Домовладельческие ассоциации (ТСЖ) становятся все более распространенными. Согласно публичной политике профессор Роберт Х. Нельсон, кондоминиумы, ассоциации домовладельцев и кооперативы «еще в 1970 году составляли лишь около 1% жилья в США. Однако к 2010 году насчитывалось более 300 000 общинных ассоциаций, в которых проживало более 60 миллионов человек Американцы, 20% населения США ». Он продолжает: «В период с 1980 по 2000 год половина нового жилья в Соединенных Штатах была построена и организована в рамках частного управления общинной ассоциацией». (Подробнее об ассоциациях домовладельцев, проверьте 9 вещей, которые вам нужно знать о ассоциациях домовладельцев .)

Investopedia Markets: исследуйте лучший источник бесперебойного питания для финансовых новостей, цитат и идей.

ТСЖ управляют вопросами, которые затрагивают все сообщество, такими как безопасность и безопасность, отсутствие обслуживания имущества, местные неприятности или предоставление услуг, которые не заботятся местным правительством. ТСЖ также могут стать источником серьезных распрей из-за власти, которой они владеют по отношению к домовладельцам.

ТСЖ обычно формируются разработчиками при создании нового сообщества. В качестве условия приобретения собственности во многих сообществах покупатели должны присоединиться к ТСЖ. В результате многие люди присоединяются к ТСЖ, не по-настоящему понимая, что такое ТСЖ или как они работают, только потому, что они влюбляются в какой-то конкретный дом.

Чтобы помочь покупателям домовладельцев и домовладельцам понять тонкости ТСЖ, в этой статье будет описано, как они формируются и выполняются.

Шаги к формированию

1. Узнайте о местных законах и постановлениях относительно образования ТСЖ.
Коды государственной собственности изложены правовые принципы создания ассоциации домовладельцев. В Техасе, например, в главе 204 о собственности, говорится, что комитет для трех человек должен сформировать заявление о создании ассоциации владельцев собственности (POA). Комитет должен подать официальное письменное уведомление о том, что он намеревается создать POA с обязательным членством. Все владельцы записей в подразделении должны быть уведомлены, а владельцы не менее 60% имущества должны подписать и утвердить ходатайство в течение одного года. Как только POA существует, он может создавать ограничения посредством отдельного ходатайства, требующего одобрения владельцами не менее 75% имущества подразделения.

2. Следуйте юридическим процедурам создания ТСЖ.
Процесс установления ТСЖ зависит от того, где находится ТСЖ, но, вероятно, потребуются следующие шаги.

• Создание бизнес-структуры путем создания ООО или некоммерческой корпорации
• Создание ковенантов, условий и ограничений (CC & Rs), которые описывают, как будет работать ТСЖ, и какие правила домовладельцы должны соблюдать
• Установление процедуры для будущей модификации CC & Rs
• Написание правил и положений, которые превращают CC & R в понятный язык для жителей сообщества
• Составление руководящих документов, таких как учредительные документы и подзаконные акты (которые определяют частоту собрания, принципы голосования, выборы ТСЖ лидеры и другие операционные процедуры)
• Выбор квалифицированных должностных лиц / членов совета (казначей действительно должен понимать, как хранить книги и управлять деньгами, например)

Если люди, создающие ТСЖ, не являются экспертами в области права на недвижимость, наем адвоката с опытом ТСЖ был бы правильным решением на данном этапе.ТСЖ не сможет обеспечить соблюдение своих правил, если они оспариваются и признаны не имеющими законной силы. Хороший адвокат также может указать на ключевые проблемы, которые руководители ТСЖ должны обратить внимание (например, на законы о справедливом жилье), чтобы избежать юридических проблем после того, как ассоциация работает и работает. Федеральные, государственные и местные органы власти имеют приоритет над правилами ТСЖ. (Чтобы помочь выбрать адвоката, прочитайте Как выбрать правильного адвоката .)

3. Защитите ТСЖ.
Офицеры и совет директоров отвечают за управление ТСЖ и надзор за ним. Наряду с этим высокий уровень ответственности несет высокий уровень риска. ТСЖ нуждается в способе защитить себя, если домовладелец решит подать в суд.

Почему домовладелец может подать в суд? В Elk Grove, штат Калифорния, резидент подал в суд на свою ТСЖ за предлагаемые изменения в правилах парковки в окрестностях. Хьюстон, штат Техас, подал в суд на его ТСЖ, потому что он хотел, чтобы он удалил грабители из своего дома, несмотря на высокий уровень преступности в этом районе. Организация справедливого жилья подала в суд на ассоциацию кондоминиумов во Флориде за отказ разрешить детям жить в здании. Члену правления может быть предъявлено обвинение в нарушении его или ее фидуциарной обязанности перед жителями ТСЖ и может быть привлечено к ответственности.

Страхование директоров и офицеров обеспечивает финансовую защиту людей, управляющих ТСЖ. Он охватывает как судебные расходы на защиту, так и ущерб. Однако это не распространяется на преднамеренное проступки. Страхование воровства сотрудников может защитить ассоциацию, если директор, офицер или управляющий имуществом расхищает средства ТСЖ.

4. Собирайте и управляйте взносами и специальными оценками и сохраняйте достоверные финансовые отчеты.
ТСЖ нуждается в деньгах, чтобы функционировать, и эти деньги поступают от жителей сообщества. Некоторые из денежных средств управляют ТСЖ (например, юридические, бухгалтерские и управленческие услуги), но большая часть денег идет на содержание общих зон. Он может оплачивать услуги по озеленению, обслуживание бассейна и даже сбор мусора. Часть денег тратится каждый месяц, а остальная часть выделяется в резервный фонд. Иногда возникают значительные расходы, которые не могут быть оплачены из резервного фонда ТСЖ, и в этом случае ТСЖ потребует от резидентов платить дополнительную плату, называемую специальной оценкой.

Новый ТСЖ должен будет провести анализ финансирования и построить бюджет, чтобы определить, сколько собирать ежемесячные взносы от владельца (ов) каждого имущества. Анализ основан на том, какие расходы будут оплачиваться членами сообщества, сколько это будет стоить. сколько будет выделено резервному фонду и доля имущества сообщества, принадлежащего каждому резиденту. Кроме того, резервный фонд должен управляться и инвестироваться, чтобы поддерживать ТСЖ в финансовом отношении (например, стоимость фонда должна быть сохранена против инфляции).

5. Держите домовладельцев в курсе.
В качестве членов сообщества, которые платят взносы и зависят от решений ТСЖ, жители должны быть проинформированы о деятельности ТСЖ и о любых проблемах, затрагивающих сообщество.ТСЖ должны проводить регулярные встречи и заранее уведомлять жителей заранее, чтобы каждый имел возможность присутствовать. Они также должны проводить выборы для директоров и должностных лиц и обеспечивать, чтобы каждый человек имел возможность голосовать. Информационный бюллетень сообщества, электронная почта и / или веб-сайт также могут помочь держать домовладельцев в курсе.

Сотрудники и директора ТСЖ должны вести подробные отчеты о своей деятельности, например, протоколы заседаний сообщества. Ассоциации должны регулярно раскрывать важную финансовую информацию членам сообщества. Члены должны знать о своих правах на просмотр записей ТСЖ и получать доступ по запросу. (Для получения дополнительной информации о работе с досками для ТСЖ или кондо, прочитайте Работа с вашей консолью .)

6. Соблюдайте правила и обрабатывайте жалобы.
ТСЖ - сообщества, основанные на правилах, поэтому время от времени они должны применять правила, которые нарушают члены сообщества. ТСЖ также должны обращаться с жалобами от жителей о существующих правилах, которые жители не любят или правила, которые жители чувствуют, должны быть добавлены для решения постоянной проблемы.

ТСЖ должны применять правила быстро и последовательно. Домовладельцы, которые отказываются соблюдать, должны быть оштрафованы. Если домовладелец отказывается соблюдать, ТСЖ, возможно, потребуется отправить счет в коллекцию или подать в суд на домовладельца. ТСЖ должны избегать избирательного принуждения - другими словами, им не следует играть в фавориты с лидерами ТСЖ или жителями сообщества, с которыми они являются друзьями. Предвзятое поведение может привести к иску.

Наем профессиональной управляющей компании может снизить нагрузку на офицеров и директоров ТСЖ, чтобы устранить потенциальный источник конфликта между лидерами ТСЖ и другими членами сообщества. Управляющая компания может взять на себя большую часть административной работы и заниматься такими неприятностями, как соблюдение правил и сбор взносов. Он также может использовать свой опыт в управлении собственностью, чтобы обеспечить бесперебойную работу сообщества и избежать ошибок, которые могут возникнуть неопытные офицеры и директора. Тем не менее, профессиональный менеджмент стоит денег, а это означает, что ежемесячные взносы ТСЖ домовладельцев будут выше.

В худшем случае для обеспечения соблюдения правил подразумевается отказ от собственности домовладельца за невыплату взносов или специальных оценок. Эта крайняя мера может создать спорную ситуацию между домовладельцем и ТСЖ. Выкупа также снижают ценности собственности, что плохо для других жителей по соседству.

7. Принимающие сообщества.
ТСЖ могут быть строго о бизнесе, но они не обязательно должны быть. Случайная забавная деятельность позволяет членам ТСЖ познакомиться друг с другом на дружественной, социальной основе, а не только в потенциально состязательной обстановке собрания ТСЖ. Если соседи знают друг друга лично, сообщество может быть более приятным местом для жизни, и конфликты могут быть проще разрешить.

Практический результат
Формирование и управление ассоциацией домовладельцев - огромная задача со значительными обязанностями и основными последствиями.Если вы планируете покупать недвижимость в ТСЖ, знайте, что ваше членство в ассоциации также связано со значительными обязанностями и серьезными последствиями. Убедитесь, что вы понимаете, что вы получаете, прежде чем покупать. (Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с Осложнения Кондо: проблемы, стоящие за собственностью .)