Если вы опытный инвестор, вы знаете кое-что об ИРА. Вы знаете, что они представляют собой тип пенсионного счета с льготным налогообложением, который позволяет фондам внутри него расти без уплаты налога на прибыль по любому инвестиционному доходу, полученному от принципала («основа» в условиях финансового консультирования).

Вы также можете знать, что в так называемой самонаправленной ИРА вы можете инвестировать практически в любой инвестиционный продукт, включая акции, облигации, опционы, паевые фонды, ETF и REIT. Есть несколько ограничений, но в целом, это практически все, что вам когда-либо понадобилось бы для создания здорового гнездового яйца.

Но вот что вы можете не знать. Ваша ИРА не ограничивается финансовыми инструментами, которые появляются на полу крупной биржи. Вы также можете купить недвижимость. Однако это не так просто, как покупка нескольких сотен акций. Если вы хотите окунуться в покупки недвижимости, вам нужно знать правила. И их много.

The Right IRA

Прежде всего, ваша ИРА должна быть самонаправленной. Вы должны настроить его независимо от какой-либо брокерской деятельности, которая будет принимать решения для вас (в большинстве случаев брокерские счета не позволяют владеть недвижимостью). Однако, чтобы покупать и владеть собственностью через вашу ИРА, вам понадобится хранитель. Хранитель управляет транзакциями, связанными с ними документами и финансовой отчетностью. Все проходит через хранителя, чтобы вы не нарушали строгие правила в отношении этих видов сделок с недвижимостью. Как и следовало ожидать, кастодиан будет взимать плату за услугу. Однако хранитель не будет советовать вам, как лучше структурировать ваши запасы. Его задача - справиться с работой бэк-офиса. (Подробнее об этих строках см. Ниже: Советы по отставке: как выбрать лучшего хранителя IRA .)

Прежде чем мы рассмотрим остальные правила, поймите этот базовый факт: вы и ваша IRA - это два отдельных объекта. Ваша ИРА владеет имуществом - вы этого не делаете. Фактически, название собственности скажет: «XYZ Trust Company Custodian [для выгоды] (FBO) [Ваше имя] IRA.»

Что есть и не принадлежит вам

Имущество является чисто инвестиционным Вы не можете использовать его в качестве дома для отдыха, место для проживания ваших детей, второй дом или офис для вашего бизнеса.

Эти правила касаются как вы и люди, которых IRS считает «дисквалифицированными». Кто считается дисквалифицированным человеком?

• Ваш супруг (а)
• Ваши родители, дедушки и бабушки, прабабушки и дедушки
• Ваши дети и их супруги, внуки и правнуки > Поставщики услуг вашей IRA
• Любой объект, которому принадлежит более 50% собственности
• Если вы хотите узнать больше, смотрите раздел 4. 72. 11. 2. 1 Руководства по внутренним доходам. > Вы также не можете приобрести собственность у одного из этих дисквалифицированных людей - это называется самозанятой сделкой, и ИРА не может «купить» у вас собственность, которой вы уже владеете.См. Также

Избегание «Запрещенных транзакций» в вашей IRA

. Создание покупки Ваш баланс ИРА должен быть довольно высоким, потому что получение ипотеки для покупки недвижимости внутри ИРА непросто. Вам, вероятно, придется заплатить наличными, что теперь не только уберет большой укус, но и повлияет на вашу доходность по дороге. Инвесторы в сфере недвижимости часто вкладывают небольшую сумму и используют сверхнизкие процентные ставки, чтобы использовать покупку, полагая, что они могут заработать больше денег на имущество, чем они будут платить в процентах. Если вы не можете финансировать покупку недвижимости, вы теряете этот потенциал для значительной отдачи от инвестиций (ROI).

Некоторые банки

будут

рассматривать займы для такого рода транзакций, но это представляет собой еще одну проблему: любая выручка от собственности может считаться не связанным с бизнесом налогооблагаемым доходом (UBTI). Чтобы узнать больше, перейдите к разделу 511 внутреннего кода доходов IRS (IRC). Владение собственностью Поскольку ваша IRA не платит налоги, вы не можете воспользоваться выводами, которые приходят с владением недвижимостью. Поскольку вы заплатили наличные деньги, нет никаких выплат по процентам по ипотечным кредитам. Вы также не получаете льготы по налогу на имущество. Вы также не можете воспользоваться амортизацией.

Если ваша собственность генерирует доход от аренды, каждый бит ее возвращается прямо в вашу ИРА. Поскольку у вас нет собственности, вы не можете заархивировать какой-либо доход.

С яркой стороны ни одно из расходов на техническое обслуживание или другие связанные с этим расходы на владение недвижимостью не выходит из вашего кармана. IRA платит за все. Однако это не лишено недостатков. Каждый доллар, который выходит из вашей ИРА, - это доллар, который уже не получает пары десятилетий, чтобы оценить стоимость без налогов. И что произойдет, если свойство повлечет за собой ряд крупных расходов, которые подтолкнут ваш баланс ИРА настолько низким, что на счету не хватает денег, чтобы заплатить за это? Помните, что вы не можете заплатить за что-либо, связанное с этим имуществом, из собственного кармана, а взносы IRA ограничены: вы можете поместить только 5, 500 или 6 долларов США, если вам 50 или старше, - в 2015 году. Если это не покрывает ремонт, и вам нужно больше вкладывать, вы на крючке за штрафы, связанные с внесением слишком большого вклада. Это значительный риск, так как собственность может часто требовать дорогостоящего содержания, а доход, который вы получаете от аренды, может не покрывать то, что вам нужно потратить на год с высоким уровнем обслуживания.

Продажа недвижимости

Чтобы продать свою недвижимость, выработайте цену продажи так же, как и с любым другим холдингом. Как только обе стороны договорятся о цене и условиях, попросите вашего хранителя продать имущество от имени вашей ИРА. Все деньги возвратятся в ваш IRA налог - отсроченный или не облагаемый налогом, в зависимости от состава вашей IRA.

Итог

Одно последнее соображение: ликвидность или «насколько легко мне выйти из инвестиций? «С запасами это относительно легко. Иногда вы можете вернуть свои деньги за считанные секунды. Напротив, недвижимость - это, как известно, неликвидные инвестиции.Это может занять много времени, и вы можете потерять деньги на этом пути. Поскольку в 2008 году выучилось восемь миллионов человек, вы могли бы найти себя с активом, который стоит меньше, чем сумма денег, которую вы должны на нем.

Все это делает инвестирование в недвижимость любого типа довольно рискованным или, в лучшем случае, высоким уровнем обслуживания. Для ИРА, однако, недвижимость является особенно высоким риском выбора. Мало того, что ценности собственности падают, а не повышаются; год значительных затрат на техническое обслуживание может налагать на вас штрафы, если ваш доход и лимит взносов ИРА не покрывают ремонт, который вы не можете игнорировать. Если у них нет времени и опыта для управления недвижимостью, отдельные инвесторы, вероятно, лучше всего справятся с более важными стратегиями для своих ИРА.

Для смежных чтений см.

Дом вашего выхода на пенсию с помощью ИРА с самонаправленной недвижимостью

.