Двумя основными типами ипотечных кредитов для покупателей жилья являются ипотечные кредиты с фиксированной ставкой и переменной ставкой. Ипотека с фиксированной процентной ставкой проста и проста: процентная ставка и, следовательно, ежемесячный платеж фиксируются на весь срок кредита в момент выдачи кредита. Ипотека с переменной ставкой, также известная как ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM), отличается тем, что процентная ставка, начисляемая заемщику и, соответственно, ежемесячная сумма платежа, изменяется в течение срока кредита.

Ипотека с переменной ставкой начинается с фиксированной ставки, взимаемой за определенный период в начале кредита, как правило, три, пять или семь лет. Например, начальная ставка по ипотеке с переменной ставкой 7/1 действительна в течение первых семи лет срока кредита, после чего ставка корректируется один раз в год. Периодические корректировки процентных ставок рассчитываются с использованием базовой ставки, такой как ставка Лондонского межбанковского предложения (LIBOR), плюс премия, основанная на обычной премии кредитора и кредитоспособности заемщика. Некоторые ипотечные кредиты с переменной ставкой корректируются ежегодно, некоторые корректируются каждые шесть месяцев, а некоторые даже корректируются так часто, как ежемесячно. Изменения процентной ставки переводят на изменения в размере ежемесячного платежа.

Преимущество, которое привлекает многих заемщиков к ипотеке с переменной ставкой, - это первоначальная процентная ставка, взимаемая за первую часть кредита, как правило, ниже, чем самая лучшая ставка, доступная по сопоставимой ипотеке с фиксированной ставкой. При первоначальной ставке, которая является процентным пунктом или ниже, заемщики могут сэкономить значительную сумму денег и значительно снизить основную сумму кредита по сравнению с начальной частью ипотеки с переменной ставкой. Однако существуют значительные потенциальные недостатки для ипотеки с переменной ставкой, которую должны учитывать заемщики.

Внезапный рост платежей

Основным риском с ипотекой с переменной ставкой является то, что резкое увеличение процентных ставок может привести к тому, что заемщик внезапно увидит увеличение ежемесячного платежа настолько большим, что просто не может позволить себе платежи. Основным фактором, способствовавшим финансовому кризису 2008 года, было большое количество ипотечных заемщиков с переменной ставкой, которые пострадали от ежемесячного увеличения платежей, слишком крутого для них, что привело к широкомасштабным дефолтам по ипотечным кредитам.

Чтобы дать представление о том, насколько сильно размер ежемесячных платежей может увеличиться при корректировке ипотеки с переменной ставкой, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в размере 160 000 долларов США по ставке 3,5% составляет примерно 700 долларов США в месяц. Если процентная ставка увеличивается до 8. 5%, ежемесячный платеж почти удваивается, падая до более чем 1 200 долларов в месяц.

Первоначальная корректировка ставок, которая возникает при ипотеке с переменной ставкой, обычно является самой большой, поскольку она корректирует изменения процентных ставок, которые произошли за несколько лет.Будущие корректировки осуществляются на гораздо более частой основе, когда ставки вряд ли будут существенно меняться.

Одним из способов смягчения потенциального риска процентных ставок является получение кредита с переменной ставкой с благоприятными ограничениями, которые являются максимальными лимитами на то, насколько процентная ставка или ежемесячный платеж могут увеличиваться при любой корректировке. Некоторые ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой также имеют ограничение на общую сумму, на которую процентная ставка может увеличиться в течение всего срока кредита. Тем не менее, заемщикам необходимо прочитать мелкий шрифт, так как иногда кепки не применяются к первоначальной корректировке ставок, которая несет наибольший процентный риск.

Сложные для понимания условия займа

Поскольку ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой являются более сложными, чем кредиты с фиксированной процентной ставкой, для заемщиков может быть сложно понять точные условия кредита. Ипотечные кредиторы имеют большую гибкость в отношении кредитных элементов, таких как колпачки, контрольные показатели, используемые для корректировок и премии. Для заемщиков относительно непросто понять сложные и взаимозависимые условия их займов, что может привести к неожиданным и проблемным ежемесячным платежам. Одним из примеров, как указано выше, является случай, когда заемщик полагает, что он защищен от увеличения размера ежемесячного платежа за счет увеличения на каждую корректировку, но он не замечает, что ограничение не применяется к первоначальной корректировке процентной ставки.

Отрицательные амортизационные ссуды

Одним из рисков с некоторыми ипотечными кредитами с переменной процентной ставкой является отрицательный кредит с амортизацией, который является ситуацией, когда заемщик может фактически получить больше после выплаты по кредиту в течение многих лет, чем в начале кредита. Причиной этого обычно является то, что кредит имеет ограничение на сумму, которую может увеличить ежемесячный платеж, но эта сумма не соответствует сумме, которую может увеличить процентная ставка. Это приводит к тому, что сумма ежемесячных платежей не покрывает все проценты, причитающиеся по кредиту. Затем остаток должен быть добавлен к общей задолженности заемщика, основному балансу, в результате чего заемщик должен выплатить проценты по процентам.