Если вы хотите, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке был ниже, чем вы можете получить по кредиту с фиксированной процентной ставкой, вас может заманить ипотечный кредит с интересом. Не выплачивая основные платежи в течение нескольких лет в начале срока кредита, у вас будет лучший ежемесячный денежный поток. Но что происходит, когда продолжается только процентный период? Кто предлагает эти кредиты? И когда имеет смысл это получить? Вот краткий путеводитель по этому типу ипотеки.

Как работа с платежами

В своей самой простой, ипотечной ставке только для процентов, вы зарабатываете только проценты в течение первых нескольких лет - обычно 5 или 10 - и как только этот период заканчивается , вы платите как основной, так и проценты. Если вы хотите совершать основные платежи в течение периода, основанного на процентах, вы можете, но это не требование кредита.

Обычно вы видите процентные кредиты, структурированные как ипотечные кредиты с фиксированной ставкой 3/1, 5/1, 7/1 или 10/1 (ARM). Кредиторы говорят, что выбор 7/1 и 10/1 наиболее популярен среди заемщиков. Как правило, период, основанный на процентах, равен периоду фиксированной ставки для кредитов с регулируемой ставкой. Это означает, что если у вас есть ARM 10/1, например, вы будете платить проценты только в течение первых 10 лет.

В ARM с интересом, после окончания вступительного периода, процентная ставка будет корректироваться один раз в год (откуда и происходит «1») на основе базовой процентной ставки, такой как LIBOR plus маржа, определенная кредитором. Базовая ставка изменяется по мере изменения рынка, но маржа предопределена на момент выкупа кредита.

Изменения процентных ставок ограничены предельными ставками. Это справедливо для всех ARM, а не только для ARM с интересом. Первоначальная процентная ставка на 3/1 ARM и 5/1 ARMS обычно равна двум, говорит Кейси Флеминг, кредитный офицер с C2 Financial Corp в Сан-Диего и автор The Loan Guide: как получить наилучшую возможную ипотеку. Это означает, что если начальная процентная ставка составляет 3%, то, когда период, основанный на процентах, заканчивается в году четыре или шесть лет, ваша новая процентная ставка не будет выше 5%. На 7/1 ARM и ARM 10/1 начальная скорость составляет обычно пять.

После этого повышение ставок обычно ограничено 2% в год, независимо от того, какой был начальный период ARM. Флеминг говорит, что срок службы почти всегда на 5% выше стартовой процентной ставки по кредиту. Таким образом, если ваш стартовый тариф составляет 3%, он может увеличиться до 5% в год восемь, 7% в девятом году и максимум на 8% в год 10.

Как только период, основанный на процентах, закончится, вам придется начать погашать основную сумму в течение оставшейся части срока кредита (на полностью амортизированной основе, говорят кредиторы). Сегодняшние кредитные ссуды не имеют баллонных платежей; Фриминг, как правило, даже не допускается по закону.Таким образом, если полный срок действия 7/1 ARM составляет 30 лет, а период с процентами составляет семь лет, то в восьмом году ваш ежемесячный платеж будет пересчитан на основе двух вещей: во-первых, новой процентной ставки, а во-вторых, погашение основного долга в течение оставшихся 23 лет.

Менее общий процентный кредит

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой не так распространены, хотя вы найдете их через Bank of America, если вам нужен большой кредит (кредит на сумму более 417 долларов США) , 000) или через Федеральный кредитный союз ВМФ для обоих соответствующих кредитов (кредиты обычно ограничены 417 000 долларов США в большинстве районов страны) и большие кредиты. Чтобы присоединиться к FCU ВМФ, вам необходимо быть связанными с Вооруженными Силами США, Министерством обороны, Береговой охраной или Национальной гвардией или быть связанными с членом ФК ВМС. (См. Jumbo против обычных ипотечных кредитов: как они отличаются от .)

С 30-летним ссудой с фиксированной процентной ставкой, вы можете выплачивать проценты только в течение 10 лет, а затем выплачивать проценты плюс основной для оставшиеся 20 лет. Предполагая, что в течение первых 10 лет вы ничего не навязываете директору, ваш ежемесячный платеж значительно увеличится в 11 году, не только потому, что вы начнете выплачивать основную сумму, а потому, что вы будете выплачивать основную сумму всего за 20 лет вместо 30 лет. Поскольку вы не платите основную сумму в течение периода, основанного на процентах, когда ставка сбрасывается, ваш новый процентный платеж основывается на всей сумме кредита. Кредит в размере 100 000 долларов США с процентной ставкой 3,5% будет стоить всего 291 доллар США. 67 в месяц в течение первых 10 лет, но 579 долларов США. 96 в месяц в течение оставшихся 20 лет - почти в два раза.

За 30 лет кредит в размере 100 000 долларов обойдется вам в 174,90 долларов США. 80 (рассчитано как 291 доллар США. 67 x 120 платежей + 579 долларов США. 96 x 240 платежей). Если вы вытащили 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой при той же процентной ставке 3,5% (упомянутой в «Как работает оплата» выше), общая сумма расходов за 30 лет составит 161, 656. 09. Это $ 12, 534. 71 больше в процентах по займу, основанному на процентах, и что дополнительные процентные издержки - это то, почему вы не хотите удерживать процентный кредит только на свой срок. Однако ваши фактические процентные расходы будут меньше, если вы возьмете налоговый вычет по ипотечным кредитам.

Доступность кредита

Поскольку так много заемщиков столкнулись с проблемами с кредитами, связанными с процентами, в течение лет пузырей банки не решаются предлагать продукт сегодня, говорит Яэль Исхакис, вице-президент First Meridian Mortgage в Бруклине, Нью-Йорк, и автор полного руководства по покупке дома.

Флеминг говорит, что большинство из них - гигантские кредиты с переменной ставкой с фиксированным периодом 5, 7 или 10 лет. Сумасшедший кредит - это тип несоответствующего кредита. В отличие от соответствующих кредитов, неконформируемые кредиты не могут быть проданы Fannie Mae и Freddie Mac, двум гигантским учреждениям, которые являются крупнейшими покупателями соответствующих ипотечных кредитов, и причина, по которой такие кредиты достаточно широко доступны.

Когда Фанни и Фредди покупают кредиты у ипотечных кредиторов, они делают больше денег, чтобы кредиторы выдавали дополнительные займы.Неконформируемые кредиты, такие как займы, основанные на процентах, имеют ограниченный рынок вторичной ипотеки; сложнее найти инвестора, который хочет их купить. Больше кредиторов держится за эти кредиты и обслуживает их собственными силами, а это означает, что у них меньше денег для получения дополнительных кредитов. Таким образом, кредиты с процентами не так широко доступны. Даже если процентный кредит не является крупным кредитом, он по-прежнему считается несоответствующим. (Узнать больше в Fannie Mae: что он делает и как он работает .)

Поскольку кредиты с процентами не так широко доступны, как, скажем, 30-летние кредиты с фиксированной процентной ставкой, « лучший способ найти хороший процентный кредитор - это авторитетный брокер с хорошей сетью, потому что для поиска и сравнения предложений потребуется серьезная покупка », - говорит Флеминг.

В дополнение к Bank of America, Navy FCU и компаниям, в которых работают наши экспертные источники, - C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage и Angel Oak Home Loans - другие кредиторы, которые мы обнаружили, которые предлагают кредиты с процентами, включают EverBank, Union Bank's Private Банк, кредитор рынка SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet и United Wholesale Mortgage. Это не исчерпывающий список, но он предлагает отправную точку, если вы покупаете кредит с процентами.

Сравнение затрат

«Повышение ставки для функции« только для процентов »варьируется в зависимости от кредитора и по дням, но полагайте, что вы заплатите хотя бы 0,25% премию в процентной ставке», - говорит Флеминг.

Аналогичным образом, Уитни Фит, президент Angel Aak Home Loans в Атланте, говорит, что процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 0,12% на 0,375% выше, чем ставка по погашению кредита с фиксированной процентной ставкой или ARM, в зависимости от данных.

Вот как ваши ежемесячные платежи будут выглядеть с кредитом на проценты в размере 100 000 долларов США по сравнению с кредитом с фиксированной процентной ставкой или полностью амортизируемой ARM, каждый по типичной ставке для этого типа кредита:

• 7-летняя, процентный ARM, 3. 125%: 260 долларов США. 42
• 30-летний условный кредит с фиксированной процентной ставкой (не процентный), 3. 625%: 456 долларов США. 05
• 7-летняя, полностью амортизирующая ARM (30-летняя амортизация), 2. 875%: $ 414. 89

По этим ставкам в краткосрочной перспективе ARM с интересом обойдется вам в 195 долларов. 63 меньше за месяц за 100 000 долларов США, заимствованных за первые семь лет, по сравнению с 30-летним кредитом с фиксированной процентной ставкой и 154 доллара США. 47 меньше в месяц по сравнению с полностью амортизирующим ARM 7/1.

Невозможно рассчитать фактическую стоимость жизни кредита с регулируемой процентной ставкой, когда вы его выберете, потому что вы не можете заранее знать, какая процентная ставка будет сбрасываться на каждый год. На самом деле нет способа оценить стоимость, либо, говорит Флеминг, хотя вы можете определить срок действия процентной ставки и пол из вашего контракта, чтобы вы могли рассчитать минимальную и максимальную стоимость жизни и знать, что ваша фактическая стоимость будет падать где-то посередине. «Это был бы огромный диапазон, - говорит Флеминг.

Итог

Ипотечные кредиты с процентными ставками могут быть сложными для понимания, и ваши платежи будут значительно увеличиваться после окончания срока действия процентов.Если ваш процентный кредит является ARM, ваши платежи будут расти еще больше, если процентные ставки увеличатся, что является безопасной ставкой в ​​сегодняшней низкоскоростной среде. Эти кредиты лучше всего подходят для сложных заемщиков, которые полностью понимают, как они работают, и какие риски они берут. (Подробнее см. 5 типов рискованных ипотечных кредитов, которых следует избегать .)

Вы также можете быть заинтересованы в Ипотека: фиксированная ставка и регулируемая ставка и Основания ипотеки .