Покупка второго дома в аренду: Dos and Don'ts

Покупка второго дома в аренду: Dos and Don'ts

В это время умеренных процентных ставок некоторые люди рассматривают возможность инвестирования в аренду имущества. Если самый большой кусок ежемесячной стоимости владения - ипотечный платеж - может быть заморожен на 30 лет, в то время как арендная плата постепенно увеличивается, стоимость перепродажи недвижимости увеличивается и все время, пока вы наслаждаетесь доходами и налоговыми льготами, тогда у вас может быть беспроигрышный на ваших руках. В этом заявлении есть несколько больших «ifs», но они в основном связаны с самой инвестиционной собственностью (это будет тот камень, который, по вашему мнению, был? Вы избежите арендатора из ада?), А не финансовые и налоговые вопросы. Процентная ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в настоящее время составляет около 4,01% в соответствии с банкамитом. com по состоянию на февраль 2017 года, и налоговый кодекс действительно наклонен для владения собственностью и инвестиций.

(Дополнительную информацию о покупке дома см .: Руководство по покупке дома в США )

Подумайте о налоговых преимуществах

  • Интерес, налоги, страховые и другие расходы вычитаются за счет дохода собственности, в то время как убытки обычно могут быть вычтены против вашего другого дохода. (Чтобы узнать больше, прочитайте Налоговые отчисления для владельцев арендной платы .)
  • Амортизация - это еще один налоговый вычет. Это в основном пособие на износ, обычно более 27. 5 лет или 3. 636% от покупной цены зданий (а не земли) в год.
  • Арендуемая недвижимость может быть продана, а выручка включена в другую арендуемую недвижимость без уплаты налога на прирост капитала.

Рассмотрите различные типы собственности

Если вы решите, что хотите инвестировать в аренду, вы можете сделать это по-разному:

  • единица аренды в существующем дома или на вашем собственном объекте
  • квартиру в существующем многоквартирном кондоминиуме или кооперативном
  • доме или квартире в сообществе, где вы можете захотеть уйти в отставку
  • дома или квартиры в районе, где посещают ваши дети колледж в качестве альтернативы студенческому жилью
  • дом для отдыха на озере, на пляже или на лыжном склоне, где вы можете использовать его в течение двух недель в году без ущерба для налоговых преимуществ (Подробнее см. Налоговые льготы для второго -Домашние владельцы .)

Не забывайте, что вы будете арендодателем

У каждого из них есть своя совокупность преимуществ и ловушек, и некоторым людям просто не нравится идея быть помещиком. Управление имуществом и арендаторами требует некоторого времени и энергии, и это помогает, если вы можете сделать небольшой ремонт самостоятельно. Например, если вы хотите купить дом с двумя семьями в улучшенном районе, проживаете в одном отделении и арендуете другого, вы можете найти свою собственную стоимость жилья (домашние расходы в сочетании с рентным доходом и амортизацией на арендной единице), приближающимся к свободной или превышающей его в течение нескольких лет.

Сделайте домашнее задание на дому

Исследование аренды имущества должно быть как минимум столь же строгим, как если бы вы покупали место для проживания. Вы должны знать специфику рынка, законы и тенденции зонирования как для аренды, так и для продажи на дому тип и местоположение, которое вы планируете, в том числе школы, транспорт, рекреационные ресурсы, покупки и т. д., а также то, что популярно в демографии, которую вы захотите в качестве арендаторов. Не забудьте рассмотреть возможность выкупа, поскольку, как правило, все, что требуется для выкупа банка, - это баланс, связанный с ипотекой.

Ищите что-то вечное, как набережная, или близость к кампусу колледжа, или старый дом в стабильном сообществе или тот, который находится на начальных этапах возвращения. Остерегайтесь «синдрома поля для гольфа», в котором инвестиционная аренда недвижимости на новом поле для гольфа становится датированной в течение нескольких лет, в то время как новые, более привлекательные поля для гольфа / жилищного строительства строятся в одной и той же общей зоне, снижая цены на старые дома ,

Выполняя свои расчеты, помните, что арендатор, оплачивающий верхний доллар, имеет право ожидать немедленного ответа на любую проблему, большую или малую. Арендаторы, которые знают, что они платят немного за рынок, будут немного менее требовательными. Если перспектива управлять собственными арендами является сложной, ваш брокер по недвижимости, скорее всего, сделает обращение к менеджеру недвижимости или смотрителю; онлайн-поиск также найдет специалиста по управлению недвижимостью. Просто имейте в виду, что найм менеджера недвижимости поедет в ваши доходы.

Не забывайте запускать номера

Приложения для смартфонов и онлайн-калькуляторы ипотеки, такие как калькулятор Investopedia, помогут вам в этом. Использование калькуляторов полезно, потому что они позволяют вам оценить истинную стоимость ваших ежемесячных расходов на жилье. Например, все они позволяют вводить стоимость, первоначальный взнос, налоги, страхование и, конечно, процентную ставку, чтобы получить ожидаемый ежемесячный платеж.

Затем, как только вы собрали свои цифры с помощью инструмента, такого как калькулятор ипотеки выше, вы можете подключить их к листу, подобному приведенному ниже, чтобы выяснить, имеет ли конкретное свойство смысл для вас.

Для ваших расчетов укажите, что арендная собственность не получит столь же низкую ставку по ипотечным кредитам, что и основной дом. В этом примере дом с четырьмя спальнями стоимостью 300 000 долларов снимается за 2 000 долларов США в месяц. Первоначальный взнос в размере 20% составляет 60 000 долларов США, а 30-летняя фиксированная процентная ставка на балансе в размере 240 000 долларов США составляет 4%. Налоги, страхование и бюджет технического обслуживания приносят ежемесячную стоимость в размере 1 764 долл. США, принося номинальную прибыль в размере 2 838 долл. США в год или 4,7% от первоначального взноса в год. Это намного лучше, чем сберегательный счет и лучше, чем большинство акций голубых фишек платят дивиденды, хотя, возможно, не так много, как вы могли бы заработать на фондовом рынке в хороший год. Но когда вы оцениваете амортизацию, номинальная прибыль в размере 2 838 долл. США становится убытком в размере 6 252 долл. США, что может быть применено против других доходов.

В зависимости от вашего налогового брелка, это может составить несколько сотен долларов экономии налогов, чтобы добавить к положительному денежному потоку, не говоря уже о возможности, хотя и не уверенности, увеличения стоимости с течением времени.

Недвижимость для инвестиционного листа

Стоимость земли

$ 50, 000

Здания и благоустройства

$ 250, 000

Общая стоимость

$ 300 000

Авансовый платеж

20. 00%

$ 60, 000

Годовая

Ежемесячно

Доход от аренды

$ 2 000

Расходы

Отчисление основного долга

$ 346

Ипотечный процент

4 , 00%

$ 800

Страхование

0. 27%

$ 810

$ 68

Налоги на недвижимость

1. 20%

$ 3, 600

$ 300

Общий налог на ипотеку, страхование и налог на недвижимость

$ 1, 514

Техническое обслуживание, ремонт и т. Д.

1. 00%

$ 3 000

$ 250

Общая стоимость владения

$ 21, 162

$ 1, 764

Чистый денежный поток от аренды

$ 2, 838

$ 237 < Номинальная норма прибыли при первоначальном взносе

4. 73%

Износ

3. 64%

$ 9, 090

$ 758

Номинальные убытки после обесценения

$ 6, 252

$ 521

Итог

Инвестирование в недвижимость за доход не для всех, но если у вас длинный горизонт инвестиций, толерантность к присущим рискам и удобная с молотком, преимущества могут быть действительно существенными.