Кредитное плечо - это использование различных финансовых инструментов или заемного капитала для увеличения потенциального возврата инвестиций - и это чрезвычайно распространенный термин как на Уолл-стрит, так и на рынке недвижимости на главной улице. (Подробнее о различных применениях кредитного плеча в Leveraged Investment Showdown .)

ВИДЕТЬ: NetWorth Tracker от Investopedia

Рассмотрим общую заявку на покупку недвижимости в размере 20% первоначального взноса - или 100 000 долларов США по 500 долларов США. Покупатель в основном использует относительно небольшой процент своих денег для совершения покупки, а основная часть денег предоставляется кредитором. Инвесторы недвижимости часто ссылаются на оставшуюся часть покупной цены как на «чужие деньги», поскольку лица, за исключением заемщика, предоставили деньги, необходимые для совершения покупки.

Предполагая, что недвижимость оценивается в 5% в год, чистая стоимость заемщика от этой покупки вырастет до 525 000 долларов всего за 12 месяцев. Сравнение этого выигрыша с приростом от нерентабельной покупки подчеркивает эту ценность кредитного плеча. Например, один и тот же заемщик мог использовать 100 000 долларов США, чтобы совершить полную, оплаченную покупку стоимостью 100 000 долларов США. Предполагая, что 5% -ная ставка вознаграждения, чистая стоимость покупателя от покупки увеличилась бы на 5 000 долларов США в течение 12 месяцев против 25 000 долларов США для более дорогой недвижимости. Разница в размере 20 000 долл. США демонстрирует потенциальное увеличение чистой стоимости за счет использования кредитного плеча. Теперь, картина, что 5% выигрывают каждый год в течение 20 лет. Со временем использование кредитного плеча может оказать значительное положительное влияние на ваш собственный капитал.

Способы доступа к кредитным плечам

Самый простой способ получить доступ к кредитным плечам - использовать свои собственные деньги. В случае ипотеки стандартный 20% авансовый платеж получает вам 100% от дома, в котором вы хотите жить. Некоторые ипотечные программы позволят вам снизить даже меньше денег.

Если вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции, вы можете быть в положении, когда ваши партнеры предоставляют некоторые (или даже все) деньги. Аналогичным образом, некоторые продавцы готовы финансировать часть покупной цены имущества, которое они хотят продать. При таком расположении вы можете приобрести недвижимость с небольшими деньгами и, в некоторых случаях, вообще не иметь денег.

Рекламные ролики, мошенничество и реальность

Изображения безденежных покупок напоминают те ночные рекламные ролики, где гладкоглазующие качки предлагают, чтобы вы могли зарабатывать миллионы долларов, покупая недвижимость без деньги вниз. Хотя это возможно, есть несколько вопросов, которые вы должны задать себе перед тем, как вскочить:

• Сколько людей вы лично знаете, кто стал миллионерами, работающими 20 часов в неделю, потому что другие люди продавали им ценную недвижимость без денег?
• Если бы у вас был гениальный план, в соответствии с которым люди давали вам миллионы и миллионы долларов или недвижимость без денег, зачем вам нужно делать ночные рекламные ролики, продающие уроки покупки недвижимости?

Опасности рычага

Так же, как рычаг может работать от вашего имени, он также может работать против вас. Повторяя наш предыдущий пример, если вы используете авансовый платеж в размере 100 000 долларов США для покупки дома в размере 500 000 долларов США и цены на недвижимость в вашем регионе в течение нескольких лет подряд, рычаг работает в обратном порядке. После первого года ваш объект стоимостью $ 500 000 может стоить $ 475 000, если он обесценится на 5%. Через год после этого он может стоить 451 250 долларов США - потеря капитала в размере 48 750 долларов США.

В рамках того же 5% -ного сценария снижения цены, если эти 100 000 долларов США были использованы для покупки наличных денег дом в 100 000 долларов, покупатель потерял бы всего 5 000 долларов в первый год, когда цены на жилье упали.

На рынках недвижимости, где цены значительно падают, домовладельцы могут в конечном итоге получить больше денег на дом, чем дом на самом деле стоит. Для инвесторов снижение цен может уменьшить или даже ликвидировать прибыль. Если арендные ставки также падают, результат может быть имуществом, которое нельзя арендовать по цене, которая покрывает стоимость ипотеки и другие расходы. (Если вы планируете стать арендодателем, прочитайте Советы для предполагаемого арендодателя и Стать арендодателем: больше проблем, чем это стоит? , чтобы посмотреть на плюсы и минусы.) > Проблемы становятся еще больше, когда задействованы несколько подразделений, поскольку инвесторы по недвижимости часто подают как можно меньше денег. Цель состоит в том, чтобы использовать ваши деньги, взяв под свой контроль 100% активов, оставив при этом только 20% стоимости. Рассмотрите 500 000 долларов, которые мы рассмотрели в нашем предыдущем примере. Поскольку дом приобретается с $ 100 000 в качестве первоначального взноса, если стоимость дома снижается на 30%, дом стоит всего 350 000 долларов, но инвестор все равно должен выплачивать проценты и основную сумму в размере 400 долларов США, 000 кредитов. Если сумма, которую инвестор получает в аренду, тоже снижается, результат может быть дефолтом по собственности. Если инвестор использовал денежный поток от этого имущества для оплаты ипотеки на других объектах недвижимости, потеря дохода может привести к эффекту домино, который может закончиться целым портфелем в случае потери права выкупа за один плохой кредит на одно имущество.

Плечо, с которым вы можете жить … и в!

Хотя они не могут думать об этом как о рычагах, большинство людей используют ипотеку, когда покупают дом. Они погашают кредит в течение нескольких лет или десятилетий, все время получая удовольствие от использования имущества. Мораль этой истории заключается в том, что рычаги - это обычный инструмент, который хорошо работает при разумном использовании.

Чтобы узнать о преимуществах инвестирования в недвижимость, см. Наш

Изучение инвестиционного проекта в сфере недвижимости и Инвестирование в недвижимость .