Одной из ключевых характеристик хорошо построенного и диверсифицированного портфеля является относительно низкий уровень корреляции между основными классами активов, которые он проводит. Но последние данные начинают указывать на то, что рынки акций и облигаций сейчас более тесно развиваются в тандеме. Соответственно, инвесторы ищут другие возможности диверсификации, которые имеют низкую корреляцию с основными показателями. Во многих случаях недвижимость может быть ответом - пока она приобретается в форме фактических свойств, а не через публичные ценные бумаги.

Восходящая корреляция

Исторически сложилось так, что рынки акций и облигаций редко перемещались в тандеме друг с другом. За последние десять лет индекс Standard and Poor's 500 имел математический корреляционный коэффициент отрицательного 0. 4 с долгосрочными казначейскими ценными бумагами и корреляцию 0. 1 с индексом облигаций Barclay Total Bond Index. Однако и рынки акций, и облигации были переоценены в 2015 году, и процентные ставки неизбежно будут расти в ближайшие несколько месяцев. Это привело к существенному сближению в движении цен на акции и облигации, а соотношение между S & P 500 и долгосрочными казначействами теперь составляет всего 0. 2. Это число, вероятно, будет продолжать расти с процентными ставками. (Подробнее см. Диверсификация: защита портфолио от массового уничтожения.)

Альтернатива недвижимости

Хотя недвижимость является единственным другим классом активов, кроме акций, которые опережали инфляцию в течение длительных периодов времени, любая форма этого сектора, которая упакована как публично торгуемая безопасность, скорее всего, будет двигаться параллельно с запасами с течением времени. Отчасти это связано с тем, что те же экономические факторы, которые приводят к росту цен на акции, также влияют на недвижимость аналогичным образом. Например, публично торгуемый инвестиционный траст недвижимости (REIT) по достоинству оценят, когда ценятся реальные свойства, которыми он владеет. Когда это произойдет, тогда доход от аренды этих свойств также будет обычно увеличиваться, что означает более высокий доход для REIT. Это, в свою очередь, увеличит спрос со стороны инвесторов и приведет к более высокой цене. (Подробнее см. Ниже: Основные советы по инвестированию в REITs .)

Ценные бумаги, которые инвестируют в недвижимость, должны также соответствовать той же ликвидности, прозрачности и другим нормативным требованиям, что и все другие инструменты, торгуемые на открытом рынке. Этот уровень соответствия может также способствовать некоторому увеличению сходства в ценовом движении. По этим причинам те, кто ищет действительно некоррелирующий актив в секторе недвижимости, могут получить лучшие результаты от инвестиций непосредственно в реальные объекты недвижимости.

В отличие от публично торгуемых REIT или других подобных ценных бумаг, недвижимость не может эффективно оцениваться таким же образом, как и публичные инструменты, потому что во многих случаях необходимая информация, необходимая для этого, недоступна или может отличаться по многим причинам.Подобные реальные свойства могут оцениваться разными значениями разными значениями, и эти цены могут основываться на ценах прошлых оценок других свойств, которые были сделаны в ходе другого экономического климата. (Подробнее см. Ниже: Как диверсифицировать с помощью REITs .)

Многие менеджеры портфеля недвижимости также имеют значительную свободу действий в том, как они отмечают свои свойства на рынке. Вычисление значений некоторых свойств также может быть реальной проблемой. Во многих случаях последнее значение, которое было официально зарегистрировано, может явно отличаться от его возможной текущей стоимости. Этот фактор можно увидеть наиболее четко, когда дом или бизнес оцениваются по данной цене. Три года спустя рядом с ним строится огромный производственный объект, что делает расположение этих объектов намного более ценным. Значения этих свойств, очевидно, будут намного выше, чем они будут основываться на ранее оцененных ценах.

Плюсы и минусы

Некоррелятивный аспект реальных свойств - это не единственное их преимущество. Поскольку многие реальные свойства не могут быть проданы быстро или легко, они могут часто предоставлять дополнительную премию продавцу, когда они продают, а их доходность также обычно выше, чем у публичных ценных бумаг. Однако доход от аренды может варьироваться в зависимости от экономического климата, а инвесторы, которые внезапно вынуждены продавать часть недвижимости по любой причине, могут понести существенные убытки, в то время как те, кто способен удерживать свои объекты на долгосрочную перспективу, обычно могут ожидать чтобы получить хорошую прибыль.

Налоги также могут существенно повлиять на доходность капитала для инвесторов, хотя в некоторых случаях это может быть уменьшено или отложено в зависимости от того, как продавец использует выручку. Те, кто использует свои доходы для приобретения подобной собственности по правилам для раздела 1031 Exchange, могут отложить налогообложение при их продаже до тех пор, пока не будут удалены последующие свойства. (Подробнее см. Ниже: 10 вещей, которые нужно знать о 1031 биржах .)

Итог

Инвесторы, которые стремятся снизить общую волатильность своих портфелей, могут обнаружить, что акции, облигации и наличные деньги не обеспечив их достаточной диверсификацией из-за растущей корреляции между долговыми и долевыми ценными бумагами. Неликвидные холдинги недвижимости часто могут помочь решить эту дилемму из-за отсутствия эффективных цен и возможностей для долгосрочной оценки. (Подробнее см. Ниже: Может ли ваша недвижимость стабилизировать ваш портфель? )