Инвестиционные трасты недвижимости (REIT) зарекомендовали себя как средство для того, чтобы меньший инвестор мог непосредственно участвовать в более высоких доходах, полученных от недвижимости. Раньше эти трасты считались второстепенными ответвлениями паевых инвестиционных трестов в той же категории, что и созданные в сфере энергетики или других связанных с сектором трасты, но когда Глобальный отраслевой стандарт классификации предоставил REIT статус отдельного актива класс изменил правила, и их популярность резко возросла.

В этой статье мы объясним, как работают REIT, а затем изучают уникальные налоговые последствия и сбережения, которые они предлагают постоянным инвесторам. (Чтобы начать с обзора этих активов и того, что они могут сделать для вашего портфолио, см. REIT Way .)

Основные характеристики REITs REIT - это пул свойств и ипотечных кредитов, объединенных вместе и предлагается в качестве обеспечения в виде паевых инвестиционных фондов. Каждый блок в REIT представляет пропорциональную долю владения в каждом из основных свойств. REIT на NYSE имеют рыночную капитализацию в размере 423 миллиарда долларов. В 2011 году почти 140 REIT активно торговались на Нью-Йоркской фондовой бирже и на других рынках.

СМОТРЕТЬ: Исследование инвестиций в недвижимость

Как правило, REITs имеют большую ценность, чем ориентированные на рост, и в основном состоят из небольших и средних холдингов.

IRS требует, чтобы REIT выплачивали не менее 90% своих доходов для единомышленников (эквивалент акционеров). Это похоже на корпорации, и средства REIT обеспечивают более высокую доходность, чем те, которые обычно встречаются на традиционных рынках с фиксированным доходом. Они также имеют тенденцию быть менее волатильными, чем традиционные акции, потому что они качаются с рынком недвижимости. (Чтобы узнать о оценке REIT, см. Базовая оценка инвестиционного фонда недвижимости .)

Три типа REITs REITs можно разделить на три категории: справедливые REIT, ипотечные REIT и гибридные REIT.

• Акции REITs - Эти трасты владеют собственными и / или арендуют недвижимость и собирают доходы от аренды, дивиденды и прирост капитала от продажи недвижимости. Тройной источник дохода делает этот тип очень популярным.
• Ипотечные REITs - Эти трасты несут более высокий риск из-за их подверженности процентным ставкам. Если процентные ставки повысятся, тогда стоимость ипотечных REIT может существенно снизиться. (Чтобы узнать больше, см. За кулисами вашей ипотеки .)
• Гибридные REITs - Эти инструменты объединяют первые две категории. Они могут быть либо открытыми, либо закрытыми (как и открытые и закрытые паевые фонды), имеют ограниченную или неопределенную жизнь и инвестируют либо в одну группу проектов, либо в несколько групп.

Налогообложение в Trust Level
REIT должны соответствовать тем же правилам, что и все другие инвестиционные трасты.Это означает, что REIT должны облагаться налогом сначала на уровне доверия, а затем бенефициарам. Но они должны следовать тому же методу самооценки, что и корпорации. Таким образом, REIT имеют те же правила оценки и бухгалтерского учета, что и корпорации, но вместо того, чтобы получать прибыль, они передают поток наличных денег непосредственно в unitholders.

Существует несколько дополнительных правил для REIT, выходящих за рамки правил для других паевых инвестиционных фондов. Они:

1. Доход от аренды рассматривается как доход от бизнеса REIT, потому что правительство считает ренту своей деятельностью REIT. Это означает, что все расходы, связанные с арендой, могут быть вычтены так же, как и коммерческие расходы могут быть списаны корпорацией.
2. Кроме того, текущий доход, который распределяется среди юнитов, не облагается налогом на REIT, но если доход распределяется бенефициару-нерезиденту, тогда на этот доход должен начисляться налог на прибыль в размере 30% для обычных дивидендов и 35 процентная ставка для прироста капитала, если ставка ниже по договору.

Для всех практических целей REIT обычно освобождаются от налогообложения на уровне доверия, поскольку они распределяют по меньшей мере 90% своего дохода своим владельцам. Однако даже REIT, которые придерживаются этого правила, по-прежнему сталкиваются с корпоративным налогообложением по любому нераспределенному доходу.

Налогообложение в U нитёртки
Дивидендные платежи, сделанные REIT, облагаются налогом в единый доход как обычный доход - если только они не считаются «квалифицированными дивидендами», которые облагаются налогом как прирост капитала. В противном случае дивиденд будет облагаться налогом по максимальной предельной ставке налога.

Кроме того, часть дивидендов, выплачиваемых REIT, может представлять собой необлагаемый возврат капитала, что не только уменьшает налогооблагаемый доход владельца паи в течение года, когда будет получен дивиденд, но также откладывает налоги на эту часть до тех пор, пока основной капитал не будет продан. Эти платежи также снижают затраты на единицу. Затем необлагаемые части облагаются налогом как долгосрочные или краткосрочные доходы / потери капитала.

Поскольку REIT редко облагаются налогом на уровне доверия, они могут предлагать относительно более высокую доходность, чем акции, эмитенты которых должны платить налоги на корпоративном уровне до выплат дивидендов.

Пример - Налоговый калькулятор Unitholder Дженнифер решает инвестировать в REIT, который в настоящее время торгуется по цене 20 долларов за штуку. REIT имеет средства от операций $ 2 за единицу и распределяет 90%, или $ 1. 80, от этого к разворачивающимся. Однако, $ 0. 60 за единицу этого дивиденда исчисляются из износа и других расходов и считаются необлагаемым возвратом капитала. Поэтому всего $ 1. 20 ($ 1,80 - $ 0,60) этого дивиденда поступает от фактического дохода. Эта сумма будет облагаться налогом Дженнифер как обычный доход, а ее базовая стоимость будет уменьшена на 0 долларов США. 60 до 19 долларов. 40 за штуку. Как указывалось ранее, это сокращение базы будет облагаться налогом как долгосрочная или краткосрочная прибыль / убыток при продаже единиц.

Практический результат Уникальные налоговые преимущества, предлагаемые REIT, могут привести к превосходной доходности для инвесторов, стремящихся получить более высокую прибыль с относительной стабильностью.Теоретически, возможно, что одностороннее достижение отрицательной стоимости основывается на том, что единицы удерживаются в течение достаточно длительного периода времени. Хотя это вряд ли распространено, потенциал для реализации возможной выгоды или убытка таким образом должен быть четко понят инвесторами.