Недвижимость представляет значительную часть богатства большинства людей, и это особенно актуально для многих домовладельцев в Соединенных Штатах. Согласно последнему обзору потребительских финансов Федерального резерва, 65. 2% американских семей имеют собственное первичное место жительства. Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным сектором для многих инвесторов. В этой статье мы рассмотрим некоторые из основных факторов, которые влияют на рынок недвижимости и разнообразие доступных инвестиций.

Учебное пособие: Изучение инвестиций в недвижимость

Факторы, влияющие на недвижимость

Демография

Демография - это данные, описывающие состав населения, например возраст, раса , пол, доход, модели миграции и рост населения. Эти статистические данные часто упускаются из виду, но являются значительным фактором, влияющим на стоимость недвижимости и какие типы свойств пользуются спросом. Основные сдвиги в демографии нации могут оказать значительное влияние на тенденции в области недвижимости на протяжении нескольких десятилетий.

Например, бэби-бумеры, родившиеся в период между 1945 и 1964 годами, являются примером демографической тенденции, которая может существенно повлиять на рынок недвижимости. Переход этих бэби-бума на пенсию является одной из наиболее интересных тенденций поколений в прошлом веке, и выход на пенсию этих бэби-бумеров, начавшийся еще в 2010 году, неизбежно будет замечен на рынке на десятилетия вперед. (Подробнее о тенденциях детского бумера см. Бумеры: скручивание мышления с отставкой .)

Существует множество способов, которыми этот тип демографического сдвига может повлиять на рынок недвижимости, но для инвестора могут быть заданы некоторые ключевые вопросы: i) Как это повлияет на спрос на вторичные дома в популярные места отдыха, так как все больше людей начинают уходить на пенсию? Или ii) Как это повлияет на спрос на более крупные дома, если доходы будут меньше, а дети все перейдут? Эти и другие вопросы могут помочь инвесторам сузить тип и место потенциально желательных инвестиций в недвижимость задолго до начала тренда.

Процентные ставки

Процентные ставки также оказывают значительное влияние на рынки недвижимости. Если вы планируете покупать дом с ипотекой, полезно исследовать процентные ставки, используя ипотечный калькулятор. Изменения процентных ставок могут существенно повлиять на способность человека приобретать жилую недвижимость. Это связано с тем, что чем ниже процентные ставки, тем ниже будет стоимость получения ипотечного кредита для покупки дома, что создает более высокий спрос на недвижимость, что снова подталкивает цены.

Важно отметить, что по мере роста процентных ставок увеличивается стоимость получения ипотеки, что снижает спрос и цены на недвижимость.Однако, глядя на влияние процентных ставок на инвестиции в акционерный капитал, такие как инвестиционный траст недвижимости (REIT), а не на жилую недвижимость, отношения можно рассматривать как похожие на отношения облигаций с процентными ставками. Когда процентные ставки снижаются, стоимость облигации увеличивается, поскольку ее купонная ставка становится более желательной, а когда процентные ставки растут, стоимость облигаций уменьшается. Аналогичным образом, когда процентная ставка снижается на рынке, высокая доходность REITs становится более привлекательной, и их стоимость растет. Когда процентные ставки увеличиваются, доходность по REIT становится менее привлекательной, и она снижает их стоимость. (Чтобы узнать больше об этих эффектах, см. Как процентные ставки влияют на значения свойств .)

Экономика

Другим ключевым фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является общее состояние экономики. Это обычно измеряется такими экономическими показателями, как ВВП, данные о занятости, производственная деятельность, цены на товары и т. Д. В целом, когда экономика вялая, так это недвижимость.

Однако цикличность экономики может оказывать различное влияние на различные типы недвижимости. Например, если REIT имеет больший процент своих инвестиций в отели, на них, как правило, больше влияет экономический спад, чем REIT, который инвестировал в офисные здания. Отели - это форма собственности, которая очень чувствительна к экономической деятельности из-за типа структуры аренды, присущей бизнесу. Аренда гостиничного номера можно рассматривать как форму краткосрочной аренды, которую пользователи могут легко избежать, если экономика будет плохо работать. С другой стороны, офисные арендаторы обычно имеют долгосрочную аренду, которые не могут быть изменены в середине экономического спада. Таким образом, хотя вы должны знать о части цикла, в котором находится экономика, вы также должны знать чувствительность недвижимости к экономическому циклу.

Государственная политика / субсидии

Законодательство также является еще одним фактором, который может оказать значительное влияние на спрос и цены на недвижимость. Налоговые кредиты, вычеты и субсидии - это некоторые из способов, которыми правительство может временно увеличить спрос на недвижимость до тех пор, пока они находятся на месте. Знание текущих правительственных стимулов может помочь вам определить изменения спроса и предложения и выявить потенциально ложные тенденции. Например, в 2009 году правительство США представило домовладельцам первоначальный налоговый кредит домовладельца в попытке начать продажи жилья в заторможенной экономике (только те, кто приобрел жилье в период 2008-2010 годов, имеют право на участие). По данным Национальной ассоциации риэлторов (НАР), этот налоговый стимул привел к тому, что 900 000 покупателей жилья покупали дома. Это было довольно значительное увеличение, хотя и временное, и, не зная увеличения, было результатом налогового стимула, вы, возможно, пришли к выводу, что спрос на жилье растет по другим причинам.

Каковы лучшие инвестиции?

Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным рынком для многих инвесторов.Инвесторы могут напрямую инвестировать в физическую недвижимость или выбирать для косвенного инвестирования через управляемые фонды. Инвестирование непосредственно в недвижимость связано с приобретением жилой или коммерческой недвижимости для использования в качестве доходной недвижимости или для последующей перепродажи в будущем. Косвенные способы инвестирования в рынок недвижимости включают в себя инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), фонды с обменом валюты (ETF), смешанные фонды недвижимости (CREF) и инфраструктурные фонды. Из-за более высокой ликвидности, доступной на рынке, более низких транзакционных издержек и низких требований к капиталу, средние инвесторы предпочитают косвенно инвестировать в недвижимость. (Чтобы узнать больше о способах получения прибыли от рынка жилья, прочитайте Простые способы инвестирования в недвижимость . )

Практический результат

В этой статье представлены некоторые из более высокопроизводительных, которые играют значительную роль в продвижении рынка недвижимости, но есть и более сложные части, которые входят в игру. И хотя некоторые из этих вышеперечисленных факторов указывают на четкую взаимосвязь между фактором и рынком, на практике результаты могут быть самыми разными. Однако понимание ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости, необходимо для всесторонней оценки потенциальных инвестиций.

(Подробнее об этой теме читайте Зарабатывание денег в жилой недвижимости и Найти фортуну в коммерческой недвижимости .