Где жить - это одно из самых больших решений, с которыми сталкиваются пенсионеры. Для многих людей, приближающихся к отставке, решение сохранить семью дома, сократить до меньшего дома или кондоминиума или избавиться от стресса и расходов, которые могут принести с домашней собственностью, является сложным. (См .: Скрытые затраты на владение домашним хозяйством .) Здесь мы предоставим вам те моменты, которые вы должны взвесить, чтобы принять это решение для себя.

Что нужно думать о

Сохранение нескольких простых идей поможет упростить решение между арендой и владением собственностью. Хотя это важный выбор для любого пенсионера, лучше избегать деталей конкретных возможностей владения и аренды и рассматривать эту проблему с большой точки зрения. При рассмотрении этого решения учитывайте следующие моменты:

• Каков ваш бюджет для аренды или владения, за вычетом налогов?
• Вы рассматриваете дом или квартиру как потенциальную инвестиционную возможность или просто еще одну стоимость жизни?
• Вы думали о рисках, связанных с владением, с точки зрения непредвиденных расходов и может ли ваш бюджет терпеть их?

Ожидания после налогообложения

Чтобы начать, первым шагом в анализе собственности и аренды является определение того, сколько денег вы хотите потратить за счет налогов. Поскольку проценты по ипотечным кредитам и имущественные налоги на первичное место жительства не облагаются налогом, важно знать стоимость после налогообложения. (Более подробно читайте: Налоговые отчисления на проценты по ипотечным кредитам .) К счастью, математика очень проста и объясняется на рисунке 1, который произвольно предполагает бюджет после уплаты налогов в размере 2 000 долларов США на проценты по ипотечным кредитам, налоги и страхование жилья для дома или расходы на аренду.

Поскольку расходы на аренду не облагаются налогом, расчеты не требуются. Тем не менее, налоги осложняют ситуацию в отношении собственности тем, что вы можете потратить более 2 000 долларов США каждый месяц, но все равно только заплатите 2 000 долларов США, когда получите свой возврат налогов. По сути, все, что вам нужно сделать, это определить свой предельный налоговый кронштейн, вычесть этот процент от рисунка 1 и разделить бюджет на эту сумму (см. Ниже).

Рисунок 1

Рисунок 1 показывает, что если ваш бюджет должен иметь чистую стоимость после уплаты налога в размере 2 000 долларов США, а ваша предельная ставка налога составляет 20%, вы можете потратить 2 500 долларов США в год на проценты по ипотеке и имущество налоги. Имейте в виду, что вам нужно приложить счет до вычета налогов до периода возврата налога. Таким образом, необходимо учитывать и ситуацию с денежным потоком.

Риски для рассмотрения

Очевидно, что собственная собственность имеет явное преимущество в том, что вы теоретически можете получить больше за свои деньги. Тем не менее, нет бесплатного обеда, потому что собственная собственность также влечет за собой значительные финансовые риски. Такие проблемы, как колебания рыночной стоимости, ожидаемые / неожиданные расходы на техническое обслуживание и страховые отчисления, могут включать огромные дополнительные расходы сверх арендной платы.Тем не менее, как только вы сделали математику выше, просто отправляйтесь за покупками в дома, ипотечные кредиты и арендуемые объекты, которые соответствуют вашему бюджету. И не забудьте планировать инфляцию; ренты, налоги и страховые расходы все возрастают с течением времени.

Инвестиционная возможность?

Даже если дома и кондоминиумы могут быть хорошими инвестиционными возможностями, эти активы не должны рассматриваться исключительно с этой точки зрения. Дело в том, что жилье является неизбежной стоимостью жизни. С консервативной точки зрения ваш дом должен рассматриваться как стоимость жизни, а не инвестиционный актив. Это связано с тем, что инвестиционные активы не должны включать поиск другого места для жизни в качестве средства обеспечения ликвидности. Поэтому, с точки зрения пенсионера, было бы лучше проигнорировать инвестиционный потенциал собственности в вашем процессе мышления. Это отвлечет вас от реальной цели надлежащего планирования ваших расходов на жилье на дому.

«Один из самых больших мифов о собственности на дом - это инвестиции. Это не так, - говорит Кирк Чишолм, менеджер по вопросам богатства в Innovative Advisory Group в Лексингтоне, штат Массачусетс. «Владение домом, в котором вы живете, - это расходы, а не инвестиции. Инвестиция - это та, которая генерирует денежный поток. Конечно, есть некоторые преимущества владения домом, но когда вы учитываете затраты, связывая большие объемы капитала, неликвидность дома и тот факт, что цены на жилье не всегда повышаются, это делает гораздо менее привлекательным «инвестиции. «

Тем не менее, если вы видите свой дом в качестве инвестиций, общее правило очень просто: покупайте низко и продавайте высоко. Это означает покупку и продажу домов оппортунистически.

Имейте в виду, однако, что в некотором смысле аренда может считаться экономическим эквивалентом закрытия акций. Например, если вы считаете, что цены на жилье ниже, вы бы арендовали дом, ожидая падения цен и покупки дома позже. Эта стратегия использует преимущества краткосрочного покрытия за счет снижения стоимости жилья. Если вы ошибаетесь в отношении цен на жилье, и вы в конечном итоге оплачиваете более высокую стоимость жилья, когда покупаете, это похоже на то, чтобы заплатить более высокую цену за акции, чтобы покрыть вашу короткую позицию.

Это главное, что нужно беспокоиться о том, чтобы пенсионер беспокоился об использовании первичного места жительства в качестве инвестиции. Продавая свой дом, вы рискуете выйти из рынка, если цены будут расти, а не снижаться. Это должно быть большой проблемой, если вы находитесь в фиксированном бюджете и имеете право владеть собственным домом или кондоминиумом, а не иметь дело с арендодателем.

Риск обслуживания

Еще одна важная проблема, которую следует изучить, - это риск обслуживания, связанный с владением. Это важно, потому что аренда - это то же самое, что покупать страховой полис против обслуживания. Это означает, что арендаторы не несут ответственности за регулярные расходы на техническое обслуживание, сбои оборудования или катастрофические явления, такие как дерево, падающее на ваш дом или попавшее под шторм. Красота аренды заключается в том, что арендодатель должен беспокоиться о неожиданных финансовых издержках собственности.(Читать: Стать арендодателем: больше проблем, чем это стоит? )

«Я предпочитаю арендовать по многим причинам. Высокие цены на жилье со слабым инвестиционным потенциалом являются первой причиной. Вторая причина - заниженная ежемесячная стоимость владения. Налоги, процентные платежи, страхование, вода, электричество, спринклерные системы, плановое и внеплановое техническое обслуживание и все остальные составляют значительные ежемесячные платежи, которые не направлены на создание справедливости. Арендная плата зачастую просто более экономична », - говорит Макс Осбон, партнер Osbon Capital Management в Бостоне, Массачусетс.

Изъятие и ликвидность

Другие финансовые преимущества арендатора заключаются в том, что вам не нужно беспокоиться о рыночных условиях в случае, если вы переезжаете, и нет возможности потери инвестиций. Более того, как арендатор вам не нужно беспокоиться о ликвидности. Продажа дома может занять много времени; он также включает в себя множество документов. Кроме того, большинство агентств недвижимости взимают комиссию. Уклонение от этого беспорядка, когда пришло время двигаться, определенно может стоить того.

Кроме того, пенсионеры часто живут исключительно на пенсиях, таких как социальное обеспечение или корпоративный план. Однако у них не всегда есть большие суммы ликвидной стоимости. Если у вас недостаточно ресурсов для оплаты непредвиденных расходов, регулярные расходы на владение домом могут быть разрушительными. С другой стороны, если у вас есть достаточные активы в стороне, чтобы терпеть непредвиденные затраты на владение, то риски обслуживания на самом деле не должны быть большой проблемой в ваших обсуждениях.

Нижняя строка

Подводя итог, решение о том, владеть ли домашним доходом на пенсию, - это решение, которое может быть принято путем изучения нескольких ключевых моментов:

• Решите, хотите ли вы инвестировать или просто использовать бюджетную стоимость жизни.
• Выясните, что вы хотите потратить после налогов, и сделайте математику, чтобы определить свой бюджет для аренды и владения.
• Серьезно подумайте, сколько риска вы готовы предпринять. Вы хотите беспокоиться о рыночных ценах? Можете ли вы позволить себе финансовые риски для сохранения собственности?
• Имейте в виду, что существует прямая связь между размером ваших ликвидных активов и вашей способностью переносить финансовые риски, связанные с владением.

К сожалению, подобные решения имеют мало общего с жесткими фактами и больше связаны с поиском души. Предполагается, что выход на пенсию будет беззаботным и приятным; исследуйте свою ситуацию и берете только расходы и риски, которые позволят вам хорошо спать по ночам.