С количественной точки зрения, инвестиции в недвижимость - это как инвестирование в акции. Чтобы получить прибыль от инвестиций в недвижимость, инвесторы должны определить стоимость приобретаемых ими недвижимости и дать обоснованные догадки о том, какую прибыль они принесут, будь то за счет повышения стоимости собственности, дохода от аренды или их комбинации.

Оценка стоимости обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютного значения и относительной стоимости. То же самое относится и к оценке свойств. Дисконтирующий будущий чистый операционный доход (NOI) по соответствующей ставке дисконтирования для недвижимости аналогичен оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций, а интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценками относительной стоимости с запасами. Здесь мы рассмотрим, как оценить недвижимость, используя эти методы.

Учебное пособие: Как купить свой первый дом

Сопоставимые оценки акций

Модели абсолютных оценок определяют текущую стоимость будущих входящих денежных потоков для получения внутренней стоимости акции; наиболее распространенными методами являются модели дисконтированных дисконтов и методы дисконтирования денежных потоков. С другой стороны, методы относительной стоимости показывают, что две сопоставимые ценные бумаги должны быть одинаково оценены в зависимости от их прибыли. Соотношения, такие как цена-прибыль и цена-продажа, сравниваются с другими внутриотраслевыми компаниями, чтобы определить, находится ли запас под или переоценен. Как и в оценке капитала, анализ оценки недвижимости должен реализовывать обе процедуры для определения диапазона возможных значений.

Расчет чистого операционного дохода недвижимого имущества

Где:

NOI - чистый операционный доход

r- Требуемая норма прибыли по объектам недвижимости

g- Темп роста от NOI

R- Уровень капитализации (rg)

Чистый операционный доход отражает прибыль, которую имущество будет генерировать после факторинга операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей. Прежде чем вычесть расходы, необходимо определить общий доход от инвестиций. Предполагаемый доход от аренды может первоначально прогнозироваться на основе сопоставимых свойств в этом районе. Выполняя надлежащие маркетинговые исследования, инвестор может определить, какие цены арендаторов взимаются в этом районе, и предположить, что аналогичная арендная плата за квадратный метр может быть применена к этому имуществу. Прогнозируемое увеличение арендной платы объясняется темпами роста в формуле.

Поскольку высокая доля вакантных площадей является потенциальной угрозой для инвестиций в недвижимость, либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки должны использоваться для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность.

Операционные расходы включают те, которые непосредственно понесены в результате повседневных операций здания, таких как страхование имущества, плата за управление, плата за обслуживание и коммунальные расходы.Обратите внимание, что амортизация не включена в расчет общих расходов. Чистый операционный доход недвижимого имущества аналогичен EBITDA корпорации.

Определение соответствующей учетной ставки несколько сложнее, чем вычисление WACC фирмы. Несмотря на то, что существуют разные способы получения ставки капитализации, общий подход - метод наращивания. Начиная с процентной ставки, добавьте соответствующую премию за ликвидность, премию за возвращение и премию за риск. Премия за ликвидность возникает из-за неликвидности недвижимого имущества, премии по возврату учитывают чистую оценку стоимости земли, а премия за риск раскрывает общую подверженность риску на рынке недвижимости.

Дисконтирование чистого операционного дохода от инвестиций в недвижимость по рыночной капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов по соответствующей требуемой норме прибыли, скорректированной с учетом роста дивидендов. Фондовые инвесторы, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу увидеть сходство. (DDM - одна из самых основополагающих финансовых теорий, но она настолько же хороша, как и ее предположения.) Копаем в модель дисконтирования дивидендов .)

Поиск доходности объекта недвижимости > Подход мультипликатора валового дохода - это метод относительной оценки, основанный на предположении, что свойства в той же области будут оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать. Как следует из названия, валовой доход - это общий доход до вычета любых операционных расходов. Тем не менее, необходимо оценить процентную ставку вакансий, чтобы получить точную оценку валового дохода.

Например, если инвестор недвижимости покупает здание площадью 100 000 квадратных футов, основанное на сопоставимых данных о собственности, он может определить, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут по соседству составляет 10 долларов США. Хотя инвестор может изначально предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов США (10 * 12 месяцев * 100 000 футов), в любом месте, вероятно, будут какие-то свободные единицы в здании. Предполагая, что доля вакансий составляет 10%, валовой годовой доход составит 10 долл. США. 8 миллионов ($ 12m * 90%). Аналогичный подход применяется и к методу чистого операционного дохода.

Следующим шагом в оценке стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода. Это может быть достигнуто, если у вас есть доступ к историческим данным о продажах. Рассматривая продажную цену сопоставимых свойств и делящую эту стоимость на валовой годовой доход, который они произвели, выдается средний множитель для региона.

Этот тип подхода оценки похож на использование сопоставимых транзакций или мультипликаторов для оценки стоимости акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают показатель EPS по показателю P / E в отрасли. Оценка недвижимости может быть проведена с помощью аналогичных мер. (Узнайте, как использовать один из лучших инструментов анализа справедливости для вас. Отъезд

Сравнение сверстников раскрывает недооцененные запасы .) Дорожные блоки к оценке недвижимости

Оба эти метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определение стоимости доходного имущества с использованием этих расчетов довольно сложно. Прежде всего, получение необходимой информации относительно всех входных данных формулы, таких как чистый операционный доход, премии, включенные в уровень капитализации и сопоставимые данные о продажах, могут оказаться чрезвычайно трудоемкими и сложными. Во-вторых, эти модели оценки не являются должным образом фактором возможных серьезных изменений на рынке недвижимости, таких как кредитный кризис или бум недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ для прогнозирования и учета возможных последствий изменения экономических переменных.

Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны, чем фондовый рынок, иногда трудно получить необходимую информацию для принятия обоснованного инвестиционного решения. Тем не менее, из-за больших капиталовложений, которые обычно требуются для приобретения крупного развития, этот сложный анализ может привести к крупной выплате, если это приведет к обнаружению недооцененного имущества (похожего на инвестиции в акционерный капитал). Таким образом, время, затрачиваемое на исследование требуемых ресурсов, стоит времени и энергии.

Практический результат

Оценка недвижимости часто основана на аналогичных стратегиях анализа справедливости. Также часто используются другие методы, помимо дисконтированных чистых операционных доходов и подхода к мультипликатору валового дохода. Например, некоторые отраслевые эксперты имеют активные рабочие знания в области миграции и развития городов. В результате они могут определить, какие местные районы, скорее всего, будут испытывать самую высокую оценку. Какой бы подход ни применялся, самым важным показателем его успеха является то, насколько хорошо он исследуется. (Узнайте, как найти сильный способ определения стоимости компании, здесь:

Оценка стоимости акций в хорошие времена и плохие .)