Для многих иностранцев, живущих в Соединенных Штатах, владение домом является одним из краеугольных камней американской мечты. Но среди некоторых не-U есть концепция. С. гражданам, что они не могут получить ипотечный кредит, создавая тем самым огромный барьер для этой цели. На самом деле, по оценкам Национальной ассоциации риэлторов, 60% домов, купленных международными покупателями, были полностью наличными, в отличие от одной трети внутренних продаж.

Конечно, покупка дома может представлять определенные проблемы, если вы не гражданин. Но на самом деле многие кредиторы готовы предоставить кредиты негражданам - иногда без кредитной истории в Соединенных Штатах. Неграждане могут даже претендовать на ипотечные кредиты, гарантированные государством, которые имеют преимущество в том, что они требуют низких авансовых платежей.

Следует иметь в виду, что требования к получению ипотечного кредита во многом зависят от статуса проживания. Большинство заемщиков, как правило, попадают в одну из следующих групп:

• Постоянный житель с зеленой картой (форма I-551)
• Непостоянные жители с действующей рабочей визой (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 и G1- G4)
• «Иностранные граждане», чье основное место жительства находится не в США

Как правило, гораздо легче получить кредит, если вы попадаете в одну из первых двух категорий. Это потому, что ипотечные гиганты Fannie Mae и Freddie Mac, которые покупают большинство домашних займов на вторичном рынке, имеют почти одинаковые рекомендации для владельцев зеленых карт и рабочих виз, как и все остальные. Основная оговорка заключается в том, что кредитор должен проверить юридическое место жительства заявителя. (См. Получение Визы США для предпринимателей и инвесторов для некоторых маршрутов к легальной резиденции.)

Однако иностранные граждане не соответствуют стандартам Fannie или Freddie, поэтому кредиторы должны хранить эти кредиты в своих собственных книгах. Поскольку банк принимает на себя такой риск, он, скорее всего, потребует значительного авансового платежа.

Имейте в виду, что Федеральная жилищная администрация, которая имеет относительно низкие требования к кредитным баллам и настаивает только на 3,5% вниз, является еще одним вариантом для не-U. С. граждан. Он предлагает те же условия кредита, что и другим покупателям, при условии, что заемщик показывает доказательство постоянного проживания в США (см. Понимание кредитов FHA ).

Если вы являетесь резидентом-нерезидентом, ищущим ипотеку FHA, вы должны использовать дом в качестве основного места жительства и предоставить действительный номер социального страхования и документ о разрешении на работу. Это означает, что агентство не предоставляет ипотечные кредиты нерезидентам, которые планируют иногда использовать дом.

Препятствия для документации

Основным препятствием для получения любой ипотеки является предоставление кредитору того, что вы соответствуете его профилю риска.Это означает предоставление вашей истории занятости, кредитной истории и доказательств дохода. Для граждан США это относительно простой процесс, потому что большинство из них имеют кредитный след в Соединенных Штатах и ​​отставание форм W-2 и налоговых деклараций, которые показывают свои доходы за эти годы.

Но все становится немного сложнее для тех, кто не был в стране так долго или не живет в U. S. большую часть времени. Например, как вы подтверждаете свою кредитоспособность, если у вас нет кредитного отчета трех основных бюро: Equifax, TransUnion и Experian?

У вас есть определенное преимущество, если у вас есть существующие отношения с международным банком с филиалами в США. У него будет запись ваших финансов уже, так что может быть более охотно делать ставку на вас, даже без американского отчет о кредитных операциях. К счастью, в ипотечной индустрии доминируют крупные глобальные банки, поэтому есть хорошие шансы, что у вас были счета с одним из них в прошлом.

Кроме того, некоторые кредиторы могут быть готовы заказать международные кредитные отчеты в качестве замены для трех основных офисов США. Однако это может быть дорогостоящим процессом, и, как правило, он доступен только для жителей Канады, Соединенного Королевства и Ирландии.

Если у вас нет кредитной истории в США, у вас есть еще одна причина, чтобы дать FHA кредиты некоторые мысли. FHA не требует кредитного отчета и принимает не-U. S. налоговые декларации в качестве доказательства занятости.

Кредиторы рассмотреть

Некоторые кредиторы заставляют заемщиков проходить больше обручей, чем другие, чтобы получить кредит, поэтому вы можете устранить много головных болей, идентифицируя те, которые часто работают с не-U. С. граждан. Если вы ведете бизнес с международным банком, который работает здесь, это, вероятно, место для начала.

Если нет, вам может понадобиться коснуться базы с помощью сообщества банка, расположенного в районе с большим количеством иммигрантов. Обычно этот вид банка будет иметь больше опыта, помогая клиентам найти альтернативные способы продемонстрировать свое финансовое положение.

Кредитные союзы - еще одна альтернатива. Эти некоммерческие поставщики финансовых услуг, как правило, предлагают чрезвычайно конкурентоспособные тарифы и, в зависимости от их местонахождения, могут иметь специальные программы кредитования для владельцев зеленых карт и виз.

Практический результат

Многие банки и ипотечные компании предлагают обычные и FHA ипотечные кредиты для не-U. S., при условии, что они могут проверить свой статус резиденции, историю работы и финансовые показатели. Кредиторы, которые работают с этим населением, имеют тенденцию быть более гибкими с необходимой документацией. Подробнее о том, как работают ипотечные компании U. S., см. В учебнике Investopedia Основы ипотеки .