Покупка дома обычно идет примерно так: выяснить, что вы можете себе позволить, найти кредитора, нанять агента по недвижимости, составить список своих должностей, просмотреть свойства, просмотреть другие объекты , сделайте предложение, обеспечьте свою ипотеку, закройте свой новый дом. Несмотря на то, что время от времени и порой разочаровывает, из первых рук многие из покупателей считают, что основная часть процесса покупки жилья считается основной частью, и многие никогда не мечтают о покупке дома без предварительной проверки окрестностей, дома и двора.

Есть, однако, покупатели, которые хотят покупать дома, не видя их в первую очередь. По различным причинам эти покупатели и инвесторы готовы пропустить эту часть процесса, полагаясь вместо этого на описания нескольких листинговых услуг (MLS), интернет-фотографии и виртуальные туры. С количеством проблемных домов на рынке некоторые инвесторы недвижимости покупают дома, невидимые в попытке выиграть отличные сделки. Покупатели могут также вырвать дома, в то время как у них есть шанс на рынках с ограниченным запасом свойств. Из-за конкуренции - от покупателей до начинающих инвесторов в первый раз и институциональных фирм, которые покупают целые блоки собственности - наблюдается увеличение частоты невидимых покупок недвижимости на определенных рынках по всей стране. Хотя вы можете получить удачу и принести хорошую прибыль, когда пришло время продавать, есть значительные риски, которые необходимо признать, прежде чем участвовать в этом типе инвестиций в недвижимость.

Свойства

Проблемные свойства, как правило, повреждены или находятся в плохом состоянии и находятся под выкупами или рекламируются для продажи банком или кредитором. Большинство банков пытаются как можно быстрее разгрузить эти объекты, поскольку они дорогостоящие: между налогами на имущество, обслуживанием и судебными издержками, он может стоить банкам 1 000 долларов США в день для поддержания каждого имущества в его инвентаре. Поскольку быстрая продажа имеет финансовое значение для банка, эти свойства часто предлагаются со значительной скидкой, и для некоторых домов не редкость продавать за копейки за доллар. Это создает прекрасную возможность для покупателей и инвесторов приобретать недвижимость по ценам ниже рыночных.

Рынки с ограниченным запасом могут заставить покупателей и инвесторов покупать невидимые дома. Однако вместо того, чтобы найти выгодные сделки, покупатели могут рассчитывать на рыночную стоимость или выше, чтобы обеспечить недвижимость в желаемой области. На жестких рынках, таких как Бостон и Нью-Йорк, для продавцов обычно бывает много конкурсных предложений, которые могут значительно повысить цену. Многие из этих предложений поступают от покупателей, которые никогда не ступили на недвижимость, но которые знают, что хотят покупать на этом конкретном рынке.

Предварительные строительные свойства также предоставляют возможности для покупателей и инвесторов. Предпроектная собственность находится на рынке, хотя она еще не построена. Этот тип имущества может быть полезен как для продавцов, так и для покупателей: продавцы (чаще всего строители) получают деньги, которые им необходимы для продолжения строительства, в то же время доказывая жизнеспособность проекта кредиторам и другим потенциальным покупателям, а покупатели могут приобретать более дешевые до начала строительства с возможностью продажи впоследствии по рыночной стоимости (или выше, в зависимости от проекта).

Конкурс

Инвесторы, ищущие выгодные предложения или простые свойства, могут быть против жесткой конкуренции со стороны ласты, оптовых и институциональных покупателей. Ласты - инвесторы в недвижимость, которые стремятся, как инвесторы на фондовом рынке, покупать низкие и продавать высоко. Как правило, ласты покупают недвижимость со скидкой, производят ремонт и ремонт и продают в течение короткого периода времени для получения прибыли. Стоимость после ремонта (ARV), оценка ее справедливой рыночной стоимости после ремонта и ремонта, используется для определения того, имеет ли свойство потенциал прибыли. Флипперы рассчитывают потенциальную прибыль, беря АРВ и вычитая стоимость покупки, ремонт и ремонт, а также расходы (расходы, связанные с удержанием имущества, включая ипотечные платежи, налоги на имущество, страхование и коммунальные услуги). Потому что ласты зависят от этих расчетов, чтобы определить, могут ли они получить прибыль, а некоторые не будут покупать невидимое зрелище. Другие, однако, сосредоточены на исключенных свойствах, которые можно купить по крутой скидке, но которые продаются на аукционе без возможности просмотра до подписания документов.

Как и ласты, недвижимость оптовиков пытается получить прибыль от недвижимости за короткий период времени. Однако, в отличие от ласты, оптовики не покупают и не восстанавливают свойства. Вместо этого они обычно ставят свойства по контракту с непредвиденными обстоятельствами (поэтому они могут в случае необходимости расторгнуть договор), а затем назначают или продают недвижимость другим инвесторам для получения прибыли. Оптовик можно считать «посредником», который закупает недвижимость для созданных инвесторов. После помещения собственности по контракту оптовый торговец продает недвижимость, чтобы найти желающего покупателя, и во многих случаях у оптового торговца выстроился покупатель даже до помещения имущества по контракту. Распространение между тем, что продает оптовый продавец, и ценой, которую он продает, - прибыль оптовика. Поскольку оптовая торговля не требует много времени на ремонт и ремонт, многие оптовики ищут меньшую, более частую прибыль, чем ласты.

Институциональные инвесторы покупают большие запасы свойств, иногда целые блоки проблемных свойств. Институциональные инвесторы, поддерживаемые глубокими карманами, могут приобретать десятки или сотни домов, снижая запасы и, следовательно, повышая цены на рынке (и увеличивая вероятность продажи с прибылью).У институциональных инвесторов может быть такая огромная покупательная способность, что они могут сделать это довольно сложным, если не невозможным, для мелких инвесторов и индивидуальных покупателей жилья, чтобы найти хорошие сделки на целевом рынке.

В дополнение к ластым, оптовикам и институциональным инвесторам - меньшая группа покупателей будет покупать дома, невидимые по необходимости. Это чаще всего связано с тем, кто по деловым или личным причинам переезжает в новую область, но не имеет времени для покупки нового дома. Как правило, эти покупатели работают с агентами по недвижимости, которые отправляют им подробные описания, фотографии и видео (или виртуальные туры) свойств, соответствующих критериям покупателей. Поскольку агент по существу становится глазами и ушами покупателя, важно, чтобы покупатели определяли свои точные потребности не только с точки зрения особенностей дома, но и для школ, коммутирующих, общественного транспорта и близлежащих объектов.

Риски

Хозяева и инвесторы могут приобрести невидимые дома, но практика не лишена рисков. Один из самых больших рисков заключается в том, что что-то не так с имуществом, которое не отображается на фотографиях. Мебель и углы камеры могут легко скрыть многие дефекты, включая повреждение водой, заражение, плесень и повреждение конструкции. Хотя многие объекты находятся в негодности, потому что у владельцев не было времени, опыта или денег для надлежащего поддержания дома, некоторые свойства умышленно повреждены предыдущими владельцами. Часто это ошибочная попытка «вернуться в банк», затрудняя продажу недвижимости. В других случаях люди вырывают все, что могут, - приборы, светильники, медные провода, даже озеленение - за деньги.

Независимо от мотивации, разрушение после выкупа может включать относительно недорогие исправления, такие как отверстия в гипсокартоне, или обширный и дорогостоящий ремонт. В особенно уродливом инциденте с 2011 года дом в высококлассном закрытом сообществе в Калифорнии потребовал около 250 000 долларов на ремонт после того, как его прежние владельцы потеряли дом для выкупа. Химические вещества и цемент были вылиты в канализацию, и вода осталась бежать за месяцы, что привело к обширной плесени на всей территории дома и полу, покрываемому под весом пропитанных водой предметов. Кроме того, оборудование, шкафы, раковины и туалеты были удалены.

Еще одна причина, по которой покупка невидимого зрелища может быть рискованной, заключается в том, что фотографии и виртуальные туры не позволяют увидеть нежелательные особенности дома, такие как соседние провода высокого напряжения, уровень трафика, уровень соседства и необычные запахи (от таких вещей как плесень или 100 кошек, которые раньше жили в доме). Пошаговое руководство - единственный способ убедиться, что вам понравятся дом, двор, соседи и окрестности.

Ласты, оптовики и институциональные инвесторы имеют дополнительный риск того, что не смогут своевременно продать недвижимость из-за необходимости капитального ремонта. Для инвесторов, чем дольше дом удерживается, тем больше денег теряется с точки зрения затрат.Предпосылка инвестирования в недвижимость часто заключается в том, чтобы быстро покупать и продавать, а когда этого не происходит - по какой-либо причине - инвестор может в конечном итоге получить убытки, особенно когда необходимы неожиданные и дорогие ремонты.

Способы защиты

Оговорка о непредвиденных обстоятельствах - одна из лучших мер защиты при покупке невидимого домашнего очага. В случае непредвиденных обстоятельств определяется условие или действие, которое должно быть выполнено для того, чтобы договор на недвижимое имущество стал обязательным. Одной из наиболее важных непредвиденных ситуаций при покупке дома, не видя его в первую очередь, является непредвиденная проверка, которая дает покупателям право на осмотр дома в течение определенного периода времени, например 5-7 дней. Это защищает покупателя, который может отменить контракт или договориться о ремонте, основываясь на выводах профессионального домашнего инспектора. Инспектор осматривает интерьер и экстерьер дома и оценивает состояние электрических, отделочных, сантехнических, конструкционных и вентиляционных элементов.

В зависимости от того, как сформулировано непредвиденное обстоятельство, покупатель может:

• Утвердить отчет об инспекции и перейти к сделке
• Отклонить отчет и вернуться из сделки
• Запросить дополнительное время для последующих проверок < Запрос на ремонт или концессии
• Покупатели также могут попросить о пошаговом решении. Этот тип непредвиденных обстоятельств позволяет вам сделать окончательное (или первое) пошаговое руководство по недвижимости до подписания документов при закрытии. Имейте в виду, что, как и во всех непредвиденных случаях, продавец не должен соглашаться на какие-либо непредвиденные обстоятельства, и они часто ожидают, что более высокая цена покупки компенсирует дополнительные риски для продавца (то есть риск того, что покупатель откажется от контракта) ,

Покупатели и инвесторы могут добавить слой защиты, чтобы купить невидимый вид с помощью опытного профессионала в сфере недвижимости. Важно, чтобы агент находился на вашей стороне сделки (работал от вашего имени в качестве агента покупателя) и не работал от имени продавца. Агент должен иметь фидуциарную ответственность перед вами, чтобы убедиться, что вы получите наилучшую сделку. Многие покупатели и инвесторы проверяют несколько агентов, прежде чем найти того, кто понимает их потребности и кто они чувствуют, что они могут доверять.

The Bottom Line

Некоторые люди покупают дома, невидимые по необходимости, в то время как другие делают это для получения прибыли от инвестиций в недвижимость. В любом случае покупка дома без предварительного осмотра связана с рисками: собственность может иметь дефекты или ущерб, которые могут привести к дорогостоящему и дорогостоящему ремонту. Кроме того, дом может оказаться в нежелательном месте (например, рядом с оживленной дорогой) или иметь другие вредные свойства. Независимо от того, покупаете ли вы невидимое по необходимости или в качестве инвестиций, вы можете ограничить свои риски, тесно сотрудничая с надежным и опытным агентом по недвижимости и включив в предложение о некоторых предложениях о непредвиденных обстоятельствах в покупке недвижимости.