Целью покупки дома, помимо защиты от элементов и хранения червей, является создание справедливости. В противном случае вы могли бы просто арендовать до тех пор, пока не умрете и не позвольте арендодателю обслуживать обслуживание, не так ли? Но с учетом того, что пробелы в человеческой жизни конечны, наступает момент, когда капитал, созданный в полностью оплаченном доме, начинает приносить убытки. Как только вы владеете своим домом свободно и четко и можете также признать, что вы ближе к финишу, чем к стартовому пистолету, не имеет смысла сбрасывать часть этого капитала и тратить его где-то в другом месте просто построить более крупное имущество для ваших наследников, чтобы сражаться?

Обратный ипотечный кредит - это финансовый инструмент, который стал более популярным по мере увеличения продолжительности жизни, и все больше домовладельцев погасили свои обязательства. Если вы знакомы с концепцией, но не с подробностями, обратные ипотечные кредиты доступны для людей в возрасте не менее 62 лет. Понятно, что вы можете получить обратную ипотеку только на своем основном месте жительства, и у вас может быть только одно основное место жительства. (Для обеспечения обратной ипотеки ваше основное место жительства может быть одной единицей дуплекса, триплекса или четырех). Затем вы подаете заявку на обратную ипотеку и, теоретически, ежемесячные платежи должны начинаться вскоре после того, как капитал в вашем домашние переводы от вас к обратному залогодержателю. Вы можете получать платежи от стороннего фасилитатора, пока не умрете, если хотите. (Подробнее см. Ниже: Является ли обратная ипотека подходящей для вас? )

Типовой знак Центрального банка

Итак, что же это касается Федерального резерва? Как и все слишком много финансовых операций в Соединенных Штатах, много. Наиболее распространенный тип обратной ипотеки, ипотечного ипотечного кредита (HECM), является федеральным застрахованным. Это означает, что вы можете получить его только через кредитора, одобренного Федеральным жилищным управлением, и что проценты, взимаемые, подпадают под действие федеральных норм.

HECM доминируют в отрасли. В 2012 году в Соединенных Штатах действовало около 550 000 обратных ипотечных кредитов, около полумиллиона из них - HECM. Это для финансового продукта, который едва существовал на рубеже тысячелетий. Заемщик может выбрать фиксированную или месячную регулируемую процентную ставку по кредиту HECM, либо из которого будет действовать базовая ставка ФРС, плюс маржа. Здесь определенная ставка ФРС составляет 1-летнюю ставку казначейства с постоянной погашением (CMT), которая сама по себе является доходностью по самым последним котируемым годовым ставкам по облигациям T-bill, T-note и T-bond с разным сроком погашения. 1-летняя CMT, представляющая интерес для кредиторов HECM, заключается в том, что для 1-месячного, 1-летнего или 10-летнего выпуска Казначейства. (Более подробно см .: Введение в казначейские ценные бумаги .)

Не думайте, что получение обратной ипотеки обязательно означает, что вы можете получить свои руки на сумму, эквивалентную полной рыночной стоимости вашего дома. (Ну, вы можете, но это называется «продажей вашего дома».) Поскольку HECM застрахованы федеральным правительством, они приносят максимальную ценность - это похоже на ограничение на депозит в размере 250 000 долларов США, которое Федеральная корпорация страхования депозитов устанавливает для банковских счетов , HECM застрахованы не более чем на $ 625, 500, и даже это зависит от вашего возраста на момент подачи заявки. Кроме того, чем выше ожидаемая процентная ставка по вашей HECM, тем меньше ваш основной лимит.

Ставки не могут быть намного ниже

Как вы уже могли знать, федеральные ставки процента были на исторических минимумах в течение нескольких лет. Так много лет, по сути, что заманчиво думать о наноскопических процентных ставках как о законе природы, а не о конструкции человечества. Но скажем, что ФРС, наконец, повышает ставки на 25 базисных пунктов или около того. И что? Ну, вы можете быть достаточно уверенным, что как фиксированные, так и регулируемые ставки обратного ипотечного кредита будут расти, по крайней мере, так же сильно. Ставки HECM обычно включают премию от 100 до 200 базисных пунктов за 1-летнюю CMT. (Более подробно см .: Выбор правильного обратного ипотечного кредитора .)

Насколько он эффективен, как ФРС, он мало влияет на другие основные компоненты процесса HECM; а именно, затраты на закрытие. Существуют комиссии за инициирование и возможные премии по страхованию ипотечных кредитов. Добавьте оценки и страховку на титул, и вы можете посмотреть 20 000 долларов США на потопленные затраты, чтобы начать процесс получения средств на капитал, который потоплен в вашем доме.

Обратный ипотечный кредит не имеет достаточной возможности для опасности, что, скажем, наличный аванс на кредитной карте, но эти два вида тесно связаны. Создание денежного потока от актива, такого как дом, относительно легко, когда наличные деньги поступают с привязкой к процентной ставке. И эта отрезвляющая процентная ставка не является единственным условием для обратной ипотеки. Когда вы получаете такой ипотечный кредит, вы обязуетесь постоянно оставаться в заложенном доме. Если по какой-то причине вы не решите переехать, значит, вы будете выплачивать кредит плюс проценты. И делайте это, пока вы, вероятно, хорошо прошли свои первые годы заработка. (Подробнее см. Ниже: Обратные ипотечные ловушки .)

Итог

Есть много финансовых специалистов, которые не решаются рекомендовать обратные ипотечные кредиты. Вместо этого они утверждают, что если вам нужен денежный поток, сначала вы должны списать остальные свои активы. Во многом это связано с тем, что обратная ипотека, похожая на стандартную ипотеку, влечет за собой затраты на тысячи и тысячи долларов. Между тем, если вы хотите продать акции или другие ценные бумаги со значением, равным справедливости, которую вы бы сбрасываете в обратную ипотеку, транзакционные издержки на продажу ценных бумаг будут намного меньше. Кроме того, продажа акций и других инвестиций не зависит от процентных ставок, установленных ФРС.

Если вы хотите высвободить деньги, как только вам исполнится 62 года, будьте осторожны в любом случае.Независимо от того, понимаете, что повышение (и снижение, когда это возможно) процентных ставок со стороны ФРС окажет глубокое влияние на размер вкладов, которые ваш кредитор HECM делает на вашем банковском счете каждый месяц. (Подробнее см. Обратный ипотечный кредит: инструмент для выхода на пенсию .)