Вопрос о том, является ли покупка и продажа или покупка и холдинг лучшей стратегией инвестиций в недвижимость, не имеет ни одного правильного ответа. Скорее, решение о выборе одного метода над другим должно быть частью четкой стратегии, учитывающей общие инвестиционные цели инвестора, а также возможности, существующие на существующем рынке. В этой статье будут рассмотрены преимущества и недостатки каждой инвестиционной стратегии. Читайте дальше, чтобы узнать, какая стратегия позволит преодолеть другие на рынке, в который вы инвестируете.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Жилая недвижимость приобретает все возрастающий интерес со стороны розничных инвесторов по многим из следующих причин:

• Недвижимость обеспечивает более предсказуемую прибыль, чем акции и облигации.
• Недвижимость предоставляет хеджирование инфляции, поскольку ставки аренды и денежный поток инвестиций обычно растут, по крайней мере, так же, как и уровень инфляции.
• Недвижимость предоставляет отличное место для капитала в периоды, когда инвесторы не уверены в перспективах на рынках акций и облигаций или когда инвесторы ожидают, что долгосрочная прибыль в акциях и облигациях будет неадекватной.
• Капитал, созданный в результате инвестиций в недвижимость, является отличной базой для финансирования других инвестиционных возможностей. Вместо заимствования, чтобы заставить капитал пойти в другие транспортные средства (т. Е. Покупать акции по марже), инвесторы могут заимствовать средства против собственных средств для финансирования других проектов. Относительная легкость заимствования от инвестиций в недвижимость в сочетании с вычитанием процентов по ипотечным кредитам делает этот вариант менее дорогостоящим методом для финансирования других возможностей для инвесторов, которым удобно пользоваться дополнительным финансовым риском.
• В дополнение к предоставлению денежных средств владельцам в периоды аренды жилой недвижимости, его также можно использовать в качестве места жительства или для какой-либо другой цели в периоды отсутствия денежных потоков. (Хотите узнать больше? Читать: Инвестирование в недвижимость .)

Влияние рыночных факторов

Чтобы изложить последствия решения флип или удержания, необходимо понять проблемы, присущие каждой из стратегий транзакций. По сравнению с акциями и облигациями, недвижимость является относительно неэффективным рынком и характеризуется низким объемом транзакций и рыночными данными, которые не очень прозрачны. Трудность поиска возможностей в сфере недвижимости в сочетании с непоследовательной собственностью и данными о рынке делает сделки с недвижимостью более сложными и дорогостоящими, чем сделки с акциями и облигациями. (Для дальнейшего чтения см .: Пять вещей, которые каждый инвестор недвижимости должен знать .)

Две другие проблемы, которые могут побудить инвесторов выбрать одну тактику над другой, связаны с методами оценки и капиталом, необходимым для инвестирования в этот класс активов.Жилая недвижимость оценивается методом оценки, а не постоянной торговлей, что приводит к возврату инвестиций, которые являются более предсказуемыми и менее волатильными, чем возврат акций и облигаций. Поскольку спрос на недвижимость зависит от долгосрочных экономических тенденций, таких как рост населения, рабочих мест и общая экономика, недвижимость имеет длительные периоды высоких и низких значений и объемов транзакций. Рынки недвижимости в долгосрочной восходящей тенденции характеризуются повышенным спросом и периодами, когда инвесторы «делают сено в то время как солнце светит», в то время как вниз рынки, как правило, демонстрируют ограниченную торговлю, а инвесторы теряют бумагу до тех пор, пока рынок не оживит, и они снова могут осознать прибыли.

Чтобы продемонстрировать относительно высокую стоимость инвестиций в недвижимость по общим инвестиционным стратегиям, сравните разницу между инвестициями в акции на сумму 200 000 долларов и равными инвестициями в недвижимость. При проведении крупного долевого участия инвестор может немедленно продать часть инвестиций для получения прибыли и удерживать баланс до средней стоимости доллара, ждать будущих потенциальных выгод или занять долгосрочную позицию в этой отрасли или компании. Позиция в размере 200 000 долларов США в собственности может быть чем угодно из одного дома с одной семьей в пару небольших объектов. За исключением секьюритизированных инвестиций в недвижимость, таких как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), одна проблема с единоличным владением жилой недвижимостью заключается в том, что ее нелегко подразделить. При других видах инвестиций, таких как акции, если инвестор неудобен с определенным воздействием, он или она может «убрать» подверженность деривативам или продавать часть инвестиций. С недвижимостью единственным реальным способом снижения подверженности является продажа партнерских интересов в собственности, что может привести к контролю, юридическим и управленческим вопросам.

Плюсы и минусы переворота

Наиболее очевидным преимуществом переливания инвестиций в недвижимость является способность немедленно реализовать прибыль и укрепить капитал за минимальный промежуток времени. Кроме того, в отличие от фондового рынка, который может развернуться в середине дня, рынки недвижимости легче прогнозировать и могут продлить промежутки времени, которые компенсируют инвесторам забрасываемые свойства. В этом смысле перевернутые свойства можно считать менее рискованной инвестиционной стратегией, поскольку она предназначена для того, чтобы удерживать капитал под угрозой в течение минимального периода времени и потому, что ему не хватает рисков управления и лизинга, присущих хранению недвижимости.

Для большинства инвесторов перевернутые свойства следует рассматривать скорее как тактическую стратегию, чем долгосрочную инвестиционную стратегию. Поскольку транзакционные издержки очень высоки как на стороне покупки, так и на продаже, они могут существенно повлиять на прибыль. Существует два основных типа свойств, которые могут быть использованы при покупке / продаже подходов к инвестированию в недвижимость. Первыми являются дома или квартиры, которые можно приобрести ниже текущей рыночной стоимости, поскольку они находятся в финансовом бедствии. Второй - это «фиксатор», свойство со структурной или дизайнерской проблемой, которое можно преодолеть, чтобы создать ценность.

Инвесторы, которые сосредотачиваются на проблемных свойствах, делают это, идентифицируя домовладельцев, которые больше не могут управлять или поддерживать свои свойства, или найти свойства, которые чрезмерно усложнены и подвержены риску попасть в дефолт. С другой стороны, те, кто предпочитает фиксаторов, реконструируют или улучшают собственность, чтобы она работала лучше для домовладельцев или более эффективна для арендаторов квартир. Используя эту тактику, покупатель фиксирующего устройства полагается на инвестиционный капитал, чтобы увеличить стоимость, а не просто покупать недвижимость на низком уровне, чтобы создать высокую доходность инвестиций. Конечно, также возможно объединить эти две стратегии при переворачивании свойств, и многие инвесторы делают именно это.

Однако свойства flipping могут создавать налоговые и стоимостные проблемы, с которыми не сталкиваются долгосрочные инвестиции. Отражение обычно приводит к колебаниям в доходах, которые могут создавать проблемы с денежными потоками и налоговым управлением. Кроме того, найти эти возможности может быть трудно в долгосрочной перспективе, что делает эту стратегию более подходящей для тех, кто хочет воспользоваться краткосрочными возможностями на рынке недвижимости. (Чтобы узнать больше о переворачивании, прочитайте Пять ошибок, которые делают дом переворачивающим флоп).

За и против Холдинга

Известно, что покупка и ведение недвижимости - это рецепт накопления большого богатства. Большинство «старых денег» в США и за рубежом накапливались в результате владения землей. Даже после периодов снижения цен на землю стоимость земель почти всегда восстанавливалась в долгосрочной перспективе, поскольку существует ограниченный запас земли.

Однако долгосрочная собственность на недвижимость несет в себе множество управленческих и юридических проблем, с которыми инвесторам в акции и облигации никогда не придется бороться. Владение недвижимостью - это интенсивное управление, которое выходит за рамки множества навыков многих инвесторов.

Фондовые инвесторы должны обладать навыками анализа конкретного рынка, конкретной компании и способности руководства выполнять свои бизнес-стратегии. Долгосрочный инвестор недвижимости нуждается в тех же навыках, но несет дополнительную ответственность за создание и выполнение этих бизнес-стратегий для своих свойств. Многие инвесторы, особенно первые владельцы аренды недвижимости, плохо подготовлены или плохо подготовлены, чтобы справиться с обязанностями, связанными с управлением арендой недвижимости. Процесс поиска качественных арендаторов и обслуживания их потребностей наряду с обеспечением содержания и содержания имущества может быть напряженным и трудоемким мероприятием, но успешное управление недвижимостью необходимо для обеспечения непрерывного движения денежных средств от своих инвестиций. (Мысль о том, чтобы стать арендодателем? См. Топ-10 характеристик прибыльной аренды недвижимости и Советы для потенциального арендодателя .)

Риски, присущие долгосрочной недвижимости большой, но если смягчить, инвестор хорошо компенсируется за их принятие. Большинство из этих рисков, которые включают в себя транзакционные риски покупки и продажи недвижимости, риски для благосостояния имущества и риски нахождения и содержания арендаторов считаются бессистемными рисками или инвестиционными рисками, которые могут быть диверсифицированы, если соответствующее число инвестиций приобретаются в хорошо продуманном портфеле.Проблема для большинства инвесторов заключается в том, что недвижимость настолько капиталоемкая, что сумма, необходимая для приобретения достаточного имущества для диверсификации этих рисков, вне их возможностей. (Чтобы узнать, как оценить свой личный уровень риска, см .: Определение риска и пирамиды риска .)

Выбор стратегии

Чтобы решить, нужно ли переворачивать свойства или удерживать их на долгосрочную перспективу является наиболее подходящей стратегией, нужно ответить на несколько критических вопросов. Инвестор должен решить, является ли распределение капитала постоянным или временным и является ли оно основной частью общей инвестиционной стратегии или средством повышения отдачи. Также необходимо определить, какой риск и доходность подходит для этой части их инвестиционных портфелей, и имеет ли у инвестора соответствующую терпимость и умение брать на себя управленческие обязанности, связанные с любым видом инвестиций. Если капитал не доступен для приобретения диверсифицированного портфеля, потенциальный инвестор должен быть готов принять бессистемный риск, включая индивидуальные имущественные риски и потенциальную нехватку спроса на недвижимость, будь то домовладельцы или арендаторы. Решив принять стратегию покупки и продажи, инвестор должен также определить, обладает ли он навыками раскрытия проблемных продажных свойств или фиксаторов. В этой транзакционной стратегии важно определить, может ли капитал быть достаточно эффективным в течение определенного инвестиционного периода для преодоления транзакционных издержек как на стороне покупки, так и на стороне продажи, включая брокерскую деятельность, финансирование и закрытие сборов.

Практический результат

Хотя выбор между двумя рассматриваемыми стратегиями зависит от конкретной финансовой ситуации и инвестиционных целей, стратегия долгосрочного холдинга, как правило, более подходит тем, кто использует недвижимость в качестве основной части их общей инвестиционные портфели; flipping свойства более уместны, когда недвижимость используется в качестве вспомогательной или тактикой возврата. Инвесторы, желающие накопить богатство и получать доход от своих инвестиций в недвижимость, должны рассмотреть вопрос о проведении недвижимости в долгосрочной перспективе, используя капитал, встроенный в портфель, для финансирования других инвестиционных возможностей, с возможностью в конечном итоге продать недвижимость на открытом рынке. Отражающие свойства - это тактика, которая лучше всего подходит для периодов, когда перспективы на рынках акций и облигаций низкие, или для инвесторов, желающих реализовать краткосрочный прирост капитала до тех пор, пока этот рынок позволит.