Недвижимость может быть хеджем против рыночной волатильности, когда акции падают, и есть много льгот, связанных с владением инвестиционной недвижимостью. Становление арендодателем - это умный способ создать устойчивый пассивный поток дохода, но для начала требуется определенная сумма наличных денег. Когда у вас нет огромного банкролла, вы можете получить кредит, единственный способ запечатать сделку. (Подробнее см. В руководстве: Изучение инвестиций в недвижимость.)

Финансирование инвестиционной собственности может принимать несколько форм, и есть конкретные критерии, которые должны иметь возможность заемщиков. Выбор неправильного вида кредита может повлиять на успех ваших инвестиций, поэтому важно понять, как работают различные альтернативы, прежде чем приближаться к кредитору.

Вариант № 1: Обычные банковские кредиты

Если у вас уже есть дом, в котором вы проживаете, вы, вероятно, знакомы с обычным финансированием. Обычная ипотека соответствует требованиям, установленным Fannie Mae или Freddie Mac, и в отличие от кредита FHA, VA или USDA, это не подкреплено федеральным правительством. При обычном финансировании типичным ожиданием первоначального взноса является 20% от покупной цены дома, но с инвестиционной собственностью кредитор может потребовать первоначальный взнос ближе к 30%. Возможно, можно использовать одаренные средства для первоначального взноса, но подарки должны быть задокументированы надлежащим образом.

При обычном кредите ваш личный кредитный рейтинг и кредитная история определяют вашу способность получать одобрение и какая процентная ставка распространяется на ипотеку. Кредиторы также рассматривают доход и активы, и заемщики должны иметь возможность предоставлять свою существующую ипотеку, если у них есть один и ежемесячные платежи по кредиту в инвестиционной собственности. Будущий доход от аренды не учитывается в расчетах долга к доходу, и большинство кредиторов ожидают, что заемщики будут иметь как минимум шесть месяцев наличных денег, зарезервированных для покрытия обоих ипотечных обязательств. (Для получения дополнительных рекомендаций по финансированию читайте: Покупка вашей первой инвестиционной недвижимости? Лучшие 10 советов .)

Вариант № 2: Кредиты с фиксацией и переворачиванием

В то время как у хозяина есть свои привилегии, он также имеет определенные головные боли. Для некоторых инвесторов перелистывание является более привлекательной альтернативой, поскольку позволяет им получать свою прибыль в единовременной сумме, когда дом продается, а не ждал в течение проверки аренды каждый месяц. В этом случае более подходящим будет кредит с фиксированным и флип.

Залоговый кредит - это тип краткосрочного кредита, который позволяет заемщику завершить ремонт, чтобы дом можно было вернуть на рынок как можно быстрее. Исключительные кредиты - это, по сути, финансовые ссуды, что означает, что кредит обеспечен имуществом.Жесткие кредиторы денег специализируются на этих видах займов, но некоторые платформы для обработки недвижимости также предлагают их.

Потенциал использования жесткого денежного займа для финансирования флип-дома заключается в том, что его легче квалифицировать по сравнению с обычным кредитом. Хотя кредиторы все еще рассматривают такие вещи, как кредит и доход, основное внимание уделяется прибыльности собственности. Оцененная стоимость ремонта после ремонта (ARV) дома используется для оценки того, сможете ли вы погасить кредит. Также возможно получить кредитное финансирование в течение нескольких дней, а не ждать недель или месяцев для обычного закрытия ипотеки. (Подробнее о том, как сохранить флип на треке, см .: 5 ошибок, которые делают дом Flipping Flop .)

Самый большой недостаток использования кредита с фиксированным и флип - т дешево. Процентные ставки по кредиту такого типа могут достигать 18%, в зависимости от кредитора, и ваши временные рамки для его возврата могут быть короткими. Это не редкость в отношении срочных займов на срочные кредиты, срок которых составляет менее одного года. Плата за инициирование и затраты на закрытие также могут быть выше по сравнению с обычным финансированием, которое может быть ликвидировано при возврате.

Вариант № 3: «Нажатие основного капитала»

На основе вашего собственного капитала, будь то кредит на собственный капитал, HELOC или рефинансирование с выплат, является третьим способом обеспечения инвестиционной недвижимости для долгосрочной аренды или финансирования кувырок. В большинстве случаев можно заимствовать до 80% стоимости собственного дома, чтобы использовать его для покупки второго дома.

Использование капитала для финансирования инвестиций в недвижимость имеет свои плюсы и минусы, в зависимости от типа кредита, который вы выбираете. Например, с помощью HELOC вы можете заимствовать средства против капитала так же, как и с помощью кредитной карты, а ежемесячные платежи часто представляют собой процентные ставки. Скорость обычно варьируется; однако это означает, что он может увеличиться, если изменяется основная ставка.

Рефинансирование с выплатой денежных средств будет иметь фиксированную ставку, но это может продлить срок действия вашей существующей ипотеки. Более длительный срок кредитования может означать более высокую заинтересованность в первичной резиденции. Это нужно было бы сопоставить с ожидаемыми доходами, которые принесет инвестиционная собственность. (Подробнее о том, имеет ли рефинансирование смысл, см .: 6 вопросов, которые нужно задать перед рефинансированием .)

Нижняя строка

Инвестирование в арендуемую недвижимость или решение проекта переброски домов - это рискованные предприятия, но они дают потенциальную выгоду. Найти деньги, чтобы воспользоваться инвестиционной возможностью, не должно быть препятствием, если вы знаете, где искать. Поскольку вы сравниваете различные варианты заимствований, имейте в виду, каковы краткосрочные и долгосрочные издержки и как это может повлиять на итоговую прибыль инвестиций.