Несмотря на то, что существует множество способов оценки влияния расходов на жилье, одним из самых интуитивных подходов является определение степени безубыточности домовладельца. Для целей настоящей статьи ставка безубыточности будет представлять, сколько покупной цены нового дома нужно будет оценивать ежегодно, чтобы покрыть расходы на владение домом. В этой статье мы покажем вам, как использовать практическую методологию для оценки влияния ваших расходов на домовладение.

Предположения
Чтобы проиллюстрировать эту методологию, сделаны следующие допущения домовладельца:

• Домовладелец является одиночным.
• Домовладелец находится в 28% федеральном подоходном налоге.
• Домовладелец покупает новый дом за 225 000 долларов.
• Домовладелец делает первоначальный взнос в размере 5% и получает кредит с фиксированной ставкой в ​​размере 6,25%.
• Домовладелец будет жить в доме в течение семи лет.

Предположения домовладельца, используемые на иллюстрации, играют решающую роль в процессе оценки. Поэтому, если домовладелец решит использовать эту методологию, он или она должен скорректировать эти предположения, чтобы отразить его или ее уникальные обстоятельства и расходы. В любом случае, если эта методология соблюдается и надлежащие корректировки сделаны, домовладельцы должны иметь возможность определять темп, по которому их дома должны будут ценить каждый год, чтобы покрыть расходы на владение их домами.

Расходы на домовладение
Чтобы начать этот процесс, важно знать основные расходы, которые влияют на стоимость дома. Для типичного домовладельца эти расходы включают в себя:

1. Домашнее обслуживание
2. Страхование от стихийных бедствий
3. Страхование частных ипотечных кредитов
4. Брокерские сборы
5. Расходы на закрытие
6. Налоги на недвижимость
7. Ипотека.

Чтобы определить, как эти затраты влияют на стоимость дома, мы должны выразить каждую стоимость в процентах от покупной цены дома. Оценивая затраты таким образом, мы можем определить, сколько дома нужно будет ценить каждый год, чтобы компенсировать эти расходы. (Чтобы узнать больше, см. Уменьшить размер вашего дома для сокращения расходов и Ипотека: сколько вы можете позволить себе? )

Давайте посмотрим на конечный результат (на рисунке 1 ниже) ), а затем каждый день прокладывайте себе путь по каждому счету.

Источник: Трой Адкинс

1. Расходы на содержание дома
Расходы на содержание домашнего хозяйства включают в себя денежные затраты на такие услуги, как ремонт оборудования, борьба с вредителями, чистка дома, очистка дымоходов, очистка сточных канавок и водоотводов, озеленение, обслуживание газонов и домашняя охрана. (Чтобы сэкономить на домашних расходах, см. Пятнадцать страховых полисов, которые вам не нужны , Расширенные гарантии: вы должны взять приманку? и Пять способов экономии денег < .) Совет

: хотя эти затраты можно свести к минимуму за счет приобретения нового дома, многие эксперты рекомендуют ежегодно составлять 1% от цены покупки дома, чтобы покрыть расходы на эти расходы. 2. Страхование имущества

Страховые взносы за покрытие определенных стихийных бедствий, таких как пожар, наводнение, торнадо, землетрясения или ураганы, могут стоить 0. 55% от цены покупки дома. Таким образом, дом должен будет ценить в стоимости на эту сумму каждый год, чтобы компенсировать эти расходы. Теперь, очевидно, затраты на страхование от стихийных бедствий будут значительно различаться в зависимости от географического района, в котором находится дом. Однако, независимо от языка, механика этой концепции может быть адаптирована читателем, чтобы определить его или ее уровень безубыточности. (Подробнее об этом читайте в разделе
Советы по страхованию для домовладельцев .) 3. Частное ипотечное страхование

Страхование частных ипотечных кредитов (PMI) начисляется домовладельцам, которые не могут подавать по меньшей мере 20% своей покупной цены на дом в качестве обеспечения для кредита. Домовладельцам взимается эта сумма каждый год, чтобы защитить кредитора от дефолта. На рисунке 1 мы предположили, что домовладелец будет выплачивать 5% первоначальный взнос и что страхование PMI будет стоить 0. 5% от цены покупки дома. Таким образом, расходы PMI будут напрямую увеличивать требуемую годовую ставку повышения стоимости жилья на эту сумму. (Чтобы узнать больше о PMI, см.
Шесть причин избегать частного ипотечного страхования .) 4. Брокерские расходы

Брокерские расходы обычно оплачиваются домовладельцем агенту по недвижимости за помощью в продаже дома. В этом анализе мы предположили, что домовладельцы будут платить агенту по недвижимости 6% комиссии. Однако, поскольку транзакционные издержки являются разовыми расходами, и мы пытаемся определить, сколько дома нужно будет ценить каждый год, чтобы компенсировать эту стоимость, нам необходимо распространить комиссию по брокерской деятельности в течение предполагаемого периода времени, в течение которого дом как ожидается, будет принадлежать. Для этого анализа мы используем принятый в отрасли стандарт семи лет. Распространяя стоимость брокерских услуг в течение этого периода времени, мы определили, что дом должен оценивать в стоимости каждый год на 0,86%, чтобы компенсировать стоимость этих расходов.
5. Заключительные затраты

Затраты на закрытие - это еще одна трата, которая должна быть учтена в нашей модели. Однако затраты на закрытие более сложно сопоставить с ценой покупки дома, поскольку эти затраты, как правило, более тесно связаны с другими факторами. Для этой иллюстрации мы предположили, что домовладелец заплатит сбор в размере 3 000 долларов США в момент покупки дома. Поэтому, предполагая, что цена покупки дома составляет 225 000 долларов США, затраты на закрытие будут переведены на 1%.
Затраты на закрытие - это разовые расходы, но они должны выделяться в течение периода времени, когда дом принадлежит для целей этого упражнения. Как объяснялось ранее, мы делаем эту корректировку, потому что мы пытаемся определить, сколько дома нужно будет ценить каждый год, чтобы покрыть эту единовременную стоимость. После семилетнего предположения о собственности на жилье, использованного в этом анализе, затраты на закрытие увеличили бы годовую ставку безубыточности на 0.19%. Мы понимаем, что затраты на закрытие зависят от учреждения, предоставляющего кредит. Поэтому влияние этих расходов должно быть уделено домовладельцу, чтобы точно определить его влияние на его или ее собственную безубыточность.

6. Налоги на недвижимость

В 2007 году средняя ставка налога на имущество в США составляла приблизительно 0,93% от цены покупки жилья. Таким образом, дом должен был бы оценить на 0,93%, чтобы компенсировать эти расходы. Тем не менее, текущие положения, установленные в кодексе налога на прибыль в У. С., позволяют вычесть налоговые платежи по имуществу с целью исчисления налогооблагаемого дохода. Поэтому, полагая, что домовладелец находится в 28% федеральном подоходном налоге, и что цена покупки дома составляет 225 000 долларов США, выгода от уплаты налогов, связанная с платежами по налогу на имущество, уменьшит требуемый уровень повышения стоимости жилья на 0,26% ,
Этот коэффициент вычета налога на имущество определяется путем умножения ставки налога на имущество и суммы, уплаченной за дом, по ставке федерального налога на прибыль домовладельца, а затем деления результата на покупную цену дома. Опять же, чтобы применить эту методологию, влияние фактора налога на имущество необходимо будет скорректировать, чтобы отразить ставку федерального налога на доходы физических лиц. (Чтобы узнать больше о налогах на недвижимость, см.

Пять хитростей для снижения налога на имущество .) 7. Расходы на проценты

Мы принимаем фиксированную ставку по ипотечному кредиту - 6,25% и что 95% жилья будет куплено за счет заемного капитала (с первоначальным взносом 5%). В результате влияние капитала, произведенного посредством первоначального взноса, уменьшит процентные расходы с 6 до 25% до 5,94%; так как только 95% из 225 000 долларов США начисляют 6%.
Как и налоги на имущество, проценты по ипотечным кредитам также являются квалифицированным налоговым вычетом. Домовладелец должен заплатить около 13 359 долларов США в первый год, и, предположив, что домовладелец находится в 28% -ном подоходном налоге, налог на проценты будет составлять 3 741 доллар США. Эта сумма рассчитывается путем умножения суммы процентных расходов домовладелец будет платить в первый год по ставке подоходного налога с домовладельца.

Однако, поскольку владельцы, не являющиеся собственниками жилья, имеют право на стандартный вычет при заполнении федеральных подоходных налогов, преимущество владения домом должно включать только часть подоходного налогового щита, которая превышает допустимые суммы федерального удержания, предоставленные лицам, не являющимся собственниками жилья , Для этой иллюстрации мы предположили, что домовладелец является одиночным и, следовательно, имеет право на стандартный налоговый вычет в размере 5 150 долларов США. Для сравнения, если домовладелец был женат, он или она имели право на вычет в размере 10 300 долларов США. Факторизуя стандартный вычет в наше уравнение, расходы по налогу на прибыль будут уменьшены с 13 до 359 долларов США до 8,209 долларов. Эта сумма просто определяется путем вычитания стандартной суммы вычета из суммы процентных расходов, выплачиваемых домовладельцем в первый год , Опять же, если предположить, что домовладелец находится в 28% -ном подоходном налоге, мы определили, что защита от налога на прибыль снизит коэффициент безубыточности на 1.02% (8209 долл. США x 28% / 225 долл. США).

Общее влияние затрат на владение недвижимостью

Основываясь на методологии, изложенной в этой статье, предположения о домовладельце и сметных расходах, использованных в этом анализе, мы определили, что дом должен будет оценить 8. 69% в течение первого года после его покупки, чтобы компенсировать расходы, связанные с владением домом.
Теперь, когда мы понимаем, как оценивать уровень безубыточности дома, возникает вопрос: «Возможно ли, что дом будет оцениваться ежегодно, со скоростью, превышающей затраты на владение домом? «

Чтобы принять это решение, домовладелец мог посетить веб-сайт Управления федерального жилищного предприятия, чтобы определить силу ставок повышения уровня жилья в его географическом регионе. Изучая домашние тарифы в вашем регионе и следуя методологии, изложенной в этой статье, вы должны быть в гораздо лучшем положении, чтобы определить вероятность получения выгодных домашних инвестиций.