Частное ипотечное страхование (PMI) - это особый вид страхового полиса, предоставляемый частными страховщиками, для защиты кредитора от убытков, если заемщик не выполнил свои обязательства. Большинство кредиторов требуют PMI, когда домохозяйство делает первоначальный взнос менее 20% от покупной цены дома - или, по ипотечным кредитам, соотношение залога к стоимости (LTV) составляет более 80% (чем выше коэффициент LTV , тем выше уровень риска ипотеки). PMI позволяет заемщикам получать финансирование, если они могут позволить себе (или предпочитают) подавать только 5% до 19. 99% от стоимости проживания, но он поставляется с дополнительными ежемесячными расходами. Заемщики ежемесячно выплачивают свой PMI, пока они не приобретут достаточного капитала в доме, что кредитор больше не считает их высокорисковыми.

Расходы PMI могут варьироваться от 0,25% до 2% (но обычно составляют от 0,5 до 1%) от суммы ссуды в год в зависимости от размера первоначального взноса и ипотеки, срок кредита и ваш кредитный рейтинг. Чем выше ваши факторы риска, тем выше ставка, которую вы платите. Кроме того, поскольку PMI представляет собой процент от суммы кредита, чем больше вы занимаетесь, тем больше PMI вы будете платить. В Соединенных Штатах существует шесть крупных компаний PMI. Они взимают аналогичные ставки, которые корректируются ежегодно.

Как долго вы переносите PMI?

После того, как LTV ипотечного кредита упадет до 78% - это означает, что ваш первоначальный взнос плюс сумма кредита, которую вы заплатили, равна 22% от покупной цены дома - кредитор должен автоматически отменить PMI, как того требует федеральный закон о защите домовладельцев , даже если рыночная стоимость вашего дома снизилась (до тех пор, пока вы используете свою ипотеку).

В противном случае период времени, в течение которого вы должны переносить PMI, зависит от типа PMI, который вы выберете.

Типы PMI

Существует три разных типа страхования частных ипотечных кредитов:

• PMI (заемщик) заемщика: вы платите премию каждый месяц, пока ваш PMI не будет (когда ваш баланс LTV должен достигнуть 78% от первоначального значения вашего дома) или когда он будет отменен по вашему запросу. Когда заемщик достиг 20% акций в доме, он может письменно уведомить кредитора о том, что настало время прекратить выплаты PMI. Кредиторы должны предоставить покупателю письменное заявление при закрытии, извещающее о том, сколько лет и месяцев ему потребуется, чтобы заплатить 20% от основной суммы ипотечного кредита, но это может произойти раньше, из-за повышения цены на жилье (подтверждено оценкой) или потому что вы внесли дополнительные основные платежи. Кредитор должен соблюдать, если стоимость вашего дома не упала, у вас есть история своевременных платежей, и вы подтверждаете, что у вас нет второго залога или подчиненного залога на имущество.Вы также можете запросить отмену или когда вы достигнете середины периода амортизации (30-летний кредит, например, достигнет середины после 15 лет).
• Single Premium PMI : вы платите премию за ипотечный кредит авансом в единовременной сумме, исключая необходимость ежемесячного платежа PMI. Единая премия может быть выплачена в полном объеме при закрытии или финансировании залога. Хотя для этого требуется больше предварительных затрат, этот вариант может сэкономить деньги для долгосрочных домовладельцев.
• Кредитор-платный PMI (LPMI) : Кредитор оплачивает частное ипотечное страхование от имени заемщика. Это может привести к более низкой ежемесячной оплате по ипотечным кредитам, но в конечном итоге вы можете больше платить проценты за весь срок действия займа, тем более, что ставки обычно выше для такого рода PMI (поскольку его стоимость включена в процентную ставку по ипотечным кредитам для жизнь кредита). В отличие от BPMI, вы не можете отменить LPMI, потому что это постоянная часть кредита.

Отмена PMI

С BPMI важно отслеживать платежи по ипотечным кредитам и наращивание собственного капитала. Этот 78% -ый порог для автоматического завершения основан на дате, когда LTV запланировано , до 78%, согласно вашему графику амортизации, а не по фактическим платежам. Это означает, что если вы внесли дополнительные платежи и досрочно достигли 78% -го порога, ваш кредитор не должен прекращать PMI до первоначально запланированной даты, что может оставить вам месяцы или даже годы ненужных платежей PMI. (По закону кредиторы обязаны сообщать вам об общем праве на отмену PMI, но не тогда, когда вы, в частности, можете.)

Также не стоит рассчитывать на то, что кредитор должен знать, что ваш капитал в собственности достиг 20% от первоначальной покупной цены или текущей оценочной стоимости. Если это так, то на вас будет требоваться аннулирование. Чтобы запросить отмену, вы должны быть в курсе своих ипотечных платежей и иметь хорошую учетную запись; в частности, что у вас:

• не был произведен платеж в течение последних 60 дней или более в течение первых 12 месяцев за последние два года до даты отмены (или дата, когда вы запрашиваете отмену, в зависимости от того, что наступит позже) ; или
• не произвел платеж, который был просрочен на 30 дней или более в течение 12 месяцев до даты отмены (или даты, когда вы запрашиваете отмену, в зависимости от того, что наступит позднее).

Уплата вашей ипотеки - это не единственный способ построить справедливость, которая позволяет вам потребовать отмены. Создание улучшений, которые добавляют достаточное значение для вашего дома, также может привести к минимальному минимуму. Если вы делаете большой ремонт - например, важно переделать кухню - просмотрите номера, чтобы узнать, имеете ли вы право на получение письменного запроса на отмену PMI.

После того как PMI был отменен, кредитор не может требовать дальнейших платежей PMI более чем через 30 дней после получения вашего письменного запроса или даты, когда вы удовлетворили доказательства и требования к сертификации, в зависимости от того, что наступит позже.

PMI против MIP: разница между частным ипотечным страхованием и страхованием ипотечного страхования

Технически PMI применяется только к условным кредитам.Кредиты федерального жилищного управления имеют собственное ипотечное страхование с различными требованиями.

Кредиты FHA похожи на кредиты PMI, поскольку они требуют, чтобы ипотечное страхование оплачивалось заемщиком, помимо обычных платежей по ипотечным кредитам. Но эта страховка, известная как страховая премия за ипотеку (MIP), требует предварительного взноса при закрытии, а также ежемесячной премии за определенное количество лет; он выплачивается непосредственно Министерству жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиты FHA также отличаются тем, что они доступны заемщикам с менее совершенным кредитом, позволяют снизить платежи всего лишь на 5% от покупной цены дома и не могут использоваться для инвестиций или вторичных резиденций.

MIP часто прекращаются в тех же условиях, что и PMI. Тем не менее, ваш кредитор может иметь юридическое право продолжать требовать его на свой кредит FHA при следующих обстоятельствах:

• Когда вы произвели платежи в течение 30 дней с задержкой в ​​течение предыдущего года и более чем за 60 дней в течение последних двух лет, ваш кредитор может продолжить считать вас заемщиком с высоким уровнем риска. Ваш кредитор может прийти к тому же выводу, когда ваш текущий кредитный рейтинг очень низок.
• Если у вас есть второй ипотечный кредит, такой как кредит на собственный капитал, на вашу собственность. Мысль заключается в том, что если у вас более высокий коэффициент задолженности к кредиту, вы, скорее всего, по умолчанию не будете выполнять свои обязательства.
• Стоимость вашего дома резко упала с того момента, когда был выпущен кредит FHA, так что ваш LTV останется на 80% или выше, используя текущую рыночную стоимость.

Что влияет на ставки PMI?

Ваша ставка будет зависеть от нескольких факторов, в том числе:

• Размер вашего первоначального взноса. PMI будет стоить меньше, если у вас будет большой первоначальный взнос (и наоборот).
• Ваш кредитный рейтинг. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже ваша премия PMI.
• Потенциал для оценки собственности. Если вы живете на рынке со снижающимися значениями свойств, ваша премия PMI может быть выше.
• Тип кредита. Для ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM) требуются более высокие платежи PMI, чем ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.
• Заселение заемщика. Если финансируемое имущество будет занято владельцем (вы будете там жить), ваша премия PMI будет ниже, чем если это арендная или инвестиционная собственность.

Предположим, что у вас есть 30-летняя ссуда на 4% с фиксированной процентной ставкой за 200 000 долларов США. Ваш ежемесячный платеж по ипотечным кредитам (основной плюс проценты) составит 1 013 доллара. Если PMI стоит 0. 5%, вы заплатите дополнительно 1 000 долларов США в год или 83 доллара США. 33 каждый месяц, принося ежемесячный домашний платеж до 1 доллара США, 096. 70.

Во многих случаях единый премиальный PMI является более доступным вариантом, если вы планируете оставаться дома не менее трех лет. За тот же кредит в размере 200 000 долларов вы можете заплатить около 1,4% аванса или $ 2 800 (по сравнению с примерно 3 000 долларов США после трех лет с ежемесячными платежами PMI).

Как избежать частного ипотечного страхования

Какой бы тип вы ни выбрали, PMI не дешево. (И не путайте его с ипотечным страхованием жизни, который идет вам или вашим наследникам, чтобы погасить ипотеку, если вы стали инвалидом или умерли.Кредитор является единственным бенефициаром PMI.) Но способы избежать этого существуют.

Альтернативой выплате PMI является использование второго ипотечного кредита или займа. При этом заемщик берет первый ипотечный кредит на сумму, равную 80% от стоимости дома, тем самым избегая PMI, а затем берет второй ипотечный кредит с суммой, равной продажной цене дома за вычетом суммы первоначального взноса и сумму первой ипотеки. Например, с помощью ипотечного кредита 80-10-10, например, 80% покупной цены покрывается первой ипотекой, 10% покрывается вторым кредитом, а последние 10% покрываются вашим первоначальным взносом. Это снижает стоимость кредита (LTV) первого ипотечного кредита до уровня менее 80%, устраняя необходимость в PMI. Например, если ваш новый дом стоит 180 000 долларов, ваш первый ипотечный кредит составит 144 000 долларов, второй ипотечный кредит составит 18 000 долларов США, а ваш первоначальный взнос составит 18 000 долларов.

Конечно, есть недостаток : Второй ипотечный кредит в большинстве случаев будет иметь более высокую процентную ставку, чем первая закладная.

Стратегии PMI

Как решить эти два основных варианта - использовать «самостоятельную» первую ипотеку и заплатить PMI или использовать вторую ипотеку? Есть несколько переменных, которые могут играть в этом решении, в том числе:

• . Ежемесячные номера: объединены ли платежи первого и второго ипотечных кредитов меньше, чем платежи по первому залогу плюс PMI?
• Налоговая экономия, связанная с выплатой PMI, сводит на нет налоговые сбережения, связанные с выплатой процентов по второй ипотеке. Налоговое право в Соединенных Штатах допускает вычет PMI только для конкретных уровней дохода, например, семьи, которые зарабатывают менее 100 000 долларов США. Напротив, обычно нет ограничений на вычет регулярных процентов по ипотечным кредитам.
• Различные ставки основного сокращения двух вариантов.
• Временная стоимость денег.

Тем не менее, самая важная переменная в решении:

• Ожидаемый темп роста цен на жилье

Например, если заемщик предпочитает использовать самостоятельную первую ипотеку и платить PMI по сравнению с использованием второго ипотечного кредита чтобы исключить PMI, как быстро дом может оценить ценность до точки, где LTV составляет 78%, и PMI можно устранить? Это главный решающий фактор.

Оценка: ключ к принятию решений

Ключом к решению является то, что после того, как PMI будет исключен из самостоятельной первой ипотеки, ежемесячный платеж будет меньше, чем суммарные платежи по первой и второй ипотеке. Поэтому мы задаем вопросы: «Как долго это будет до того, как PMI можно будет устранить?» и «Каковы сбережения, связанные с каждым вариантом?»

Ниже приведены два примера, основанные на разных оценках скорости оценки стоимости жилья.

Пример 1: Медленная ставка оценки стоимости дома
В приведенных ниже таблицах сравниваются ежемесячные платежи по автономной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой с PMI по сравнению с 30-летней фиксированной ставкой с первой ипотекой с 30-летним / в-15-летним вторым ипотечным кредитом.

Ипотека имеет следующие характеристики:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Рисунок 1

На рисунке 2 оцениваются годовые темпы роста цен на жилье.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Рисунок 2

Обратите внимание, что платеж в размере $ 120 PMI снижается из общей ежемесячной оплаты самостоятельной первой ипотеки в месяце 60, как показано на рисунке 3, когда LTV достигает 78% за счет комбинации принципала снижение и повышение цен на жилье.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Рисунок 3

Таблица на рисунке 4 показывает комбинированные ежемесячные платежи первой и второй ипотечных кредитов. Обратите внимание, что ежемесячный платеж является постоянным. Процентная ставка является средневзвешенной. LTV - это только первый ипотечный кредит.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Рисунок 4

Используя первый и второй ипотечные кредиты, 85 долларов США можно сэкономить в месяц в течение первых 60 месяцев. Это составляет общую экономию в размере 5 100 долларов США. Начиная с месяца 61, автономная первая закладная получает преимущество в размере 35 долларов США в месяц за оставшиеся условия ипотеки. Если мы разделим $ 5,100 на $ 35, мы получим 145. Другими словами, в этом сценарии медленного повышения цен на внутреннем рынке, начиная с 61-го месяца, потребуется еще 145 месяцев до того, как преимущество по выплате отдельной самостоятельной ипотеки без PMI может вернуть первоначальное преимущество объединенной первой и второй ипотечных кредитов. (Этот период времени будет увеличен, если будет рассмотрена временная стоимость денег.)

Пример 2: Быстрая оценка стоимости домашней цены
Нижеприведенный пример основан на тех же ипотечных кредитах, которые были продемонстрированы выше. Тем не менее, используются следующие оценки оценки цен на жилье.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Рисунок 5

В этом примере мы показываем только одну таблицу ежемесячных платежей для двух параметров (см. рис. 6). Обратите внимание, что PMI снижается в этом случае в 13-м месяце из-за быстрого повышения цен на недвижимость, что быстро снижает LTV до 78%.

Рисунок 6

С быстрым повышением цен на внутреннем рынке PMI можно устранить относительно быстро. Объединенные ипотечные кредиты имеют только выплату в размере 85 долларов США в течение 12 месяцев. Это составляет общую экономию в размере 1 020 долл. США. Начиная с месяца 13, автономная закладная имеет преимущество в размере 35 долларов США. Если мы разделим $ 1, 020 на 35, мы можем определить, что потребуется 29 месяцев, чтобы составить первоначальную экономию объединенных первой и второй ипотечных кредитов. Другими словами, начиная с 41-го месяца, заемщик будет финансово лучше, выбрав самостоятельный первый ипотечный кредит с PMI. (Этот период времени будет увеличен, если будет рассмотрена временная стоимость денег.)

Еще один вариант: рефинансирование

Через несколько лет у домовладельцев может быть еще один шанс избавиться от PMI: рефинансирование. Если вы считаете, что стоимость вашего дома оценивается, новый кредит может составлять менее 80% стоимости дома, то есть вам не придется платить PMI. Хотя это может помочь домовладельцам, важно заранее сделать некоторое количество хрустов, чтобы обеспечить рефинансирование в финансовом смысле. Например, процентные ставки могут значительно повыситься с момента покупки.В целом, если вы можете рефинансировать с благоприятной, более низкой процентной ставкой и одновременно избавиться от PMI, это может быть хорошим шагом.