорнии может замаскировать бюст в Детройте. Даже в том же городе цифры могут широко варьироваться. Области, которые испытывают новый рост или gentrification, могут показать значительное повышение цен, в то время как районы в городе могут спадать.

При изучении национальной и региональной статистики обязательно учитывайте реальность рынка в вашем регионе. Рост цен на национальном уровне может не помочь вам, если ваш город, штат или район находятся в упадке.

Реальность

Еще один важный момент, который следует учитывать при рассмотрении недвижимости как инвестиции, заключается в том, что ваши «инвестиции» никогда не окупятся, если вы ее не продадите. Таким образом, даже если ваше основное место жительства удвоилось по стоимости, так как вы его купили, с практической точки зрения, это, вероятно, просто означает, что ваши налоги на недвижимость выросли. Вся прибыль, которую вы испытали, - это просто прибыль на бумаге, пока вы не продадите недвижимость.

Если вы решили продать и надеяться приобрести другой дом в том же районе, помните, что цены на другие дома тоже выросли. Чтобы действительно заказать выигрыш от продажи, вам, вероятно, придется переехать в более мелкий дом в том же районе или выехать из этого района и найти более дешевое место для жизни.

В то время как можно использовать капитал в своем доме, взяв с него кредит, использование вашего дома в качестве банкомата оказалось в прошлом глупой стратегией. Мало того, что проценты, которые вы платите, едите в вашу прибыль, но платеж по кредиту убирает вашу финансовую стабильность. Если цены на недвижимость снизятся, вы можете оказаться в незавидном положении, поскольку больше зависит от кредита, чем дом стоит. (См. Также: Домашние кредиты: расходы .)

Итак, является ли недвижимость плохим инвестированием?

К настоящему моменту вы, возможно, думаете, что нет никакой ценности при покупке дома в надежде, что он со временем приобретет ценность. Хотя верно, что вы вряд ли увидите какую-либо прибыль, которую вы можете потратить, если вы планируете жить в одном доме всю свою жизнь, если вы займетесь покупкой с помощью стратегии выхода, есть гораздо больше шансов увидеть денежная прибыль.

Во-первых, рассмотрите причину, по которой вы покупаете дом. Если ответ «жить в нем», тогда вы должны перестать думать о прибыли и убытках. Если ответ «сделать деньги», вам нужно ввести транзакцию с помощью стратегии выхода. Принимая во внимание покупную цену недвижимости, вы должны иметь цену продажи.

Когда ваша цена будет достигнута, вы будете продавать недвижимость так же, как и акции, которые оценили. Это не может быть практическим подходом для вашего основного места жительства, в зависимости от вашего образа жизни, но именно это делают многие инвесторы по недвижимости, когда они приобретают недвижимость, ремонтируют и продают.Просто помните, что цены не всегда повышаются. В 2010 году некоторые части рынка снизились на 40% по сравнению с их пиками.

В прошлом Япония показала, что цены на жилье падают еще больше. Это не означает, что эти цены не вернутся на прибыльную территорию, но имейте в виду, что в некоторых случаях это может занять очень много времени.

The Bottom Line

С историей в качестве руководства, большинство потенциальных домовладельцев будет хорошо покупать место, на котором они действительно надеются жить, быстро погасить ипотеку, жить там до выхода на пенсию, а затем сокращать и переходить на менее дорогой дом. Это не уверенная ставка, но эта стратегия повышает вероятность получения прибыли.