Если вы не можете подавать ипотеку по меньшей мере на 20%, вам, как правило, придется платить за страхование частных ипотечных кредитов (PMI). PMI защищает кредитора от дополнительного риска, который он берет за счет кредитования того, кто мало что может потерять, уйдя от своего дома и ипотеки, как это делали многие безнадежно подводные заемщики после взрыва пузыря на рынке жилья. Хотя PMI является добавленным ежемесячным расходом, который заемщикам не нравится платить, это лучше, чем традиционная альтернатива: не имея возможности получить ипотечный кредит, пока у вас не будет достаточно, чтобы положить 20% на дом.

Сегодня, однако, некоторые кредиторы предлагают программы ипотечного кредитования с низким уровнем оплаты, которые позволяют вам избежать PMI - и мы не просто говорим о кредитах VA, которые доступны только покупателям жилья с квалификационными военными (или, при некоторых обстоятельствах, их супругов). Банки, кредитные союзы и кредиторы рынка по всей стране предлагают альтернативы оплате ипотечного страхования. Некоторые кредиторы предлагают контрейлерные кредиты, то есть у вас будет две ипотечные кредиты; другие взимают более высокие процентные ставки или требуют от вас получить ипотеку с регулируемой ставкой, чьи ставки, вероятно, будут расти в будущем. Вот некоторые из вариантов, доступных на сегодняшнем рынке, и их стоимость сравнивается с оплатой PMI.

Федеральный кредитный союз НАСА

Если вы покупаете дом для проживания в качестве основного места жительства, вы можете брать до 650 000 долларов США от Федерального кредитного союза НАСА (FCU), чтобы купить дом без оплаты PMI. Это делает это предложение для домовладельцев, ищущих большой кредит. С другими программами без аванса, без PMI, вы можете получить только до 417 000 долларов США, соответствующий лимит кредитования в большинстве районов страны (за исключением дорогостоящих районов).

Этот кредит доступен в Вашингтоне, округ Колумбия и 17 штатах: Колорадо, Коннектикут, Делавэр, Массачусетс, Мэриленд, Мэн, Миннесота, Северная Каролина, Нью-Хэмпшир, Орегон, Пенсильвания, Род-Айленд, Техас (хотя он не может быть использован для рефинансирования дома в штате Одинокая звезда), Вирджиния, Вермонт, Вашингтон и Западная Вирджиния. Это ссудный кредит и доступен как с фиксированной ставкой, так и с ипотекой с регулируемой ставкой. Вы должны быть членом кредитного союза, но каждый может присоединиться к FCU НАСА, став членом Национального космического общества, которое является бесплатным. (Более подробно см. Устали от банков? Попробуйте кредитный союз .)

Банк Республики

Банк в Луисвилле, штат Кентукки, предлагает ипотеку без аванса, без PMI и нет очков. Кредит представляет собой семилетний ARM с начальной процентной ставкой 4,950%. Эта ставка значительно выше, чем у коммерческого кредитора SoFi (сокращение от Social Finance). Это также намного выше, чем заявленная ставка Уэллса Фарго на 7/1 ARM, которая составляет всего 3.5%, но требует 25% первоначального взноса. Более дорогая кредитная программа может быть хорошим выбором для вас, если вы не можете претендовать на менее дорогие варианты.

Ваш ежемесячный платеж с этим кредитом в Банке Республики будет составлять 495 долларов США за каждые 100 000 долларов, заимствованные в течение первых семи лет; после этого процентная ставка корректируется один раз в год на основе основной ставки, которая в настоящее время составляет 3,5% плюс маржа 0. 50% (поэтому она называется 7/1 ARM). Вы можете заимствовать до $ 417 000 с этим кредитом, который предназначен только для покупок (а не для рефинансирования). Дом должен быть вашим основным местом жительства.

SoFi

SoFi позволяет покупателям жилья подавать всего 10% на кредиты до 3 миллионов долларов и избегать PMI. Плата за проезд не взимается. Вы можете использовать ипотеку SoFi для покупки первичного жилья или второго дома (но не инвестиционной собственности) в Вашингтоне, округ Колумбия и 25 штатах: штате Алабама, Калифорния, Коннектикут, Делавэр, Флорида, Джорджия, Айдахо, Иллинойс, Индиана, Мэриленд, Миннесота, Нью-Гэмпшир, Нью-Джерси, Северная Каролина, Северная Дакота, Орегон, Пенсильвания, Род-Айленд, Теннесси, Техас, Вермонт, Вирджиния, Вашингтон, Висконсин и Вайоминг. (Подробнее см. SoFi: что вы должны знать об этом альтернативном кредиторе .)

SoFi взимает с заемщиков немного более высокую процентную ставку в обмен на то, что не нужно платить PMI. Майкл Танненбаум (Michael Tannenbaum), вице-президент по ипотеке в SoFi, говорит, что по 30-летнему ипотечному кредиту с фиксированной процентной ставкой, на 20% ниже, лучший показатель SoFi по состоянию на 1 апреля 2016 года составит 3,875%; если вы положите 10%, ставка возрастет до 4,12%. Аналогичным образом, если вы выбрали ARM 7/1 с 20% -ным понижением, ваша ставка составит 3,12%, тогда как если бы вы поставили 10%, это было бы 3. 625%.

Федеральный кредитный союз в Сан-Франциско

С помощью PoppyLoan Федерального кредитного союза Сан-Франциско, продавцы жилья, работающие в округе Сан-Франциско или округе Сан-Матео, и которые покупают дом стоимостью до 2 млн. Долл. США в любом из девяти округов Bay Area, могут вниз 0% без оплаты PMI. Этот кредит составляет 5/5 ARM, амортизированный более 30 лет. Это означает, что начальная процентная ставка фиксируется на пять лет, и после этого ставка корректируется только раз в пять лет. Процентная ставка не будет увеличиваться более чем на 2% каждые пять лет, и она не будет увеличиваться более чем на 6% в течение всего срока кредита.

В обмен на то, чтобы положить 0% вниз, вы заплатите первоначальный взнос в размере 1% от суммы кредита, или 1 000 долларов США за каждые 100 000 долларов, заимствованные . Если вы заимствовали 700 000 долларов США (разумная сумма в городе, где средняя цена на жилье превышает 1 миллион долларов США), вы можете получить процентную ставку 3. 75%, если ваш кредитный рейтинг равен 740 или выше. Ваши затраты на закрытие будут близки к $ 19 000, включая комиссионный сбор за выдачу кредита в размере 7 000 долларов США. Ваш первоначальный ежемесячный платеж составит 3 241 доллара США. 81. Ставка близка к половине пунктов выше, чем в среднем по стране для 5/1 ARM, но это не плохой компромисс в обмен на то, чтобы ваша ставка корректировалась только один раз пять лет, а не один раз в год.

Что касается ARM, это относительно низкий риск, потому что процентная ставка не будет часто увеличиваться.Но, учитывая высокие цены на жилье в районе залива, даже увеличение на 2% по ипотеке в размере 700 000 долларов означает скачок почти в 850 долларов США в месяц. Для этого займа требуется непогашенная учетная запись (также называемая учетной записью условного депонирования), что означает, что вы каждый месяц платите налоги на недвижимость и страховку кредитору с помощью вашего ипотечного платежа, и он превратит эти деньги в ваш страховой агент и местный сборщик налогов когда ваши счета подлежат оплате. Вы должны покупать дом (а не рефинансирование), в котором вы будете жить в качестве основного места жительства.

American United

Программа Unitedbuyer Flex от American United позволяет заемщикам из Нью-Джерси снизить на 3% 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, избегая PMI и не выплачивая никаких очков. Вам потребуется кредитный рейтинг не менее 680, и больше всего вы можете одолжить $ 417 000. В обмен на то, что ничего не ставит, вы заплатите процентную ставку, которая немного выше, чем текущая 30-летняя фиксированная ставка 3. 625%. Дом должен быть вашим основным местом жительства, и вы должны придумать 3% первоначальный взнос самостоятельно - это не может быть подарком.

Другие параметры без PMI

Если ни один из вышеперечисленных вариантов не работает для вас, попробуйте еще четыре:

• Travis Credit Union - покупатели из Северной Калифорнии могут избежать внесения аванса или оплаты PMI путем получения контрейлерного кредита, для которого 95% суммы кредита является первой ипотекой, а остальные 5% являются второй ипотекой.
• Кредитный союз Mountain America - жители штата Юта, Айдахо, Аризона, Нью-Мексико и Невада могут отложить всего лишь 1 000 долларов США по кредитам до 275 000 долларов США с помощью ARM, 1/1 ARM или 1 / 30-летняя закладная с фиксированной ставкой.
• Eastman Credit Union - Займите до 100% стоимости дома, чтобы купить дом с фиксированным или регулируемым кредитом в Теннесси и не платить PMI.
• Колумбийский кредитный союз - Хозяева в штате Вашингтон могут получить фиксированную ставку 80/20 контрейлерных ипотечных кредитов сроком до 30 лет и без PMI. Чтобы присоединиться, вы должны жить или работать в штате Вашингтон или иметь члена семьи, который это делает.

Это не исчерпывающий список, поэтому, если вы не видите ссуду, которая работает для вас, продолжайте искать, особенно в местных банках и кредитных союзах. (Подробнее см. Возврат 3% -ного ипотечного кредита .)

Стоимость PMI

Стоимость PMI зависит от того, сколько вы положили, ваш кредитный рейтинг и тип кредита. Он может варьироваться от 0,18% до 2. 25% от суммы кредита в год, в зависимости от компании по страхованию ипотеки и характеристик кредита и заемщика. Чем больше вы ставите и чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже ваша ставка; кредиты, платежи которых не могут измениться, по крайней мере, в течение первых пяти лет (включая 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, 5/1 ARM и 7/1 ARM, среди прочих), также имеют менее дорогостоящий PMI. В основном, чем менее рискованно ваш кредит с точки зрения кредитора, тем меньше затрат PMI.

Сравнение затрат

На следующей диаграмме показано, что вы можете заплатить с помощью некоторых доступных вариантов кредита.

Образец ежемесячных ипотечных платежей, 200 000 долларов США, различные кредитные программы, с и без PMI
Кредитор	Тип кредита	Авансовый платеж	Начальная процентная ставка	Ежемесячный основной + процентный платеж < Месячный PMI с 760+ Кредитный рейтинг	Общий месячный платеж	Банк Республики
7/1 ARM	0%	4.950%	$ 990	n / a	$ 990	SoFi
7/1 ARM	10%	3. 625%	$ 912	н / д	$ 912	SoFi
30 год. фиксированный	10%	4. 125%	$ 969	n / a	$ 969	San Francisco FCU
5/5 ARM	0%	3. 750%	$ 926	н / д	$ 926	Обычный
30 год. фиксированный	3%	3. 500%	$ 898	$ 175	$ 1, 073	Обычная
30-летняя. фиксированный	10%	3. 500%	$ 898	$ 82	$ 980	Диаграмма показывает, что вы можете выйти вперед, по крайней мере в краткосрочной перспективе, с помощью кредитной программы, которая позволяет избежать PMI, но есть некоторые важные оговорки , Если вы планируете ипотечный кредит с регулируемой ставкой, чтобы избежать PMI, вы можете перестать выходить вперед, как только ставка сбрасывается. Например, по кредиту Федерального кредитного союза в Сан-Франциско ставка может увеличиться до 5. 75% в течение шести года, предоставив вам ежемесячный платеж в размере 1 167 долл. США на кредит в 200 000 долл. США; до 7. 75% в год 11, что делает ваш ежемесячный платеж 1, 433; и подняться до 9. 75% к 16 году, сделав ваши ежемесячные платежи в размере 1 718 долларов - почти вдвое больше, чем они были в течение первых пяти лет.

Самый большой недостаток кредитов, который позволяет вам избежать PMI, заключается в том, что, хотя вы можете отменить частную ипотечную страховку, как только вы накопили по крайней мере 20% акций в вашем доме, заплатив вниз ваш основной или через рыночные силы, увеличивая стоимость вашего дома, один раз вы достигли середины вашего срока кредитования с низкой ставкой, у вас будет ваш кредит с более высокой процентной ставкой или ссудный кредит в течение 30 лет или до момента рефинансирования. Рефинансирование позже может быть или не быть возможно или иметь смысл, в зависимости от того, что происходит с ценностью вашего дома, вашей кредитоспособностью и процентными ставками. (См.

Как избавиться от частного ипотечного страхования для получения более подробной информации.) Налоговые соображения

Ваша цель должна заключаться в том, чтобы получить наименее дорогостоящую ипотеку, которая соответствует вашим потребностям, а не максимизировать налоговую экономию. Дешевая закладная сэкономит вам больше денег, чем более дорогая закладная, которая даст вам более высокий налоговый вычет. Тем не менее, вы должны знать о налоговых последствиях своих вариантов.

Вы можете требовать налоговый вычет для своей процентной ставки по ипотечным кредитам до тех пор, пока ваш залог составляет 1 миллион долларов или меньше, и пока ваши подробные вычеты по расписанию A будут больше, чем ваш стандартный вычет. Это часто бывает для домовладельцев, поскольку вы можете перечислять налоги на доходы государства, налоги на имущество, благотворительные пожертвования и проценты по ипотечным кредитам.

Премии PMI также подлежат налогообложению, но вычет начинает постепенно прекращаться, как только ваш скорректированный валовой доход достигнет 100 000 долларов США (50 000 долларов США, если вы выходите замуж отдельно), и вы не можете вычитать PMI вообще, если ваш AGI превышает $ 109 000 ($ 54 500, если вы выходите замуж отдельно). Хотя маловероятно, что вычет дохода по ипотечным кредитам уйдет в обозримом будущем, вычет PMI истекает 31 декабря 2016 года, хотя он может быть продлен как и в прошлом.

Нижняя линия

Хотя сегодня может возникнуть соблазн выпустить ипотеку на 0% вниз, особенно если платежи аналогичны или даже ниже того, что вы заплатили, сделав небольшой первоначальный взнос и оплатив PMI, важно подумать о том, как получение этого 0% кредита повлияет на ваши финансы в долгосрочной перспективе.Покупка дома, в котором вы живете, никогда не является чисто финансовым решением - это тоже эмоционально, но нужно потратить некоторое время, чтобы рассмотреть финансовые последствия, прежде чем подписывать эту бумажную бумагу.