Немногие экономические события привлекают к себе столько внимания, как политические встречи Федеральной резервной системы. Каждый хочет знать, когда и когда ФРС наконец повысит процентные ставки - после беспрецедентного режима с нулевой привязкой - и каковы могут быть возможные последствия. Рынок жилья особенно интересен, частично потому, что продажи на дому настолько зависимы от уровня процента, и частично потому, что именно крах рынка жилья вызвал последний Великий спад.

Прямо или косвенно, повышение процентной ставки затрагивает всех, у кого есть ипотечный кредит. Это наиболее очевидно для тех, у кого есть ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM), поскольку их ежемесячные процентные платежи будут немедленно расти.

С 2008 года ставка федеральных средств была на уровне или близка к нулю, что привело к рекордно низким ставкам по ипотечным кредитам в Соединенных Штатах. В период с середины 2014 года по середину 2015 года средний 30-летний фиксированный кредит опустился менее чем на 4%. Домашние покупатели никогда не видели кредит, этот дешевый на протяжении долгого времени, и многие нынешние домовладельцы смогли рефинансировать привлекательные новые тарифы.

Рост процентных ставок будет идти на компромисс с низким уровнем ипотечного рынка, что скажется на покупателях и продавцах, хотя и по-разному. Как правило, покупатели могут позволить себе покупать более дорогие дома, когда процентные ставки низкие, поскольку их ежемесячные процентные платежи сокращаются. По мере роста ставок покупатели вытесняются из дорогих рынков, по крайней мере, изначально; если слишком много покупателей оценены вне рынка, спросите цены, вероятно, упадет.

Как ускоряются процентные ставки

Современные центральные банки, включая Федеральную резервную систему, влияют на процентные ставки, меняя количество денег, обращающихся в экономике. Это обычно происходит путем покупки или продажи USS Treasurys, которые составляют базовую ставку на рынках капитала.

Предположим, что ФРС хочет повысить процентные ставки в экономике. С помощью Казначейского департамента Федеральный резерв продает Treasurys на рынке. Инвесторы (в основном банки, правительства и другие крупные учреждения) покупают эти Treasurys наличными, а наличные деньги просто находятся на балансе ФРС.

Наличность на балансе ФРС больше не распространяется в экономике, тем самым эффективно уменьшая денежную массу. Больше Treasurys находятся на рынке, конкурируя за продавцов, и есть меньше денег, чтобы приблизиться к цене этих Treasurys. Оба фактора подавляют казначейские цены, что увеличивает их доходность. (Помните, что Treasurys и другие облигации имеют более высокую доходность по более низким ценам, потому что разница между ценой покупки и ценой выкупа больше.)

Казначейские облигации представляют собой самый безопасный способ заработать доход на рынке, поэтому все остальные продукты - в том числе ипотека - должны добавить дополнительный доход, чтобы побудить инвесторов и кредиторов отказаться от Treasurys.Когда доходность Treasurys растет, так же, как и другие ставки в экономике.

Рост процентных ставок и заемных расходов

Подорожание процентных ставок заставляет заимствовать деньги дороже, а покупатели жилья используют ипотечные кредиты практически для всех покупок на дому. Ипотеки, как правило, имеют многоцелевой прогноз, поэтому кредиторы, вероятно, начнут повышать ставки до того, как ФРС сделает это; в конце концов, кредиторы знают, что повышение ставок в конечном итоге наступит.

Даже половина процентного пункта имеет большое значение с течением времени. Предположим, что покупатель выдает кредит в размере 250 000 долларов США за 30 лет на уровне 3. 92% (примерно средний рыночный курс в сентябре 2015 года); его ежемесячный платеж должен составить около 1 182 долларов США, а общая стоимость его ипотеки, как ожидается, составит около $ 425 000.

Измените процентную ставку до 4. 42%, однако, и ежемесячная сумма платежа переместится на $ 1, 255. Это может показаться не очень большим, но общая стоимость ипотеки теперь превышает 451 000 долларов США - увеличение на 26 000 долларов.

Рост процентных ставок и цен на жилье

Ясно, что повышение ставок в ФРС сделает финансирование более дорогим, но менее понятно, какое влияние окажут на цены на жилье.

Не существует строгой исторической корреляции между ценами на жилье и повышением процентных ставок. Существует гораздо более высокая корреляция между ценами на жилье и ростом валового внутреннего продукта (ВВП); спрос на новые дома имеет тенденцию к росту, когда экономика напевает.

Повышающаяся процентная ставка может ломаться в обоих направлениях. Многие прогнозисты обеспокоены тем, что растущая процентная ставка пошатнет неустойчивую экономику, что должно снизить спрос на покупку жилья. Объедините это с более жесткими условиями финансирования, и легко догадаться, что цены на жилье должны снизиться.

Однако, по крайней мере, с середины 1980-х годов рост процентной ставки обычно совпал с более здоровой экономикой. Это означает, что на рынке больше покупателей, больше построенных домов и более высоких цен.

Стремящиеся покупатели жилья не должны переубеждать в отношении политики ФРС. Даже если ставки растут скромно - большинство ожидает увеличения на четверть пункта в конце 2015 года или в начале 2016 года - затраты на займы будут близки к историческим минимумам. Конечно, есть много других важных соображений, таких как доход покупателя или дом в хорошем соседстве. В конце концов, небольшое увеличение ставки должно иметь лишь незначительное влияние на принятие решений о покупке.

Заключение

Средняя 30-летняя ипотечная система с фиксированной процентной ставкой в ​​августе 2015 года составила 3,91%, согласно Фредди Мак. Это выше рекордных минимумов в конце 2012 года, составляющих 3. 35%, но все же намного ниже исторического уровня. Считайте, что средний показатель составил 4 69% в 2010 году, 5. 87% в 2005 году, 8. 05% в 2000 году и 13. 74% в 1980 году.

Если домохозяйка смотрит на дорогой, быстро развивающийся рынок недвижимости , таких как Сан-Диего, Денвер, Даллас или Сан-Франциско, может возникнуть стимул блокировать более низкую ставку до того, как Федеральная резервная система будет нацелена на более высокую процентную ставку.

Рост ставок делает большую разницу в долгосрочной перспективе (25 и 30 лет), но они имеют лишь скромный ежемесячный эффект. Если желающий покупатель вряд ли останется в доме в течение длительного времени, процентные ставки приобретают гораздо меньшую значимость.

Рост процентных ставок уменьшает вероятность очередного всплеска пузыря на рынке, например, в 2007 году. В долгосрочной перспективе безопаснее, если домовладельцы будут иметь устойчивую и растущую среду. Трудно предсказать экономические последствия взлета ФРС, но история показывает, что пузыри активов формируются, когда ставки низкие, а не наоборот.