Вслед за жилищным кризисом условия, казалось, были справедливыми для иностранных покупателей, надеясь сожрать главную недвижимость США. Дома продавались по привлекательным ценам, а доллар был относительно доступен. Однако за последние несколько лет ситуация стала более сложной для зарубежных инвесторов. С 2012 года цены на жилую недвижимость увеличиваются примерно на 35%, а доллар продолжает набирать силу против ряда ключевых валют, что еще больше увеличивает цену, которую иностранцы должны заплатить за дома в США.

Эти факторы затрудняют привлечение аутсайдеров наличными для домов в таких привилегированных городах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско. Как недавно сообщило Wall Street Journal, больше иностранцев хотят взять кредиты на эти объекты, несмотря на проблемы, возникающие при заимствовании у банков США. (Подробнее см. Почему в Нью-Йорке роскошная недвижимость имеет плохой год .)

Как быть иностранным покупателем отличается

Для не-U. Жители С. хотят иметь инвестиционный дом, есть ряд факторов, которые следует учитывать, если они рассматривают ипотеку

1. Нет, Фанни и Фредди. Самым большим препятствием является то, что ипотечные гиганты, такие как Fannie Mae и Freddie Mac, не будут покупать свои кредиты у кредитора. Поскольку эти организации владеют или гарантируют большинство американских ипотечных кредитов, это ставит инвесторов в затруднительное положение. Чтобы еще больше усложнить ситуацию, многие банки с осторожностью относятся к хранению таких ипотечных кредитов в своих собственных книгах, потому что труднее выявлять просроченных заемщиков за рубежом.

2. Более дорогие ипотечные кредиты. Многие банки, в том числе некоторые крупные учреждения, будут предоставлять иностранным гражданам, которые живут за пределами США. Вместо того, чтобы полагаться на обычные ипотечные кредиты, они предлагают несоответствующие кредиты свои собственные андеррайтинговые рекомендации. Например, HSBC предлагает финансирование в размере до 3 миллионов долларов международным инвесторам с необходимой документацией.

3. Более крупный авансовый платеж. Но вот кикер: вам, вероятно, придется заплатить гораздо более высокий минимальный авансовый платеж, чтобы компенсировать высокий кредитный риск. Кредиторы обычно просят вас поставить 30% или более от цены продажи до продления кредита. В то время как это много денег, чтобы встать на фронт, это намного проще, чем платить все наличные, что составляет примерно половину иностранных покупателей недвижимости.

4. Более жесткий процесс утверждения. Другой аспект, отличный от не-U. С. гражданами является проверка дохода и кредита. Этот процесс более сложный для тех, кто живет за пределами страны, поскольку у них нет американских налоговых форм или внутренней кредитной истории. Кредиторы обычно запрашивают банковские выписки и налоговые декларации, поданные в стране проживания заявителя.Вместо кредитного отчета они иногда запрашивают заявления о кредитной карте на несколько месяцев, чтобы исследовать ваши привычки к заимствованиям.

5. Это занимает больше времени. Процесс может занять немного больше времени, чем жители сталкиваются, что является одной из причин, почему имеет смысл обратиться через банк, который имеет присутствие как в вашей стране, так и в США. Это может не только ускорить процесс андеррайтинга, но в некоторых случаях также приведет к более выгодным ставкам, чем в противном случае видят иностранцы.

6. Более дешевые альтернативы с наличными деньгами. Учитывая трудности, связанные с получением кредита, многие зарубежные инвесторы решают выплатить наличные деньги за жилую недвижимость. Но когда цены подкрадываются, многие из них начинают смотреть на более доступные части страны.

Зарубежные инвесторы купили $ 102. По данным Национальной ассоциации риэлторов, 6 млрд. Жилой недвижимости в США в период с апреля 2015 года по март 2016 года сократилось чуть более чем на 1% по сравнению с предыдущим годом. Тем не менее, количество приобретенных ими объектов фактически увеличилось примерно на 3% за тот же период, что свидетельствует о том, что они забирают менее дорогие дома.

В то время как Нью-Йорк и Калифорния остаются популярными местами для покупки дома - вместе они составляют 19% зарубежных транзакций - больше активности происходит там, где недвижимость дешевле. В 2015 году на долю Флориды приходилось 22% продаж иностранным покупателям, тогда как Техас и Аризона составляли 10% и 4% соответственно. (Подробнее см. Недвижимость в Нью-Йорке: безопасная гавань? )

Итог

По мере того как фондовый рынок продолжает колебаться, иностранные граждане-нерезиденты продолжают видеть рынок недвижимости США как отличное место для парковки своих денег. Однако сейчас, когда цены растут, а доллар остается сильным, больше из них нужно получить финансирование, чтобы зацепить самые привлекательные свойства.