Поделиться видео // www. Investopedia. ком / термины / г / обратная ипотека. asp

Что такое «Обратный ипотечный кредит»

Обратная ипотека - это тип ипотеки, в которой домовладелец может заимствовать деньги против стоимости своего дома, получая средства в виде фиксированного ежемесячного платежа или кредитной линии. Никакое погашение ипотеки (основной суммы или процентов) не требуется до тех пор, пока заемщик не умрет, не уйдет навсегда или не продаст дом. Сделка структурирована таким образом, чтобы сумма кредита не превышала стоимость дома в течение срока действия займа.

Обратные ипотечные кредиты существовали в той или иной форме с 1960-х годов, но современная версия недавно ввела общественное сознание в качестве жизнеспособного долгового инструмента для домовладельцев. Хотя этот вид кредита с недоверием воспринимался как сообществом финансового планирования, так и средствами массовой информации, спрос возрастает, поскольку он может обеспечить быстрое решение для людей, которые являются «богатыми домом и безнадежными», особенно пожилые граждане, которым необходимо дополнить их доход от выхода на пенсию или оплата за долгосрочный уход. Однако перед тем, как перейти, важно понять основы, в том числе, как работают обратные ипотечные кредиты, как они получены и какие из них связаны.

«Обратный ипотечный кредит»

Как работает обратный ипотечный кредит?

Большинство людей покупают дом с обычной (или форвардной) ипотекой: вы занимаете деньги у кредитора, ежемесячно делаете платежи, чтобы погасить остаток, и постепенно укреплять справедливость в доме. С течением времени ваш долг уменьшается, а ваш домашний капитал увеличивается, а когда ипотечный платеж полностью выплачивается, вы являетесь владельцем дома.

Обратная ипотека работает по-другому - на самом деле, поскольку имя подразумевает, что он работает обратным образом. Вместо того, чтобы делать mon то есть платежи кредитору, кредитор производит платежи вам, исходя из процента стоимости вашего дома. Вы выбираете, выплачивается ли денежная сумма в виде единой паушальной суммы, регулярного ежемесячного денежного аванса (либо до тех пор, пока вы живете в доме или в течение определенного количества лет), кредитной линии (где вы решаете, когда и сколько заимствовать) или комбинацию этих опционов.

В течение всей жизни обратной ипотеки вы сохраняете право собственности на свой дом, который выступает в качестве обеспечения по кредиту. Вам начисляются проценты только на полученные вами доходы, и доступны фиксированные и переменные процентные ставки. Большинство обратных ипотечных кредитов - это кредиты с переменной процентной ставкой, привязанные к краткосрочным индексам, такие как 1-летний казначейский вексель или ставка Лондонского межбанковского предложения (LIBOR) плюс маржа, которая может добавить дополнительные от одного до трех процентных пунктов. Любые интересы объединяются в течение срока действия обратной ипотеки до погашения.

По мере продвижения кредита ваш долг увеличивается, а ваш домашний капитал уменьшается.Когда вы двигаетесь, продаете дом или сдаетесь, кредитор продает дом, чтобы вернуть деньги, которые были выплачены вам. После того, как ссуды с кредитора будут выплачены, любой остаток, оставшийся в доме, отправится вам или вашим наследникам (в некоторых случаях наследники имеют возможность погасить ипотеку, не продавая дом). По словам Федеральной комиссии по торговле, если вы получаете больше платежей, чем ваш дом (если вы «переживаете» кредит), вы никогда не будете больше, чем стоимость дома.

Обратный ипотечный кредит может стать обязательным, если вы не выполнили обязательства по ипотеке; например, если вы не платите налоги и / или страхование, или если имущество попадает в негодность. Вы по-прежнему несете ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование домовладельцев и содержание вашего дома. Но если его стоимость падает ниже суммы, которую вы заимствовали по другим причинам, например, на рынке жилья, вы не можете быть исключены.

Типы обратных ипотечных кредитов

Существует несколько различных типов обратных ипотечных кредитов. Они включают в себя:

• Одноцелевые обратные ипотечные кредиты, которые предлагаются некоторыми государственными и муниципальными правительственными учреждениями и некоммерческими организациями

• Резервные ипотечные кредиты с федеральным страхованием, известные как HECM (ипотечные кредиты на покупку собственного капитала)

• Собственные обратные ипотечные кредиты , которые являются частными кредитами, предоставленными эмитентом.

Резервные ипотечные кредиты с единым целым обычно предназначены для домовладельцев с низким и средним уровнем дохода. Кредитор определяет, как можно использовать этот тип обратной ипотеки (например, для уплаты налога на собственность или для ремонта дома).

Ипотечный конверт Home Equity Conversion (HECM) является наиболее распространенным. Кредиты HECM выдаются частными банками и застрахованы Федеральной жилищной администрацией (они являются единственными обратными ипотечными продуктами, гарантируемыми правительством США). Эти кредиты не имеют ограничений по доходам или медицинских требований, и нет никаких ограничений на то, как можно потратить деньги. Основным недостатком такого типа обратной ипотеки является то, что максимальная сумма кредита ограничена (в настоящее время она меньше оценочной стоимости проживания или лимита ипотеки HECM FHA в размере 625 500 долларов США).

Проприетарные обратные ипотечные кредиты, также доступные в различных кредитных учреждениях, предлагают суммы, превышающие кредиты HECM; однако, что потенциальная выгода приносит издержки. Ипотечные кредиты, не относящиеся к HECM, не являются застрахованными по федеральному закону и могут быть значительно более дорогими. Домовладельцы с более ценными домами (по шести цифрам, скажем) могут извлечь наибольшую выгоду из этого типа.

Как получить обратную ипотеку

Поскольку подавляющее большинство обратных ипотечных кредитов - это кредиты HECM, мы сосредоточимся на них. Чтобы получить квалификацию, вы должны:

• Быть не моложе 62 лет

• Собственный дом (или низкий сальдо)

• Держите титул дома и проживайте в нем в качестве основного места жительства

• Не не облагаться налогом на любой федеральный долг (подоходный налог, кредит для управления бизнесом или федеральные студенческие ссуды)

• Быть способным своевременно и полностью оплачивать текущие сборы за недвижимость (например, налоги на имущество, страхование, платы за ТСЖ и т. д.)

• Участвовать в сеансе информации о потребителях, предлагаемом консультантом HECM, одобренным Департаментом жилищного строительства и градостроительства (HUD) (эти сессии бесплатны)

Часто кредитор требует, чтобы не было никаких других залогов против дома (если есть, они должны быть выплачены с доходами от обратной ипотеки).

Кроме того, ваш дом должен быть:

• Один семейный дом или дом от двух до четырех человек (и вы занимаете хотя бы один из единиц)

• Проект кондоминиума, одобренный HUD, или таунхаус < Произведенный дом, отвечающий требованиям FHA (построенный после июня 1976 года)

• Вы не можете получить обратную ипотеку на аренду дома, дома отдыха или даже дома, который раньше был вашим основным местом жительства, но был незанятым в течение года (потому что вы, например, жили в доме престарелых). Однако, если у вас есть обратная закладная, вы можете проживать в другом месте на срок до 12 месяцев, прежде чем кредит будет наложен.

Сколько вы можете заимствовать?

Поскольку вы не осуществляете платежи по обратной ипотеке, а получаете платежи, вам необязательно нужен какой-либо заработанный доход, чтобы претендовать на него. Тем не менее, кредиторы в настоящее время проводят финансовые оценки, чтобы гарантировать, что заемщики могут выполнять обязательные финансовые обязательства, такие как налоги на имущество и страхование. Ваши доходы, активы, ежемесячные расходы на проживание и кредитная история будут проверены во время процесса кредитования (хотя ваш кредитный рейтинг не является существенным фактором). если у вас недостаточно доходов или ликвидных активов, кредитор может отложить часть ваших обратных ипотечных поступлений для покрытия налогов и страхования.

Сумма полученных вами денег зависит от ряда факторов, включая возраст самого молодого заемщика (пары могут брать взаймы, а не только отдельных лиц), текущую процентную ставку, стоимость дома и - в случае Кредит HECM - лимит кредитования. В общем, чем старше вы, тем более ценным является ваш дом и чем больше у вас есть капитала, тем больше денег вы можете получить за обратную ипотеку.

Вот пример того, как он может работать для двух домов в том же районе, стоимость которых составляет $ 300 000: Джон родился 1 января 1942 года и может получить кредит на собственный капитал в размере 174 900 долларов США (до сборы, расходы на страхование и закрытие). Сосед Джона, Джим, родившийся 1 января 1952 года, скорее всего, сможет заимствовать только 154 000 долларов из-за его младшего возраста.

Затраты на обратные ипотечные кредиты

Обратные ипотечные кредиты включают в себя ряд затрат. Сборы и сборы включают:

Премия за ипотечное страхование (MIP).

• Страхование ипотечных кредитов гарантирует, что вы получите аванс по кредитам, если компания, управляющая вашей учетной записью (обслуживающим кредитор), выходит из бизнеса. Обычно вам будет предъявлен аванс MIP в размере 0,5% от оценочной стоимости дома (или 2. 5%, если вы возьмете более 60% доступных средств). Вы также будете платить MIP на ежегодной основе, равную 1. 25% непогашенного остатка по кредиту. Эта сумма начисляется с течением времени и выплачивается, когда кредит становится подлежащим оплате. Плата за третье лицо.

• К ним относятся затраты на закрытие таких предметов, как оценки, поиск по названию и страхование, проверки, проверки кредитоспособности, опросы, плата за регистрацию и ипотечные налоги. Плата за выдачу кредита.

• Если ваш дом оценен менее чем за 125 000 долларов США, ваш кредитор может изменить плату за инициирование до 2 500 долларов. Если вы дома оцениваете больше, чем эту сумму, кредитор может взимать до 2% от первого $ 200 000 от стоимости вашего дома плюс до 1% от любой суммы, превышающей 200 000 долларов США. Плата за инициирование для кредитов HECM ограничена 6 000 долларов США. Плата за обслуживание.

• Кредиторы могут взимать с вас ежемесячную плату за обслуживание в размере 30 долларов США, если у займа есть ежегодная корректирующая процентная ставка или 35 долларов США, если процентная ставка корректируется ежемесячно. Плата покрывает такие вещи, как отправка ваших чеков и выписок по счету, а также любое другое обслуживание клиентов. Вы можете бросить их в кредит, если вы не хотите (или не можете себе позволить) заплатить за них за фронт и из кармана. Если вы это сделаете, они будут начислять проценты как часть общего баланса.

Требование о консультировании

Прежде чем вы сможете получить обратную ипотеку, федеральное правительство обязано пройти ипотечное консультирование.

Консультанты по обратной ипотеке работают в независимых, одобренных правительством консультационных агентствах по вопросам жилья, и их работа заключается в том, чтобы объяснить затраты и последствия извлечения HECM и различные способы получения доходов. Они также помогут вам изучить другие варианты, чтобы сводить концы с концами, например, получать государственную помощь для оплаты ваших продуктов питания, коммунальных услуг и лекарств. Федеральная торговая комиссия говорит, что вы можете рассчитывать заплатить около 125 долларов США за ипотечное консультирование. Если вы не можете себе это позволить, это не означает, что вы не можете получить обратную ипотеку, но вам нужно будет найти обратного ипотечного консультанта, который отказывается от платы.

Ипотечное консультирование предназначено для защиты тех, кто не является финансово подготовленным, и нуждается в дополнительной помощи, чтобы понять, что они получают. Если вы уже полностью понимаете, как работают обратные ипотечные кредиты, этот шаг, вероятно, будет казаться пустой тратой времени и денег; просто найдите самый дешевый, самый удобный вариант - телефонные консультации доступны в большинстве штатов - и с этим справиться. Поскольку обратные ипотечные кредиты могут быть сложными и дорогостоящими, никогда не больно просматривать детали еще раз или задавать некоторые вопросы в последнюю минуту.

Проблема младшего супруга

Поскольку обратные ипотечные заемщики должны быть не моложе 62 лет, в прошлом некоторые супружеские пары делали только одного супруга официальным заемщиком по обратному ипотечному договору. Цель состояла в том, чтобы увеличить обратную ипотечную выручку, потому что более старые заемщики получают больше денег. Это решение имело непреднамеренные последствия: если заимствованный супруг умер первым, обратная ипотека пришла, и оставшийся в живых супруг потерял бы дом, если он или она не сможет погасить обратную ипотеку. (HUD теперь имеет процедуру, которая часто может избежать этой проблемы.)

Если вы выберете обратную ипотеку сегодня, кредитор должен включить вас и вашего супруга в контракт, даже если одному из вас еще не исполнилось 62 года , благодаря правилам HUD 2014 после решения суда в 2013 году.Если одному из супругов еще не исполнилось 62 года, он все равно не будет заемщиком. Однако эти новые правила устанавливают период отсрочки, который не позволяет вдове или вдове потенциально потерять дом. К сожалению, новые правила также означают, что кредит теперь должен основываться на возрасте младшего супруга.

В августе 2014 года Департамент жилищного строительства и городского развития дополнительно пересмотрел свою политику, чтобы разрешить передачу возвратных пособий по ипотеке выживающему супругу, не являющемуся заемщиком, после того, как супруга-заемщик уйдет.

Что происходит потом

После того, как оставшийся заемщик и супруг / супруга умерли или переехали из собственности, наследники имеют несколько вариантов, в зависимости от того, сколько акций находится в собственности.

Наследники могут сохранить имущество

, что повлечет за собой погашение баланса или не менее 95% от текущей оценочной стоимости дома либо из собственных средств, либо путем рефинансирования существующей ипотеки. Наследники могут продать имущество

, и они смогут удерживать любые доходы от продажи после погашения обратного ипотечного кредита. Наследники могут уйти

, если собственность имеет мало свободного капитала или залог под водой, что означает, что баланс должен превышать стоимость дома, наследники могут просто дать ключи кредитору. Фактически, им может потребоваться: в большинстве обратных кредитных документов оговаривается, что после смерти домовладельца или прекращения проживания домовладельца в доме будут возвращены дома с ипотечными сальдо, превышающие стоимость дома. Большинство обратных ипотечных кредитов имеют условие «nonrecourse», которое мешает вам или вашему имуществу больше, чем стоимость дома при получении кредита; но в этой ситуации единственной альтернативой может быть то, что наследники будут производить остаток наличными. Обратные ипотечные кредиты для покупки дома

Специальный тип застрахованной FHA обратной ипотеки под названием HECM for Purchase позволяет пожилым людям использовать обратную ипотеку для покупки дома. Этот вариант может работать, если ваш текущий дом не отвечает вашим потребностям (слишком большой, слишком много лестниц и т. Д.), У вас нет значительных активов для выхода на пенсию или достаточного ежемесячного денежного потока для поддержки ипотечного платежа поверх других ваших расходов ,

и ваш долгосрочный план - это возраст в доме, который у вас есть. В целом, условия, затраты и другая квалификация для этой HECM параллельны условиям регулярной HECM. Как и в случае с обычной HECM, HECM для покупки требует, чтобы вы либо владели домом прямо, либо имели значительную долю капитала в нем. Вы должны будете заплатить где-то от 50% до 100% от покупной цены при закрытии. Чем старше вы, тем меньше ваш первоначальный взнос и тем больше вы можете одолжить, при прочих равных условиях. Вы не можете использовать реверс для покупки, чтобы купить дом, который еще не построен. Но вы можете использовать его, чтобы купить совершенно новый дом, пока он закончен, и выдается сертификат о заполнении.

Обратные ипотечные кредиты за и против

Для людей, которые планируют остаться в своих домах, обратная ипотека может быть хорошим, готовым источником необходимого денежного потока.Как правило, легче претендовать на обратную ипотеку, чем претендовать на регулярную передовую ипотеку. Ваш кредитный рейтинг не является фактором,

, и вам нужно только достаточный доход или активы, чтобы продолжать оплачивать страхование домовладельцев, налоги на недвижимость и обслуживание дома.Старшие не должны платить налоги за деньги, которые они получают от обратной ипотеки: они не считаются доходом и, следовательно, не облагаются налогом. С другой стороны, проценты, полученные по кредиту, не подлежат налогообложению в течение срока его действия; он может быть вычтен только тогда, когда кредит погашается полностью - если заемщик фактически не выплачивает проценты по ходу дела (что несколько портит обоснование для получения обратной ипотеки в первую очередь).

Также важно понимать, что эти кредиты могут быть дороже, чем они изначально появляются. Помимо интереса, обратные ипотеки приходят с множеством сборов и дополнительных затрат, включая ипотечное страхование. Хотя они не противоречат ипотечным кредитам, финансируемым из федерального бюджета, они все равно могут складываться и составляют более чем обычные ипотечные сборы. Кредиты HECM также устанавливают лимиты на то, сколько вы можете одолжить, особенно в первый год. Чтобы избежать ненужных сборов - и держать больше капитала в вашем доме - некоторые эксперты рекомендуют вынимать обратные ипотечные кредиты в форме кредитной линии, а не единовременную выплату. Таким образом, вы платите только проценты и годовые страховые взносы на сумму, которую вы фактически сняли.

Прежде всего, важно понимать, что, поскольку они используют справедливость в вашем доме, обратные ипотечные кредиты оставят вас и ваших наследников с меньшим количеством активов. Это может быть желательно, если вы хотите уменьшить размер налогооблагаемого имущества, но это означает, что вы не сможете дать или продать свой дом ребенку в течение своей жизни, не возвращая ипотеку.

Как и в случае с любым кредитом, он всегда платит, чтобы совершать покупки по тарифам и условиям. И домовладельцы определенного возраста с хорошим кредитом, которые рассматривают обратные ипотечные кредиты, должны тщательно проанализировать варианты других источников финансирования, финансируемых за счет жилья, таких как кредит на покупку собственного капитала или кредит на покупку собственного капитала.