10 крупнейших REIT в США все обеспечили повышение курса акций за последний год, а девять увеличили двузначные цифры. Учитывая, что REIT не предназначены для повышения стоимости акций - они предназначены для выплаты дивидендов - это явное указание на то, что что-то не так с более широким рынком. Рынок, который движется только в одном направлении, является нездоровым; это указывает на то, что внешний фактор искажает результаты. В этом случае виноваты длительные рекордно низкие процентные ставки. (Подробнее см. Основные советы по инвестированию в REITs .)

Когда ставки растут, фондовый рынок должен будет стоять сам по себе, что будет сложно, потому что погашение долгов будет дороже для многих компаний, которые занимают дешевые деньги. Это приводит к обесцениванию запасов по всем направлениям, что приводит к снижению потребительских расходов и дефляции.

Все это влияет на REIT. В то время как все REIT, вероятно, попадут в хит, некоторые из них представят отличные возможности для покупки, тем более что вы будете собирать относительно щедрые дивидендные выходы за это время. (Подробнее см. Жилье, здравоохранение и офис REITS .)

Из 10 REIT, перечисленных ниже, я бычья на пятерке и медвежья на остальных в течение следующих 1-3 лет. Но сначала знайте это: из-за текущих экономических условий, сегодня не идеальное время для инвестиций в любой из этих REIT. Вероятно, хотя и не гарантировано, что к концу года вы увидите гораздо лучшие точки входа. (Подробнее см. Ниже: Топ-10 REIT для 2015 .)

Все номера ниже по состоянию на 13 апреля 2015 года.

Публичное хранилище

Самозахват - это не индустрия, которая сильно пострадает, когда наступает реальность. Большинство людей, у которых есть свои товары на складе, хранят их там, просто потому, что у них нет нигде иначе разместить их.

Публичное хранилище (PSA PSAPublic Storage209. 32 + 0. 17% Создано с помощью Highstock 4. 2. 6 ) продемонстрировало последовательный рост в верхнем и нижнем рядах за последние три финансовых года (все номера в тысячах):

Публичное хранилище	FY2012	FY2013	FY2014
Доход	$ 1, 842, 504	$ 1, 981, 746	$ 2, 195 , 404
Чистый доход	$ 939, 258	$ 1, 052, 453	$ 1, 144, 204

( Источник: Yahoo Finance )

Другие важные показатели :

Дивидендная доходность	2. 80%
Короткая позиция	1. 80%
Отношение долга к собственному капиталу	0. 07
Операционный денежный поток (ttm)	$ 1. 61 млрд.

(Источник: Yahoo Finance )

PSA пострадает от временного попадания, если рынок будет танковаться, но его базовые цифры сильны.

Здравоохранение REIT

Бэби-бумеры уходят на пенсию со скоростью 10 000 в день. Это не значит, что они отправятся прямо к старшему жилью; большинство из них будет наслаждаться жизнью в отставке в течение десяти или двух лет, прежде чем дом престарелых станет мыслью.Тем не менее, всегда лучше попасть, прежде чем что-то станет трендом.

Health Care REIT, Inc. (HCN HCNWelltower Inc68. 00-0. 22% Создано с Highstock 4. 2. 6 ) показало последовательный рост в течение последних трех фискальных лет, и он был устойчивым в нижней строке (все номера в тысячах):

Здравоохранение REIT	FY2012	FY2013	FY2014
Доход	$ 1, 765, 979 > $ 2, 847, 945	$ 3, 305, 879	Чистый доход
$ 298, 030	$ 145, 959	$ 502, 595	Другие важные показатели:

Дивидендная доходность < 4. 20%

Короткая позиция	4. 60%
Отношение долга к собственному капиталу	0. 80
Операционный денежный поток (ttm)	$ 1. 14 млрд.
Собственный капитал	Собственный жилой дом (EQR

EQREquity Residential69. 21 + 1. 47%

Создано с Highstock 4. 2. 6 ) приобретает, развивает и управляет многоквартирными свойствами. Ключевые слова: многосемейство. Если экономика не на правильном пути, то это только вопрос времени, прежде чем фондовый рынок догонит. Это, вероятно, приводит к тому, что крупные компании увольняют сотрудников, чтобы сократить издержки и сократить доходы. Это, в свою очередь, означает, что прежние сотрудники занимают более низкооплачиваемую работу и выбирают более дешевые условия жизни. В этом случае EQR по-прежнему будет хитом, потому что он не будет рассматриваться как полет в безопасное место, но на самом деле он будет представлять отличную ценность. Equity Residential продемонстрировала стабильный рост в течение последних трех финансовых лет и осталась комфортной (все номера в тысячах): Equity Residential

FY2012

FY2013	FY2014 < Доход	$ 1, 747, 502	$ 2, 387, 702
$ 2, 614, 748	Чистый доход	$ 841, 719	$ 1, 830, 613
$ 631 , 308	Другие важные показатели:	Доходность дивидендов	2. 80%

Короткая позиция

Н / Д	Отношение долга к капиталу
0. 97	Операционный денежный поток (ttm)
$ 1. 32 млрд.	Ventas
Ventas, Inc. (VTR	VTRVentas Inc64. 09-0. 02%

Создано в Highstock 4. 2. 6

) инвестирует в больницы, квалифицированные медицинские учреждения, старшие жилые помещения и медицинские офисные здания. Это также касается современных тенденций, таких как стареющие бэби-бумеры. В течение последних трех финансовых лет Ventas продемонстрировала стабильный рост в верхних и нижних строчках: Ventas FY2012

FY2013

FY2014	Доход	$ 2, 468, 509	$ 2, 809, 405
$ 3, 071, 479	Чистый доход	$ 361, 775	$ 454, 889
$ 477, 186	Другие важные показатели :	Дивидендная доходность	3. 10%

Короткая позиция

3. 60%	Отношение долга к капиталу
1. 22	Операционный денежный поток (ttm)
$ 1. 25 миллиардов	Сообщества AvalonBay
AvalonBay Communities Inc. (AVB	Сообщества AVBAvalonBay Inc183. 39 + 0. 78%

Создано с Highstock 4. 2. 6

) разрабатывает, перерабатывает, владеет и управляет многоквартирными сообществами. AvalonBay добился стабильного роста в течение последних трех финансовых лет, и он был устойчивым в нижней строке (все номера в тысячах): Avalon Bay FY2012

FY2013

FY2014	Доход	$ 1, 000, 627	$ 1, 462, 921
$ 1, 685, 061	Чистый доход	$ 423, 562	$ 352, 771
$ 697 , 327	Другие ключевые показатели:	Доходность дивидендов	2.90%

Короткая позиция

3%	Отношение долга к капиталу
0. 72	Операционный денежный поток
$ 886. 64 млн.	Подумайте дважды на этих
Сделайте звонок против самого большого REIT, Simon Property Group Inc. (SPG	SPGSimon Property Group Inc154. 99-0. 01%

Создано с Highstock 4. 2 6

), не является популярной задачей. Но эта группа полагается на торговые центры, которые в наши дни в основном не нравятся американцам. Когда розничные торговцы страдают, так же как и Simon Property Group, и в ближайшем будущем вряд ли появится среда, которая приведет к сильным потребительским расходам. Существует также соотношение долга к собственному капиталу 3,49, что не является привлекательным, и принятие этого риска для 2,80% доходности не составляет идеальной инвестиции. К счастью, Simon Property Group также полагается на премиальные магазины, которые хорошо работают. General Growth Properties Inc. (GGP GGPGGP Inc19. 01-0. 47% Создано с Highstock 4. 2. 6

) владеет, управляет, арендует и реконструирует высококачественные региональные торговые центры , помещая его в аналогичную ситуацию, как Simon Property Group, но у нее нет подходящего сегмента для любой помощи. Кроме того, хотя высокопоставленный потребитель летает на данный момент, он не будет длиться слишком долго, поскольку этот класс тратит в значительной степени зависит от инвестиций. Общие свойства роста имеют отношение долга к собственному капиталу 2,3, и он дает доход в размере 30%. Я вижу, что это очень высокорисковые инвестиции. Prologis, Inc. (PLD PLDPrologis Inc66. 54 + 0. 41% Создано с Highstock 4. 2. 6

) владеет, развивает, управляет и арендует промышленные дистрибьюторские и торговые объекты. Prologis имеет сильные фундаментальные показатели, в том числе соотношение долга к собственному капиталу всего 0,62, предлагая щедрый доход 3,30%. Это отраслевой медвежий призыв; это не относится к Prologis. Boston Properties Inc. (BXP BXPBoston Properties Inc123. 43 + 2. 28% Создано с Highstock 4. 2. 6

) владеет и управляет офисами в Бостоне, Вашингтоне, Нью-Йорке, Сан Франциско и Принстон, штат Нью-Джерси. Он имеет отношение долга к капиталу 1,26, предлагая доходность в 90%. Как и Prologis, этот медвежий вызов является отраслевым. Vornado Realty Trust (VNO VNOVornado Realty Trust74. 25 + 1. 37% Создано с Highstock 4. 2. 6

) инвестирует в коммерческую недвижимость. Vornado Realty имеет отношение долга к собственному капиталу 1,27, предлагая доходность в размере 30%. Чистая недвижимость, как это, вряд ли будет хорошо работать в дефляционной среде. Нижняя линия Указанная выше информация должна рассматриваться только как отправная точка. Это не следует рассматривать как инвестиционный совет. На мой взгляд, все REIT получат удар, когда дефляция станет реальностью, но это должно представить возможность покупки в более качественных именах. И это не всегда вопрос качества. В некоторых случаях это относится к отраслевым тенденциям. (Для смежных чтений см .: Перспективные ETF на 2015 год

.)

Дэн Московиц не имеет каких-либо позиций ни в одном из вышеупомянутых имен.