Успешные инвесторы в недвижимость - это не просто арендодатели, они опытные руководители бизнеса.

Они работают так же, как портфельные менеджеры и бизнес-менеджеры, которые сосредоточены на максимизации прибыли при создании ценности для клиентов. В этой статье рассматриваются инвестиции в доступное жилье как бизнес-стратегия и инвестиционная стратегия. Начнем с определения доступного жилья и рассмотрим три группы, которые представляют собой лучший целевой рынок. Далее мы обсудим доступность, которая является определяющей характеристикой целевого рынка. Затем мы переходим к прибыльности и товарности, а также к проблемам, которые делают хорошие инвестиции великими. Наконец, мы смотрим на финансирование, шаги действий и более широкие деловые и социальные последствия инвестиций в доступное жилье.

Варианты инвестиций

Пожилые люди и люди с ограниченными возможностями

Люди старше 65 лет и с инвалидностью составляют значительный процент населения США. Исследования показывают, что эти цифры увеличиваются и оцениваются рекордными уровнями в ближайшие 20-30 лет. Люди в этих группах нуждаются в жилье, которое близко к общежитиям и модифицировано, чтобы помочь им в повседневной жизни. Модификации включают пандусы вместо лестниц, ванную комнату с креслами-колясками, поручни и модифицированные шкафы и шкафы, чтобы назвать несколько.

Студенческое внеквартирное жилье
Растущее число взрослых и нетрадиционных студентов колледжей и университетов увеличило потребность в жилье вне кампуса. Взрослые студенты с семьями нуждаются в частном жилье недалеко от кампуса. Иностранным студентам требуется жилье, которое доступно круглый год, потому что оно дешевле и удобнее, чем частые международные поездки в отпуск и летние каникулы. (Проживание в университетском городке может иметь много преимуществ, но они часто приходят по цене. Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с Колледжские общежития: хорошая ценность или рипофф? )

Военный внебазовый корпус
Члены военной службы имеют варианты жилья и вне базы. Жилищное жилье требует строительства, управления имуществом и обслуживания территорий, в то время как внеквартирное жилье требует дополнительной помощи на месте, частного строительства и финансирования покупки. Неквартирный корпус должен быть близок к основанию и легко перемещаться и выходить из него. Военные инвесторы жилья должны быть знакомы с федеральными контрактами, а также конкретными руководящими принципами для каждой отрасли обслуживания.

Программы реабилитации и повторного въезда
Переходное жилье для бездомных и семей, на полпути для выздоровления наркоманов и недавно выпущенных из исправительных учреждений, а также групповые дома для детей и взрослых в государственных службах охраны и психиатрических услугах нуждаются в соседних районах, основанного на жилье. Квартиры и пансионаты должны быть достаточно большими, чтобы обеспечить адекватные условия и конфиденциальность для жителей, но также должны способствовать необходимым уровням безопасности и доступности, подходящим для каждой группы.

Как определить доступность

Доступность важна для инвесторов, поскольку она определяет две важные вещи: рентабельность и доступность. Программы субсидируемого жилья, такие как Раздел 8, помогают семьям с более низким доходом получать аренду, заплатив часть рыночной цены за аренду. Определите медианный доход для своего региона. Существует несколько источников информации для определения медианного дохода. Бюро переписи населения США собирает средние доходы для штатов, уездов и городов. Сайты недвижимости также предоставляют эту информацию для людей, заинтересованных в покупке домов в определенных регионах. Информацию также можно получить через государственные и местные органы власти, агентства экономического развития и органы жилищного строительства.

1. Для доступной арендной платы рассчитайте 30% медианного дохода. Это ваш ожидаемый валовой доход за доступную арендную плату.
2. Для доступного домовладения рассчитайте 35% медианного дохода по принципу, проценты, налог на имущество, страхование домовладельцев и комиссионные сборы. Затем рассчитайте свою ожидаемую цену продажи, вычитая сумму налога, страхования и комиссионных, исходя из текущих ставок для этого района. Используйте разницу, принцип и процент, чтобы определить цену покупки, исходя из текущих процентных ставок для вашего региона. Специалист по банковскому делу или ипотеке может помочь вам быстро определить эти суммы.

Как определить прибыльность

Начните с определения ваших операционных расходов. Для единиц аренды начинаются с налогов и страхования, которые вы платите как владелец. Вы платите коммунальные услуги, если да, то какие? Рассчитайте затраты на строительство и обслуживание объектов для нескольких зданий. Не забывайте транспортные расходы, такие как инспекция, сертификация занятости, регистрация и другие сборы, требуемые вашим округом или муниципалитетом.

Продать единицы, определять свои затраты на финансирование, затраты на закрытие при приобретении и во время продажи, материальные и трудовые затраты на строительство / восстановление и затраты на передачу. И для определения ваших маркетинговых и рекламных расходов. Самый большой проект будет на флопе, если вы не сможете привлечь арендаторов или покупателей своевременно. Даже простая, эффективная рекламная стратегия будет стоить как денег, так и времени. Рассмотрите эти затраты на ведение бизнеса, которые влияют на вашу прибыль.

Затем определите свой доход. Для единиц аренды используйте сумму ожидаемого валового дохода по доступной единице. Для единиц продажи используется цена покупки, определенная выше. Используйте стандартную формулу: Доход - Расходы = Валовая прибыль.

Рассмотрите свой денежный поток. Если вы платите коммунальные услуги, некоторые программы позволяют выплачивать дополнительные суммы субсидирующим органом для покрытия части коммунальных услуг арендатора. Наконец, посмотрите на свою ситуацию с подоходным налогом. Амортизация повлияет на ваше налоговое обязательство и будет иметь различные последствия для фактического денежного потока или реальной чистой прибыли.

Как обеспечить конкурентоспособность

Сосредоточьтесь на поиске и изменении единиц, которые отвечают рекомендациям по арендным субсидиям, которые доступны через местные органы жилищного строительства. Для продавцов внимание сфокусировано на минимизации затрат на строительство и восстановление для единиц, которые будут продаваться на рынке.(См. Также: Найти Fortune в коммерческой недвижимости .)

1. Начните с простой логики. Если это не выгодно, оно не является товарным. Обратное также верно.
2. Воспользуйтесь привилегированными домами. Есть много одиночных и от 2 до 4 семейных домов, и они были оставлены из-за потери права выкупа.
3. Свяжитесь с местными агентствами экономического развития, которые приобретают эти единицы ниже рыночных затрат и продают или заключают контракты с местными разработчиками для восстановления и перепродажи. Кроме того, изучите все возможности продаж Sherriff в вашем регионе. Проверьте руководящие принципы для каждого округа, на который вы будете нацелены, поскольку рекомендации могут отличаться между округами в том же регионе или штате. Эти единицы часто покупаются сайтом невидимым и могут представлять значительные затраты на восстановление и время перепродажи.
4. Работайте с риэлтором и узнайте о местном рынке для продажи владельцем (FSBO). Здесь вы найдете возможности для коротких продаж, когда продавец или продавец-агент договорились о снижении ипотечного кредита, чтобы облегчить снижение цены для быстрой продажи. Эти устройства могут быть наименее дорогими для исправления и перепродажи.

Успешные инвесторы знают, когда и как двигаться на рынке. Не забудьте выполнить текущий анализ buy-sell-hold на арендных единицах. Если затраты на оплату труда, материалы и финансирование высоки, теперь, возможно, не время покупать больше недвижимости. Если на вашем рынке больше арендаторов, теперь не может быть выгодным временем для продажи единиц на продажу, даже если процентные ставки низкие. Если рыночная рента и медианный доход в вашем регионе высоки, теперь может оказаться самым выгодным временем для сохранения имущества за ежемесячный доход от аренды, который он может произвести. Относитесь к своему портфелю недвижимости так же, как к своему пенсионному портфолио, с немного большей краской и светильниками. (Для опытных инвесторов в недвижимость, времена более низких цен показывают инвестиционную возможность. (См. Также: 7 шагов к горячим сделкам с коммерческой недвижимостью .)

Финансирование

Исследование различных вариантов финансирования, доступных для инвесторы. Прочитайте веб-сайты для Fannie Mae, Freddie Mac и HID Multifamily Financing. Работайте с местным банкиром и коммерческим ипотечным брокером или консультантом для определения программ кредитования и поиска частных инвесторов. Присоединяйтесь к местным ассоциациям строителей, ремоделирования и недвижимости. являющийся членом торговой палаты и связанный с агентствами экономического развития. Используйте эти отношения для определения государственного и частного финансирования и действующих партнерских отношений.

План действий

1. Узнайте о доступном жилье по всей стране и в вашем регионе.
2. Будьте вовлечены. Сделайте рынок для доступного жилья. Определите нишу в своей области и заполните ее. Создайте партнерские отношения с единомышленниками и источниками финансирования.
3. Будьте прибыльным инвестиционным или. Функционирует как менеджер портфеля, так и бизнес-менеджер. Примените традиционную инвестиционную мудрость и совет по бизнес-стратегии.

За пределами Landlording

Не просто помещики. Будьте хозяином, инвестором и руководителем бизнеса. Как арендодатель, включите человеческий элемент.Помните, что вы можете создать рынок, помогая семьям и вашему сообществу. Как инвестор, создайте портфель недвижимости с голубым фишкой. Имейте лучшие свойства, в самых желанных областях, по самым выгодным ценам, которые приносят наибольшую прибыль.

Как бизнес-исполнитель, создайте бренд, создайте добрую волю и максимизируйте рыночную стоимость своего бренда не только на отдельных устройствах. Помните, что ваша деятельность также создает рабочие места и возможности трудоустройства для строителей и агентов по продаже недвижимости. Ваша деятельность по управлению маркетингом и недвижимостью помогает привлечь работников к рабочей силе в районах, где расположены ваши подразделения. Вы можете не только создать личную выгоду, но и создавать экономические возможности для людей и общин посредством инвестиций в доступное жилье. (См. Также: Простые способы инвестирования в недвижимость .)