Что такое «Коммерческая недвижимость»

Коммерческая недвижимость - это собственность, которая используется исключительно для деловых целей и которая сдана в аренду, чтобы обеспечить рабочее пространство, а не жилую площадь. В зависимости от одной газовой станции и огромного торгового центра, коммерческая недвижимость включает в себя розничные торговцы всех видов, офисные помещения, гостиницы, торговые центры, рестораны и магазины.

РАЗВЛЕЧЕНИЕ «Коммерческая недвижимость»

Коммерческая недвижимость является одним из трех основных видов недвижимости, а также жилой и промышленной. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле (жилая недвижимость используется для жизни, а промышленная недвижимость используется для производства и производства товаров). Хотя некоторые предприятия владеют зданиями, которые они занимают, более типичным сценарием является то, что инвестор владеет зданием и собирает арендную плату от каждого бизнеса, который там работает. В то время как ставки аренды жилой недвижимости могут быть указаны в годовой сумме или ежемесячной арендной плате, коммерческая недвижимость обычно указывается в годовых арендных долларах за квадратный фут.

Lease Lowdown

Аренда может длиться от года до 10 лет и более, причем офисные и торговые помещения обычно составляют от 5 до 10 лет. «Большие арендаторы, как правило, имеют более длительную аренду», - сказал Брайан Маколифф, исполнительный управляющий директор подразделения CBRE Group (CBG) Capital Markets. «Краткосрочные лизинг обеспечивают большую гибкость при корректировке арендных ставок, в то время как более длительная аренда обеспечивает большую безопасность, особенно кредитные арендаторы. »(Более подробно см .: Изучение инвестиций в недвижимость. )

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждая из которых требует от арендодателя и арендатора разных уровней ответственности.

• Единый чистый лизинг делает арендатора ответственным за уплату налогов на недвижимость.
• Аренда с двойной сетью (NN) делает арендатора ответственным за уплату налогов на недвижимость и страхования.
• Аренда в тройной сети (NNN) делает арендатора ответственным за уплату налогов на недвижимость, страхования и технического обслуживания.
• При полной аренде арендатор платит только арендную плату, а арендодатель платит за налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание.

Классификация коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость подразделяется на разные классы. Например, офисное пространство делится на один из трех классов: класс A, класс B или класс C.

• Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
• Здания класса B обычно старше и не так красивы, как здания класса А. Эти здания часто привлекаются инвесторами для восстановления.
• Здание класса C является самым старым, обычно старше 20 лет, расположенным в менее привлекательных районах и нуждается в техническом обслуживании.

Коммерческие компании недвижимости

Фирма коммерческой недвижимости консультирует о том, как наилучшим образом договориться о договорах аренды, которые будут привлекать и удерживать арендаторов. Владельцам недвижимости необходимо найти баланс между максимизацией ренты и минимизацией вакансий и оборот арендаторов. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев, поскольку пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов - скажем, если ресторан переходит в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

В коммерческой недвижимости есть много фирм. CBRE является крупнейшим в мире. Другие крупные игроки включают Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank и DTZ. Эти компании помогают продавать коммерческую недвижимость, оценивать стоимость, покупки и продажи брокеров, управлять содержанием, находить и удерживать арендаторов, вести переговоры об аренде и выбирать варианты финансирования. «Компания с полным спектром услуг удовлетворяет всем потребностям клиента, независимо от того, являются ли они физическими лицами, товариществами с ограниченной ответственностью или учреждениями», - сказал Маколифф.

Специализированные знания коммерческой коммерческой компании полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, варьируются в зависимости от штата, округа, муниципалитета и промышленности и размера.

Перспективы коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости в США пострадал во время рецессии 2008-2009 гг., Но с 2010 года он добился годового прироста и с тех пор восстановил почти все потери в эпоху рецессии.

Вашингтонский институт городских земель недавно опубликовал прогноз тенденций в сфере недвижимости, который предсказывает, что цены на коммерческую недвижимость продолжат резко расти еще на один год. Прогноз консенсуса в области недвижимости опросил 46 экономистов и аналитиков. Он видит, что коммерческая недвижимость увеличивается в среднем на 7,6% в год до 2017 года, что связано с историческим долгосрочным ростом на 5,3% в год. (Для смежных чтений см .: Чем выше процентные ставки сокрушают недвижимость? )

Арендная плата, взимаемая с коммерческой недвижимости, также растет. Newmark Grubb Knight Frank недавно сообщил, что средний показатель по аренде офисных площадей в стране составляет 27 долларов США. 76 квадратных футов в первом квартале 2015 года, что на 4% больше, чем годом ранее, тогда как цена на промышленное пространство составляла 5 долларов. 70 квадратных футов, что на 7% выше.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить хорошим инструментом хеджирования против волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги через оценку, когда они продают, но большая часть прибыли создается за счет арендной платы, взимаемой с арендаторов.

В большинстве случаев недвижимость продается зданием - одно офисное здание, один ресторан, один завод и т. Д. Однако, если разработчик хочет больше капитала для расширения проекта или хочет быстрее увидеть возврат, проект будет делиться на более мелкие единицы, а не продаваться в целом. (Чтобы узнать больше о коммерческой недвижимости, ознакомьтесь с нашим Изучением инвестиций в недвижимость .)

Преимущества коммерческой недвижимости

Одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости является привлекательная ставка аренды.В районах, где количество нового строительства ограничено землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую отдачу и значительный ежемесячный денежный поток. Промышленные здания, как правило, арендуют по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длинных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Это дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если здание занято долгосрочными арендаторами.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основным сдерживающим фактором для большинства людей, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика купли-продажи ответственности за коммерческую недвижимость похоронены в слоях юристов, которые меняются в зависимости от штата, уезда, промышленности, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческой недвижимости либо имеют специализированные знания, либо зарплату людей, которые это делают.

Другим препятствием является повышенный риск, связанный с оборотом арендаторов. С резиденциями требования к объекту данного арендатора почти такие же, как у любого предыдущего или будущего арендатора. С коммерческой недвижимостью каждый арендатор может иметь очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен адаптировать пространство для размещения специализированной торговли каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низкой вакансией, но высокий оборот арендатора может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для входящих арендаторов.

Кто должен инвестировать?

Те, у кого есть бизнес, для начала. Финансово выгодно владеть собственным рабочим пространством, а не сдавать его в аренду.

Кроме того, люди, наиболее подходящие для инвестирования в коммерческую недвижимость, - это те, у кого либо есть большой объем знаний о отрасли, ее юридических, финансовых и нормативных аспектах, либо могут использовать людей, которые это делают. Коммерческая недвижимость области с высоким риском, высокой наградой области инвестиций в недвижимость, которая будет привлекать сложных инвесторов, ищущих вызов. Как вы, возможно, догадались, такой инвестор, вероятно, уже будет человеком с высокой чистой стоимостью: для инвестиций часто требуется значительная сумма стартового капитала.

Тем не менее, существует широкий спектр коммерческой недвижимости: от мегацентров и офисных вышек до небольших складов и зданий одного магазина. Если рассматривать коммерческие объекты исключительно как инвестиции, самым важным фактором является спрос и предложение. Идеальное свойство расположено в районе, где вакансия низкая, а пространство для новых разработок ограничено. Низкий спрос и высокий спрос - это выгодные арендные ставки, а также хеджирование более высокой оценки. Сила местной экономики области также повлияет на стоимость вашей покупки, поэтому вам нужно будет проверить уровень занятости через Бюро статистики труда (BLS), а также другие показатели экономического роста и прочности.

Независимо от вида собственности или масштаба, о котором вы можете думать, просто убедитесь, что вы можете обрабатывать время и затраты, связанные с инвестициями в коммерческую недвижимость.

Как инвестировать: Непосредственно

Поиск прямых инвестиций прост: коммерческие фирмы недвижимости, такие как перечисленные выше, имеют целый ряд списков по всей стране. Выдающиеся сайты для жилой недвижимости, такие как Trulia и Realtor. com, также включают доступные для поиска базы данных коммерческих объявлений. Другой сайт, LoopNet, специализируется на коммерческой недвижимости.

Инвестор может приобрести небольшую торговую площадку или центр хранения напрямую или через частное партнерство, но требования к первоначальному взносу, как правило, намного выше, чем для жилой недвижимости: по крайней мере, 30%. Партнерские отношения с недвижимостью - еще один вариант, хотя для этого также часто требуются значительные инвестиции.

Как инвестировать: косвенно

Майкл Орзано (Michael Orzano), директор мировых индексов акций S & P Dow Jones Indices - он выпускает индекс цен на жилье S & P / Case-Shiller, ведущий показатель цен на жилье в США, - предостерегает против покупая недвижимость прямо, учитывая множество головных болей, которые управляют компаниями по управлению чумой и / или арендодателями: «Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость не являются практичными для большинства инвесторов, учитывая большие инвестиции, необходимые для приобретения единого имущества и контроля, необходимого для управления зданием или здания. «Инвесторы, которые не хотят иметь дело со всеми неприятностями прямого владения (или не имеют капитала для покупки целых объектов недвижимости), могут по-прежнему попасть в игру несколькими способами.

Один из фондов инвестиций в недвижимость (REIT). Коммерческая недвижимость REITs имеет портфель недвижимости (в качестве паевого фонда хранятся акции или облигации), но публично торгуются; это позволяет им легко покупать и продавать, обеспечивая ликвидность в поле, которое, как известно, неликвидно. Менеджеры REIT обрабатывают все детали покупки, обслуживания, арендаторов и т. Д. Они также получают особые налоговые соображения и обычно предлагают инвесторам высокую доходность; они могут быть направлены на обеспечение дохода, повышение стоимости капитала или и то, и другое.

«Самый удобный способ для большинства индивидуальных инвесторов использовать рынок коммерческой недвижимости - это использовать REIT», - говорит Кристиан Томас, инвестиционный консультант с советниками USI Advisors из Гластонбери, штат Коннектикут. «REIT были созданы Конгрессом только для этой цели, и большинство из них ежедневно оценивают цены. »(Более подробно см .: Что такое риски REIT? ).

И если вам нужна дальнейшая диверсификация, «продукты на основе индексов, такие как ETF, отслеживающие характеристики и тесты REIT, обеспечивают экономически эффективные средства доступа к диверсифицированному портфелю REIT», - отмечает Орцано (см. Диаграмму производительности одного из таких, например, ETF в сфере недвижимости / офисной недвижимости iShares ниже.)

Еще один способ использовать коммерческую сферу - это коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS), облигации с процентной ставкой, которые содержат пакеты коммерческих ипотечных кредитов. ожидается, что CMBS в 2017 году вырастет до 150 млрд. долл. США с ожидаемых 115 млрд. долл. США в 2015 году, согласно прогнозу консенсуса в области недвижимости в Урбанском крае.