Для домовладельцев существует много разных вариантов ипотеки. Традиционный 30-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой больше не является единственным вариантом финансирования для потребителей. Существуют ежемесячные ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой, ипотечные кредиты с регулируемой ставкой с фиксированным периодом (ARM), 3-2-1 скупки и ARM-платежные опции, чтобы назвать несколько. (Чтобы узнать больше об ипотеках, см. Покупка за ипотеку , Понимание структуры оплаты ипотеки и Инвестирование в недвижимость .)

Учебное пособие: Как купить свой первый дом

Как и в случае с большинством финансовых решений, обычно существует риск сочетания риска и вознаграждения при выборе ипотеки. В этой статье мы рассмотрим этот процесс, чтобы сделать ваше собственное ипотечное решение на основе риска.

Знай свой ипотечный кредит

Например, ипотечный кредит с регулируемой ставкой может предлагать низкие первоначальные ежемесячные платежи на основе текущих процентных ставок, но ежемесячные платежи могут значительно увеличить в будущем, если процентные ставки повысятся. Ипотечный вариант платежа может предлагать очень низкие первоначальные ежемесячные платежи, когда отложенные проценты добавляются к основному балансу ипотеки, но существуют триггеры, которые могут привести к внезапному росту ежемесячных платежей. Домовладелец, вероятно, столкнется с серьезными финансовыми трудностями, если цены на жилье упадут, а основной баланс ипотеки повысится. Ключом к принятию разумного финансового решения относительно выбора ипотеки является определение и измерение рисков, связанных с этой ипотекой, и затем задавать вопросы: «Являются ли риски вознаграждением?» и «Можно ли переносить риски, связанные с плохим результатом?»

Две основные меры ипотечного риска

Существует два основных риска, связанных с выбором ипотеки, которую необходимо идентифицировать и измерить: риск шока платежа и влияние ипотеки на собственный капитал.

Удар оплаты

Штраф за перенос - это термин, используемый для описания возможности существенного увеличения ежемесячных платежей. Ущерб от оплаты обычно связан с ипотекой с регулируемой ставкой. Это результат истечения временного старта или периода с фиксированной процентной ставкой, увеличения полностью индексированной процентной ставки, окончания периода оплаты только по процентам или перепродажи минимального платежа по платежной опции.

Все ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой несут определенный риск уплаты шока. Многие из них имеют упомянутые выше функции, которые добавляют к этому риску. Например, 3-2-1 или 2-1 скупки предлагают график начальных временных старт-курсов; поскольку эти стартовые ставки истекают, ежемесячные платежи увеличиваются. Фиксированные процентные ставки ARM имеют фиксированную процентную ставку на определенный период времени, обычно три, пять или семь лет. По мере истечения срока фиксированной ставки ежемесячные платежи, вероятно, будут увеличиваться.

Ипотечные кредиты с процентными ставками могут предлагать более низкие первоначальные платежи, поскольку ежемесячный платеж состоит только из процентов; когда истекает срок только по процентам, ежемесячный платеж будет увеличиваться.Некоторые ипотечные кредиты, такие как так называемые платежные варианты ARM, предлагают очень низкие первоначальные ежемесячные платежи, но также имеют триггеры, которые могут существенно увеличить платеж. (Чтобы прочитать о ARM, см. American Dream или Mortgage Nightmare?, ARMed and Dangerous и Ипотека: фиксированная ставка и регулируемая ставка .)

Home Equity

Домашний капитал - это мера чистой стоимости дома для домовладельца. Создание собственного капитала создает богатство и открывает дополнительные финансовые выгоды и варианты финансирования. Однако разрушение собственного капитала может также серьезно ограничить будущие варианты финансирования.

Понимание вероятного влияния ипотеки на собственный капитал в запланированный временной горизонт важно для будущих финансовых соображений. Первичная мера риска, используемая кредиторами, - это размер ипотеки по отношению к стоимости имущества. Это известно как отношение кредита к стоимости. Если домашний капитал разрушен, отношение ссуды к стоимости увеличивается. Это может затруднить рефинансирование существующего займа, потребовать, чтобы новое финансирование осуществлялось с более высокой процентной ставкой, требовало оплаты частного ипотечного страхования или требовало использования другого типа ипотеки. В худшем случае, если стоимость дома падает ниже оставшегося основного остатка по ипотеке, все варианты финансирования эффективно устраняются. (Чтобы продолжить чтение по этой теме, см. Ипотека: сколько вы можете себе позволить? , Выплата ипотечного кредита и Выкапывание личного долга .) > При традиционном кредитовании часть ежемесячного ипотечного платежа применяется к основному балансу ипотеки в соответствии с графиком амортизации. Тем не менее, многие новые ипотечные кредиты, которые стали популярными в последние годы, предлагают такие функции, как процентные платежи или даже платежи, которые меньше, чем платежи только по процентам. Когда выплачивается только процентная ставка, оставшийся основной остаток по ипотеке остается неизменным. Когда платеж, который меньше, чем выплата только по процентам, производится, отложенные проценты создаются. Отложенные проценты затем добавляются к основному балансу ипотеки. Это называется отрицательной амортизацией. На самом деле основной баланс ипотеки увеличивается! Когда основной остаток по ипотеке остается постоянным или увеличивается, собственный капитал может оставаться постоянным или может быть разрушен в зависимости от темпа роста цен на жилье. Поскольку домашняя справедливость играет важную роль в будущих соображениях финансирования, темпы создания собственного капитала должны быть основной частью любого решения об ипотеке. Это особенно справедливо для ипотечных кредитов с процентной ставкой и отрицательной амортизацией, поскольку большинство заемщиков выбирают эти кредиты с намерением рефинансировать из них в течение определенного временного периода.

Выполнение оценок

Правильное измерение рисков шока платежа и домашнего капитала по своей сути требует оценки будущих процентных ставок и повышения цен на жилье. Эти оценки должны основываться на наиболее вероятном или вероятном результате.Они не должны основываться исключительно на сценариях с наилучшими или наихудшими сценариями. Эти расчеты могут быть сделаны для ипотечных платежей и собственного капитала.

Расчет собственного капитала

Собственный капитал - это функция двух факторов: ставка, по которой рыночная цена дома ценится или обесценивается, а оставшийся основной остаток ипотеки. (Домашний капитал равен стоимости дома минус основной баланс ипотеки). Скорость, с которой дома ценят или обесценивают, варьируется от штата к штату, от города к городу и даже от соседства до района в том же городе. Нет единого, безошибочного способа оценки будущих цен на жилье. Тем не менее, недавние прошлые показатели и тенденция к повышению ставок, чтобы вернуться к их долгосрочным средним, дают некоторые рекомендации. Например, если дом оценил 10% в предыдущем году, но долгосрочный средний показатель составляет 5%, 7% могут быть хорошей оценкой на следующий год (6% могут быть хорошей оценкой за год после этого и 5% - хорошая оценка за оставшиеся годы).

Самый простой способ рассчитать будущие домашние значения, основанные на оценках роста цен, - это использовать таблицу, где стоимость дома в каждом месяце равна стоимости дома за предыдущий месяц x (1 + (оценочная годовая ставка роста / 12)). Примечание. Этот метод использует ежемесячную рецептуру годовой ставки, что означает, что рассчитанная годовая оценка будет немного больше, чем простой годовой расчет. (Чтобы узнать больше о рецептуре, см.

Преодоление темной стороны компаундирования и Понимание временной стоимости денег .) Расчет будущих ежемесячных платежей

Расчет будущих ежемесячных платежей некоторые ипотечные кредиты могут быть довольно сложными, поскольку они включают в себя оценки будущих процентных ставок, которые должны применяться к встроенной структуре процентных ставок по ипотеке, такие как начальная, периодическая и пожизненная процентная ставка, а также отрицательные лимиты амортизации и временные выплаты, спады. В Интернете есть много инструментов, которые помогут. Ключевым, как упомянуто выше, является использование разумных и вероятных оценок будущих процентных ставок.

История доказала, что, хотя ни один метод прогнозирования будущих процентных ставок не является абсолютно точным, лучшая оценка будущих процентных ставок является консенсусом относительно мнения рынка. Мнение рынка лучше всего отражается в форме кривой доходности. Поэтому при использовании веб-калькулятора для расчета будущих значений ипотеки предлагается, чтобы курс будущих процентных ставок определялся по форме кривой доходности. Например, если индекс, к которому привязана ARM, в настоящее время составляет 6%, а трехмесячный доход T-bill составляет 5%, а доходность двухлетней доходности казначейских облигаций - 6%, мы можем предположить, что индекс который будет привязан к закладной, увеличится на 1% (спрэд между трехмесячным T-счетом и двухлетними казначейскими облигациями) в течение следующих двух лет.

Измерение значений и выявление рисков

Проведение разумного прогноза будущих процентных ставок и использование хорошего интернет-калькулятора для ипотеки позволяет идентифицировать, измерить и определить время шокового риска оплаты.При использовании веб-калькулятора предполагается, что рассчитанные значения ипотеки будут скопированы в электронную таблицу. После того, как начальные значения рассчитываются с использованием наиболее вероятного прогноза будущих процентных ставок, как описано выше, и скопированы в электронную таблицу, дополнительные расчеты могут быть сделаны на основе различных прогнозов будущих процентов и скопированы в одну и ту же таблицу. Значения наиболее вероятного результата затем могут сравниваться и оцениваться по значениям на основе различных прогнозов будущих процентных ставок.

Расчеты собственного капитала могут быть сделаны таким же образом. Оставшиеся значения основного баланса, рассчитанные с использованием калькулятора ипотеки на основе Интернета, могут быть вычтены из будущих оценок стоимости дома, сделанных, как описано выше, в разделе «Расчет домашнего капитала». Различные оценки будущего роста цен на жилье могут быть сделаны и измерены относительно наиболее вероятных результатов.

Создание решения на основе риска

С помощью таблицы, показывающей и сравнивающей график наиболее вероятного сценария ежемесячных платежей с учетом различных сценариев ежемесячного платежа и аналогичного анализа сценариев собственного капитала, эффективное решение по ипотечным кредитам, основанное на риске, может сделайте.

Следующие важные вопросы могут задаваться и отвечать на основе образования, основанного на риске.

Сценарий ежемесячного платежа

«Понимание того, что наиболее вероятный сценарий ежемесячных платежей - это оценка, но имеющая возможность измерять различные сценарии ежемесячного платежа против него, - это риск выбора ипотечного« х », который стоит награды, и может можно ли переносить риск плохого результата, если это произойдет? " Другими словами, «мне нравится первоначальный низкий ежемесячный платеж, но теперь он стоит того риска, что он может значительно увеличиться в будущем, и если он будет расти, смогу ли я выполнить платеж, не подчеркивая свое финансовое положение? «
Сценарий собственного капитала

« Понимание того, что наиболее вероятный сценарий домашнего капитала является оценкой, но имеющий возможность измерять различные сценарии собственного капитала против него, заключается в том, что риск выбора ипотечного «х» стоит вознаграждения и может ли быть допущен риск плохого результата, если это произойдет? " Другими словами, «мне нравится ипотечный кредит« x »из-за первоначальных низких ежемесячных платежей, и моя лучшая оценка требует значительного повышения цен на жилье, поэтому мне все равно не нужно платить основной баланс моей ипотеки, но если мои оценки оценки цен на жилье оказываются неправильными, какова будет моя ситуация с доходом на фондовом рынке, как это повлияет на мои будущие варианты финансирования, и это риск, который я могу себе позволить? »
остановите магазин на субстандартных ипотечных кредитах и ​​расплачивании субстандартного капитала, проверьте

Субстандартное ипотечное кредитование .)