Неторговые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) за последние годы сделали много инвесторов большим количеством денег. Это привело к увеличению спроса, но этот вид инвестиций не такой радужный, как кажется. Это не означает, что внереализованные REIT должны быть исключены из вашего списка рассмотрения инвестиций. Это означает, что вам нужно будет знать свои плюсы и минусы перед тем, как перейти.

Неидентифицированные REIT или обменные REIT-коды

Самая большая разница между биржевыми REIT и нерезидентами REIT заключается в том, что последние неликвидны. Фактически, большинство неторговых REIT требуют минимального периода блокировки в семь лет. В некоторых случаях по-прежнему можно выкупить деньги, но часто будет через год, будет только от 3% до 5%, а программы погашения иногда прекращаются. Внебиржевые REIT поставляются с лицевой стороной до 15%. Продажа, компенсация и расходы не могут превышать 10%. Остальные 5% (потенциально) связаны с расходами эмитента. Чистые коэффициенты затрат редко превышают 1% на биржевых REIT. Оба типа REIT должны вернуть 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам в виде дивидендов. (Подробнее см. Жилищные, Здравоохранение и Управление REITs .)

Неторгованный REIT имеет конечный инвестиционный ресурс. После того, как его заданные временные рамки будут завершены, REIT должен либо перечислить на бирже ценных бумаг, либо ликвидировать. Если произойдет ликвидация, вы можете увидеть значительную прибыль или вы можете увидеть значение $ 0. С другой стороны, биржевой REIT не имеет заранее определенных временных рамок.

Записи SEC

Так же, как обменный REIT, необработанный REIT должен подать в Комиссию по ценным бумагам и биржам (SEC). Многие инвесторы не знают об этом, так как нереализованные REIT не перечисляются на биржах ценных бумаг. Ключевым моментом здесь является прозрачность. Чтобы узнать все, что вам нужно знать о конкретном неторговом REIT, перейдите в базу данных EDGAR SEC. Найдите REIT, который вы ищете, чтобы исследовать и читать свои 10-Q (ежеквартальные) и 10-K (ежегодные) заявки. Это может показаться пугающим, но это не так. Не позволяйте малой печати и причудливой терминологии вас обмануть. Вокруг мишмара вы найдете качественную информацию о здоровье этого REIT. (Подробнее см. Ниже: Лучшие инструменты SEC EDGAR для новых инвесторов .)

Большинство инвесторов не утруждают себя чтением заявок SEC. Отделитесь от толпы и сделайте дополнительный шаг, чтобы вы могли быть проинформированным инвестором. Если вам это не удобно, по крайней мере, нанять финансового консультанта, чтобы сделать это за вас.

При чтении заявки на SEC вы найдете несколько вещей: (Подробнее см. Записи SEC: формы, которые вам нужно знать .)

• Насколько заемным является REIT? (Если распределения больше, чем чистые денежные средства от операций, есть основания беспокоиться.)
• Портфель активов недвижимости (исследуйте эти активы отдельно.Это не должно быть слишком трудоемким, потому что неторговые REIT часто являются нишами в одной категории.)
• Команда управления (опытная команда менеджеров? Если да, были ли они успешны в прошлом?)
• Накладные расходы расходы
• Стоимость капитала

Распространение изображения

Распределения по неторгуемому REIT не гарантируются. В некоторых случаях они приостанавливаются и иногда полностью останавливаются. Тогда бывают случаи, когда распределения финансируются за счет средств других людей - как и у других инвесторов. Это немедленный красный флаг и не отличается от схемы Понци. (Более подробно см .: Инвестиционные трасты недвижимости (REIT) - анализ REIT и REIT Performance .)

Вы хотите убедиться, что дистрибутивы финансируются за счет арендной платы, платы за занятие и т. П. Кроме того, если вы обнаружите, что дистрибутивы были возможны только из-за увеличения долга, падения резервов наличности или продажи новых акций, это может быть признаком того, что традиционные методы получения дохода не работают. Это может быть отчаянной попыткой корпорации, управляющей REIT, поддерживать текущие уровни распределения. И если вы обнаружите, что REIT заимствует более 100% чистых активов, это указывает на крайние рычаги и потенциал для дефолта.

Другие предупреждения

• Если неторгованный REIT не подал заявку в SEC, это мошенничество. Держись подальше.
• Если вступительный взнос достигает 15%, это означает, что только 85 000 долларов инвестиций в размере 100 000 долларов будут введены в действие. Производительность REIT должна быть исключительной для вас, чтобы увидеть отличную отдачу. Спросите себя, может ли этот капитал лучше использовать в других местах.
• Регулирующий орган финансовой индустрии (FINRA) предупредил о неточной и вводящей в заблуждение информации на рынке неторговых REIT в мае 2013 года.
• Убедитесь, что неторгуемый REIT предоставляет информацию о спецификации свойства. Избегайте слепых бассейнов. Инвестируйте только в REIT, где вы можете оценить стоимость недвижимости.
• Избегайте неторговых REIT, которые отправляют литературу без особых подробностей, обещая исключительные результаты.
• Рассмотрите риски в сфере недвижимости на основе текущих рыночных условий. Не забудьте разбить это на категории. Например, больницы, вероятно, в настоящий момент опережают пригородные центры.
• Избегайте частных REIT. Они доступны только для аккредитованных инвесторов (чистая стоимость 1 млн. Долл. США или более). Поскольку раскрытие информации SEC не требуется, у вас не будет доступа к императивной информации, которая не позволит вам принимать обоснованные решения. (Подробнее см. Ниже: Что такое риски инвестиционных трастов недвижимости (REIT)? )

Итог

Неторговые REIT могут предоставлять распределения в течение многих лет. Но по причинам, приведенным выше, это следует рассматривать как чрезвычайно высокорисковые инвестиции. Существуют и другие связанные с ними инвестиционные транспортные средства, которые предлагают гораздо лучшие коэффициенты риска / вознаграждения. (Подробнее см. Ниже: Каковы потенциальные ловушки владения REIT? )