Они продаются как решение проблем с деньгами пожилых людей или способ более полно наслаждаться выходом на пенсию. Но обратное ипотечное кредитование может быть трудно понять, и сборы и проценты могут использовать значительную часть капитала домовладельца. Для многих пожилых людей есть лучшие решения для финансовой борьбы. (Примечание: Руководящие принципы, приведенные в этой статье, относятся к ипотечным кредитам на покупку собственного капитала (HECM), которые поддерживаются Федеральной жилищной администрацией [FHA] и являются наиболее популярным типом. Подробнее о HECM см. В разделе Правила получения FHA Обратный ипотечный кредит Чтобы узнать о других, см. Каковы различные типы обратных ипотечных кредитов? )

5 причин сказать «нет»

Вот пять ситуаций, когда обратная ипотека, вероятно, плохая идея.

1. Вы хотите оставить свой дом своим наследникам.

Когда вы уходите с обратной ипотекой на свое имя, ссуда становится обязательной. Чтобы погасить кредит, банк становится владельцем вашего дома путем выкупа на нем, а затем продает ваш дом, чтобы вернуть деньги, предоставленные вам. Если дом продает больше, чем ваш непогашенный остаток по ссуде на момент вашей смерти, разница идет на ваших наследников. Если он продает меньше, ничто не идет к вашим наследникам, а страхование FHA покрывает дефицит кредитора. Вот почему заемщики должны выплачивать страховые взносы по ипотечным кредитам на обратные ипотечные кредиты.

Вывод обратного ипотечного кредита серьезно осложняет вопросы, если вы хотите оставить свой дом своим детям (или другим наследникам), или если кто-то надеется унаследовать ваш дом. Может быть, вы все еще живете в доме, в котором вы воспитывали свою дочь, и она хочет воспитывать в ней свою семью после того, как вы пройдете дальше. С обратной ипотекой единственный способ, которым ваша дочь сможет удержать дом в семье, - это погасить кредит. Конечно, ей не придется платить больше, чем стоит дом, даже если ваш баланс по кредитам выше, чем оценочная стоимость дома. Но она, возможно, не сможет позволить себе эти расходы из своего кармана. Возможно, она не может претендовать на традиционную ипотеку, чтобы купить дом, что было бы еще одним способом обеспечить право собственности. Затем семейный дом будет продан незнакомцу, чтобы удовлетворить обратный ипотечный долг.

2. Вы живете с кем-то.

Супруг, родственник, соседка по комнате, друг или пансион живут в доме, на котором вы хотите получить обратную ипотеку? Если это так - и если этот человек не находится в ссуде с вами - у него или нее не останется места для проживания после того, как вы уйдете. Этот человек даже не сможет продолжать жить там, если вы выйдете. Одним из условий обратной ипотеки является то, что заемщик должен жить в доме в качестве своего основного места жительства. Если заемщик уходит, продает дом или уходит, кредит становится наложенным. И если кто-то, живущий с вами, не по крайней мере 62, он или она не может быть заемщиком по обратной ипотеке.

Эти условия кредита не должны мешать вам получить обратную ипотеку, если человек, который живет с вами, может выехать и арендовать другое место. Но это должно дать вам паузу, если этот человек является родственником или вашим супругом, у которого есть эмоциональная привязанность к дому и финансово зависит от возможности жить там. (Подробнее об этой теме см. Обратный ипотечный кредит: может ли ваша вдова (er) потерять дом? )

3. Вам нужны деньги на медицинские счета.

Дорожее состояние здоровья может привести к тому, что пожилые люди обратятся к обратным ипотечным кредитам в качестве способа оплаты своих медицинских счетов.

«Средства могут помочь, если вы будете достаточно хороши, чтобы оставаться в своем доме», - говорит ReKeithen Miller, сертифицированный финансовый планировщик и менеджер по портфелю с Palisades Hudson Financial Group в Атланте. Однако, если ваше здоровье становится настолько бедным, что вы больше не можете жить в своем доме, вам нужно будет погасить обратную ипотеку, поскольку, как отмечалось выше, кредиторы требуют, чтобы заемщики жили в доме в качестве основного места жительства. «Это означает, что вам может потребоваться погасить ипотечный кредит именно в тот момент, когда вам, скорее всего, понадобятся средства, - говорит Миллер.

Переезд в дом престарелых или помощь на жизнь в течение 12 месяцев и более считается постоянным движением в соответствии с правилами обратной ипотеки. Заемщики обязаны каждый год удостоверять в письменной форме, что они все еще живут в доме, за который они заимствуют. Если вы не можете погасить обратную ипотеку, кредитор будет лишаться дома и продать его для погашения кредита.

4. Скоро вы можете двигаться.

Если ваше здоровье в последнее время не так велико, подумайте, можете ли вы быть вынуждены в ближайшем будущем двигаться ближе к близким, которые могут заботиться о вас или жить в учреждении, где вы можете получить уровень необходимой вам помощи. (См. Как выбрать правильный дом для медсестер и Альтернативы домам престарелых для получения информации о некоторых из этих параметров.)

Если вы думаете о переезде - из-за вашего здоровья или по любой другой причине - обратная ипотека, вероятно, не очень хорошая идея. Его высокие первоначальные затраты могут сделать этот кредит плохой сделкой в ​​краткосрочной перспективе. Эти расходы включают сборы с кредиторов, самым крупным из которых является плата за выдачу кредита; авансовое страхование ипотеки и продолжающиеся страховые взносы по ипотечным кредитам; и затраты на закрытие, также называемые расчетными расходами, которые включают страхование собственности, плату за оценку дома и плату за инспекцию дома.

Обратный ипотечный кредит будет причитаться, если вы выйдете или продадите имущество. У вас будет шесть месяцев, чтобы погасить кредит. Любая продажа продолжается выше того, что вы должны сохранить, но вы получите гораздо больше от продажи своего дома, если бы вы не заплатили тысячи долларов за обратные ипотечные расходы.

5. Вы не можете позволить себе налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и обслуживание дома.

Если даже при обратной ипотечной выручке вы не сможете позволить себе идти в ногу со своими налогами на недвижимость, оплачивать страховые взносы домовладельцев и поддерживать свой дом в хорошем состоянии, вам не следует возвращать ипотеку.Неспособность идти в ногу с любой из этих областей означает, что кредитор может вызвать обратную ипотеку, и вы можете потерять свой дом. В некоторых населенных пунктах действуют программы отсрочки по налогу на имущество для пожилых людей, которые могут решить ваши проблемы с денежными потоками. Фактически, некоторые из этих программ на самом деле являются малоиспользуемым типом обратной ипотеки, называемой одноцелевой обратной ипотекой. Кроме того, в некоторых городах есть программы, помогающие пожилым людям с низким доходом с домашним ремонтом. Но вы сами по себе для страхования домовладельцев.

Bottom Line

Если вам нужны деньги, но обратная закладная кажется плохой идеей, знайте, что это не ваш единственный вариант. Продажа вашего дома и сокращение до чего-то более доступного - одна из альтернатив. Это может быть не эмоционально привлекательным, но это может облегчить ваш финансовый стресс. Вы можете использовать выручку, чтобы купить менее дорогой дом или квартиру с более низкими расходами на техническое обслуживание и коммунальные услуги, или арендовать вместо этого, чтобы избежать крупных расходов на владение недвижимостью, таких как налоги на недвижимость, страхование и ремонт. Более подробно см. 5 лучших альтернатив обратному ипотечному кредиту .

Также рекомендуется рассмотреть каждую из ваших постоянных расходов и искать способы сокращения. Не могли бы вы использовать купоны и построить свой список покупок вокруг продаж, чтобы сократить свой счет за еду? У вашего города есть программа льгот по налогу на имущество для пожилых людей? Другие возможности включают получение кредита для собственного капитала или кредитной линии собственного капитала или рефинансирование с традиционной форвардной ипотекой. Эти варианты могут предоставить средства, если вы можете претендовать на получение кредита и ежемесячные платежи. (Узнайте о различиях в Сравнение обратных ипотечных кредитов и форвардных ипотечных кредитов и В чем разница между кредитной линией собственного капитала (HELOC) и кредитом на собственный капитал? )