В 2011 году Уоррен Баффет обсудил преимущества инвестирования во все мировое золото (рисунок a куб золота весом около 170 000 метрических тонн со сторонами 68 футов в длину, удобно сидящий в приусадебном участке небольшого баллы лиги), в отличие от инвестиций во все пахотные земли США плюс 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 23% Создано с Highstock 4. 2. 6 ). Со временем Баффет утверждает, что пахотные земли и Exxon Mobils продолжат поставлять ошеломляющие объемы производства в виде кукурузы, пшеницы, хлопка и триллионов долларов дивидендов, тогда как куб золота останется неизменным, все еще сидит в бейсбольный приусадебный участок, все еще неспособный произвести что-либо. «Вы можете ласкать куб, но он не будет отвечать», - написал он в своем письме в 2011 году акционерам Berkshire Hathaway (BRK.B).

Таким образом, Баффет выбирает производственные активы кучи B, пахотные земли и Exxon Mobils, над кубиком золота. Производственные активы, он говорит нам, могут быть в форме бизнеса, будь то покупка акций или прямое владение, фермы и недвижимость ». В идеале эти активы должны обладать способностью в инфляционные времена доставлять продукцию, которая сохранит свою покупательную способность, требуя минимум новых капиталовложений. Фермы, недвижимость и многие предприятия, такие как Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45 45-0. 04% Создано с Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) и наша собственная Candy Candy встречаются с этим двухствольным тестом », - писал он в письме.

Эти активы могут быть превращены в экономические эквиваленты с использованием правильных методов оценки. Можно установить ценник и определить скорость возврата. В конечном счете, находясь в правильном лесу (производственные активы) и правильно оценивая эти активы, инвесторы могут достичь более высокой нормы прибыли.

Измерение производительности с помощью традиционных методов оценки

Акции

Berkshire and Buffett предпочитают покупать компании прямо, но когда они не могут, они будут покупать значительные куски бизнеса за счет покупки акций в таких компаниях, как IBM, American Express (AXP AXPAmerican Express Co96. 20-0. 09% Создано с Highstock 4. 2. 6 ) и Coca-Cola. В мире Баффета и Бенджамина Грэма, отца инвестиционного капитала, инвестирование в акции является наиболее разумным, когда оно наиболее похоже на бизнес, и инвестор должен рассматривать покупку акций, как представляющую весь бизнес.

Традиционные, высокоуровневые оценки акций включают в себя соотношение цены и прибыли и соотношение цены и цены. Все остальные равны, запасы с P / E из 10 предлагают большую ценность, чем запас с P / E 20.

Предприятия

Типичные оценочные приборы для покупки бизнеса включают балансовую стоимость (стоимость все активы за вычетом всех долгов), сопоставимая рыночная стоимость (с использованием последних данных о продажах эквивалентных предприятий для установления цены, аналогичной сопоставимому анализу рынка для жилой недвижимости) и оценки стоимости капитала, которая учитывает доходы бизнеса, либо последний год или среднее значение данного числа предыдущих лет, и делит их на коэффициент капитализации.Ставка капитализации основана на риске и ожидаемой прибыли. Например, если парикмахерская имеет среднюю заработную плату в размере 20 000 долларов США за последние пять лет, и установлено, что уровень капитализации должен составлять 20%, тогда стоимость бизнеса составит 20 000 долл. США / 0. 20, или 100 000 долларов США.

Денежный поток для аренды недвижимости

Для аренды имущества типичные оценочные показатели включают сопоставимый анализ рынка (жилая недвижимость обычно оценивается с использованием этого метода, и она оказывается довольно бесполезной для аренды имущества, потому что он не учитывает доходы); значение воспроизводства или стоимость замены здания; подход к капитализации заработка (такой же, как расчет предельной ставки для бизнеса); валовой расчет множителя арендной платы и анализ ежемесячного отчета о движении денежных средств.

Множитель валовой ренты - это просто валовая годовая рента имущества, умноженная на коэффициент, который представляет собой потенциал для «денежного потока». «Эмпирическое правило заключается в том, что свойство будет генерировать денежный поток в несколько раз; имущество с общей годовой арендной ставкой в ​​размере 20 000 долл. США, скорее всего, даст денежный поток по цене 140 000 долл. США (20 000 долл. США). Этот расчет полезен для фильтрации свойств для дальнейшего анализа, но в целом он очень тупый, и обычно разрабатывается более подробный прогнозный отчет о прибылях и убытках. В этом подробном отчете о прибылях и убытках учитываются доходы от аренды, доля вакантных должностей, плата за управление недвижимостью, ремонт и обслуживание, работа на дворе, разное, резервы, оплата кредита, страхование и налоги на имущество. Получаемая в результате прибыль или «денежный поток» затем делится на первоначальный взнос, чтобы определить денежные средства на возврат наличных денег.

Двумя ключевыми преимуществами для инвестирования в недвижимость являются использование увеличенной прибыли за счет кредитного плеча и «фантомного» потока денежных средств в виде неденежной статьи амортизации. Возврат на инвестированный капитал является более полезным показателем при сравнении стоимости аренды и инвестиций в акции.

Производственные земли

Сельскохозяйственные угодья обычно оцениваются с использованием калькуляции капитализации арендной платы, поскольку согласно croplife. com ", более 50% сельскохозяйственных угодий на Среднем Западе в настоящее время сдаются в аренду. «Таким образом, участок сельскохозяйственных угодий, который арендует 500 долларов за акр, будет оценен в 12 500 долларов за акр, если коэффициент капитализации составит 4%. (500 долл. США за 0,04 долл. США). Эта ставка капитализации основана на долгосрочных процентных ставках.

Создание экономических эквивалентов с использованием модели дисконтированного денежного потока

Истинная внутренняя стоимость производственного актива, подробно описанная в письме Баффетта 1992 года акционерам Berkshire Hathaway, была изложена Джоном Берром Уильямсом более 50 лет назад в Теория инвестиционной ценности. «Стоимость любых акций, облигаций или бизнеса сегодня определяется притоками и оттоками денежных средств, дисконтированными по соответствующей процентной ставке, - которые могут ожидаться в течение оставшегося срока действия актива», - писал Уильямс. Эта внутренняя стоимость может быть рассчитана с использованием модели дисконтированных денежных потоков, которая приведет к единичному значению доллара, которое, в свою очередь, можно сравнить с текущей ценой актива, чтобы достичь нормы прибыли.Эта норма прибыли превращает все наши классы активов в экономические эквиваленты.

Прибыль и темпы роста владельца

Итак, как определить все притоки и оттоки, которые ожидаются в течение оставшейся жизни актива? Простой: сначала вы определяете базовую стоимость заработка (в мире Баффетта, которая была бы прибыль владельца, которая представляет собой чистую прибыль плюс амортизацию и амортизацию за вычетом капитальных затрат), а затем вырасти эту величину разумным темпом роста. Темпы роста сегментируются на первом этапе и на втором этапе, где первым этапом является темпы роста, который, как ожидается, будет продолжаться в течение следующих пяти-десяти лет, а второй этап - остаточная ставка, которая, как ожидается, произойдет после роста сужается до умеренного уровня.

На первом этапе темп роста может быть историческим 10-летним темпом роста прибыли для рассматриваемого актива. Чтобы определить исторический прирост прибыли любого актива, просто используйте расчет стоимости времени для курса или I / Y, используя прибыль от 10 лет назад в качестве текущей стоимости, прибыль за последний год для будущей стоимости и 10 за количество лет. Если вы уверены, что прибыль будет продолжаться на этой траектории в течение следующих пяти-десяти лет, то используйте эту ставку для первого этапа роста.

Для ставки второго этапа, остаточная ставка, общий подход заключается в использовании «долгосрочных номинальных темпов роста в общей экономике страны своей страны», согласно Роберту Хагстрему, автору Уоррен Баффет Уор . Например, долгосрочные темпы экономического роста в Соединенных Штатах составляют 5%.

Предсказуемость - это ключ к использованию модели дисконтированных денежных потоков. В активе, о котором идет речь, должна быть последовательная запись Кроме того, переменные в модели похожи на ручки на космическом телескопе Хаббла: немного измените их, и вы смотрите на совершенно другую вселенную.

Скидка Ставка

Ставка дисконтирования - это ставка, используемая для дисконтирования всех будущих доходов до текущей стоимости. Подумайте об этом как о возможной стоимости инвестирования в актив, а вместо покупки сельскохозяйственных угодий вы можете купить счет Казначейства. ценность, которую использует Баффет, - это безрисковая ставка, которая это 30-летняя ставка T-bill, теперь на уровне 3%. Другие добавляют к этой ставке премию за риск долевого участия, которая учитывает риск. Это значение можно найти на веб-сайте Асвата Дамодарана, профессора финансов в Нью-Йоркском университете. Сейчас он составляет 6-12%. Таким образом, общая ставка дисконтирования составит 9,12%.

Рассчитать внутреннее значение

Все предыдущие вводные данные вводятся в модель дисконтированных денежных потоков, и вычисляется чистая приведенная стоимость всех будущих денежных потоков. Эта чистая приведенная стоимость является неотъемлемой стоимостью актива, и ее можно сравнить с ее продажной ценой - будь то цена акций, цена биржи бизнеса, цена на здание или цена за акр, - чтобы определить запас прочности.

Маржа безопасности

Как определено наставником Баффета, Бенджамином Грэмом, маржа безопасности - это разница между текущей ценой актива и рассчитанной внутренней стоимостью актива. О марже безопасности можно подумать так: если вам нужно построить мост, который будет использоваться грузовиками массой 50 000 тонн, а затем построить мост, на котором будут находиться грузовики массой 100 000 тонн. Большой запас прочности обеспечивает защитную сетку для ошибок и отклонений в исчислении собственных значений. По словам Баффета, три самых важных слова в инвестировании - это запас прочности.

Маржа безопасности может быть найдена путем деления расчетной внутренней стоимости актива на цену актива и вычитания 1. При прочих равных условиях актив с маржей безопасности 75% имеет гораздо более широкую сеть безопасности, чем актив с запас прочности 25%.

Страна экономических эквивалентов-доходности

Чтобы определить норма прибыли актива, вы просто меняете ставку дисконтирования в модели дисконтирования денежных потоков до тех пор, пока расчетная внутренняя стоимость не будет равна продажной цене актив. Например, если внутренняя стоимость American Express рассчитана как 172 долл. США. 08 на акцию, используя ставку дисконтирования 9,12%, а ее текущая цена составляет 71 доллар США. 73, то при корректировке ставки дисконтирования до 14,6% будет получена внутренняя стоимость в размере 71 долл. США. 73, что совпадает с продажной ценой. Это означает, что на основе построенной модели, которую инвестор American Express может ожидать, что годовая норма прибыли составит 14,6%. Эта норма прибыли позволяет легко сравнивать классы активов и способствует эффективному развертыванию капитала. Таким образом, выпуск продукции Coca-Cola, шоколада, жилой площади или хлопка, модель дисконтированного денежного потока уменьшает разрозненные активы до экономических эквивалентов.

Птица в руке

По словам Баффета в своем ежегодном письме акционеров 2000 года, формула для оценки всех активов, которую Джон Барр Уильямс изложил в Теория инвестиционной ценности , была правильно определена Эзопа в 600 B. C- «птица в руке стоит двоих в кустах. «Эта аксиома нуждается в изменении с четырьмя вопросами: насколько вы уверены, что птицы находятся в кустах, когда они появятся, сколько будет и какова процентная ставка без риска? (Доходность долгосрочных государственных облигаций США.) Все эти переменные фиксируются в модели дисконтирования денежных потоков. «Если вы можете ответить на эти три вопроса, вы будете знать максимальную ценность куста и максимальное количество птиц, которые у вас теперь есть, которые должны быть предложены для этого. И, конечно, буквально не думайте о птицах. Думайте о долларах », - написал Баффет в письме акционера.

Этот закон по Баффетту неизменен. Он относится к« расходам на фермы, нефтяные гонорары, облигации, акции, лотерейные билеты и заводы-изготовители … Просто вставьте правильные чисел, и вы можете оценить привлекательность всех возможных применений капитала во всей вселенной », - писал Баффет.

Итог

«Будь то валюта столетие с сегодняшнего дня основана на золоте, ракушечниках, зубах акулы или листе бумаги (как сегодня), люди будут готовы обменять пару минут своих ежедневных труд для кока-колы или арахиса какого-то вида хрупкого.В будущем население США будет перемещать больше товаров, потреблять больше пищи и требовать больше жизненного пространства, чем сейчас. Люди будут навсегда обменять то, что они производят на то, что другие производят », - написал Баффет в своем письме акционеров 2011 года. Поскольку это относится к индивидуальному инвестору, определение этих производственных активов над кубом золота и овладение моделью, которая превращает их в экономические эквиваленты, приводит к внутренней ценности. Это приводит к пределу безопасности, что приводит к более высокой норме прибыли.