Обратные ипотечные кредиты подвергались серьезной критике за то, что они были сырой сделкой для потребителей. Одна из самых больших жалоб связана с тем, что многие вдовы и вдовы потеряли свои дома после того, как их супруги скончались. Почему это произошло, и может случиться с тобой?

(Для краткого обзора основ см. Как работает обратный ипотечный кредит? ).

Сроки - это ключ

Вероятность того, что ваш оставшийся в живых супруг может потерять имущество после вашей смерти, зависит от того, когда вы взяли кредит. Различные правила применяются к кредитам, выданным до 4 августа 2014 года, чем к займам, выданным 4 августа 2014 года или после этой даты. Последнее означает, что Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) изменил свою обратную ипотечную политику.

Это изменение произошло в ответ на судебный процесс, возбужденный против департамента группой лиц, не являющихся заемщиками, оставшимися в живых (то есть их имена не были на обратных ипотечных контрактах), о которых было сказано ипотечные брокеры, что они смогут продолжать жить в своих домах после того, как их супруги (официальные заемщики) умерли. Вместо этого кредиторы выкупали, так как хотели, чтобы ипотечные кредиты были погашены, как только заемщик умер. Эту ситуацию часто называют «проблемой молодого супруга», потому что некоторые супруги не были на ипотеке, потому что они были слишком молоды, чтобы претендовать на обратную ипотеку на момент выдачи кредита (см. Вы претендуете на реверс Ипотека? ).

Кредиторы были, по сути, следуя правилам обратной ипотеки HUD. Однако в 2013 году федеральный суд вынес решение в Bennett et al. v. Donovan , что положения HUD нарушают федеральный закон, и кредитор не может требовать, чтобы оставшийся в живых супруг, которого не назвали по обратной ипотеке, срочно погасил, когда умирает их супруг, единственный обратный ипотечный заемщик. Мы рассмотрим более подробные сведения о новых правилах.

Во-первых, давайте определим, что мы подразумеваем под «вывезенным до 4 августа 2014 года». Это дата, когда вы подали заявку на ипотеку? Дата, когда вы подписали документы? Технически это не так, на самом деле, хотя оно ближе к первому, чем последнее. Каждый раз, когда вы подаете заявку на получение займа, который был застрахован Федеральной жилищной администрацией (FHA), будь то регулярный, форвардный ипотечный кредит FHA или обратная ипотечная ипотечная ипотечная закладка (HECM), ваш кредит присваивается так называемому номеру дела. Это дата, когда назначается номер дела, который определяет, какие правила применяются к вашей ипотеке. Ваш кредитный сотрудник получает ваш номер дела, который является уникальным 10-значным идентификатором, назначенным FHA, после того, как агентство подтвердит ваш адрес собственности и номер социального страхования. Этот номер можно найти в верхней части страницы 1 вашего приложения HECM.Затем, чтобы узнать дату, связанную с номером вашего дела, вам нужно связаться с вашим кредитором или HUD, потому что эта дата не указана в заявке на ипотеку.

До 4 августа 2014 года

HUD позволяет общественности знать об изменениях в своих правилах посредством документов, называемых залогодержателями. На момент написания настоящего письма, закладочное письмо 2015-15, выпущенное 12 июня 2015 года, содержит самые современные правила о невозвращении выживания супругов и HECM, вывезенных до 4 августа 2014 года. В этом письме говорится, что обратные ипотечные кредиторы могут следовать условиям первоначального договора обратной ипотеки, когда заимствованный супруг умирает. Это означает, что выживший, не имеющий заимствования супруг, чей дом покрыт обратной ипотекой, выданной до 4 августа 2014 года, по-прежнему рискует потерять дом, если его / ее заимствовавший супруга сначала уходит.

Тем не менее, письмо залогодержателя также дает обратным ипотечным кредиторам альтернативу называть обратную ипотечную задолженность (иными словами, требуя немедленного погашения, рискуя выкупа за шесть месяцев). У реверсивных ипотечных кредиторов есть опция, называемая «залоговое опционное избирательное (МЧС) задание», которое позволяет им передавать право собственности на обратную ипотеку на ИЛС. Кредитор подает иск с HUD для возмещения суммы, которую он получил бы, продавая дом.

Передача ипотеки создает то, что HUD называет «периодом отсрочки», который позволяет правомочному выживающему супругу оставаться в доме до тех пор, пока он или она продолжает отвечать основным требованиям обратной ипотеки, например, , поддержание страховых взносов домовладельцев и поддержание недвижимости в хорошем состоянии. Супруг должен быть законным владельцем дома и продолжать занимать его в качестве своего основного места жительства. Он или она также должны были законно выходить замуж за супруга-заемщика в момент закрытия займа и оставались в браке до смерти заимствования супруга. Приверженными однополыми парами, которым законно не разрешалось вступать в брак, когда была получена обратная закладная, но которые вышли замуж до того, как заемщик умер, имеют равные права.

Язык дает понять, что передача права собственности - это вариант, а не требование для кредитора. Другими словами, эта так называемая «проблема молодого супруга» по-прежнему существует для домовладельцев, которые вывезли HECM до 4 августа 2014 года. Выжившие супруги в этой ситуации могут захотеть обратиться к адвокату недвижимости, чтобы изучить варианты.

4 августа 2014 года или после него

Почему пары только положили имя одного супруга на обратную ипотеку в первую очередь? Часто это должно было увеличить обратную ипотечную выручку, поскольку размер платежей привязан к возрасту заемщика. Теперь, однако, нет никакой пользы для этой стратегии. Кредит, полученный с помощью сегодняшних ипотечных кредитов, должен основываться на возрасте младшего супруга, даже если этот супруг моложе 62 и, следовательно, не достаточно взрослый, чтобы быть созаемщиком по обратной ипотеке. Согласно сегодняшним правилам, если ваш правомочный не-заимствованный супруг моложе 62 лет, он или она будут защищены, если они отвечают тем же требованиям периода отсрочки, которые указаны выше.

Если вы вынимаете обратную ипотеку в то время, когда выходите замуж за младшего супруга, не являющегося заемщиком, он или она будут официально задокументированы при закрытии либо в качестве правомочного супруга, не имеющего права на заимствование, либо не имеющего право на получение кредита супруга. Правомодельный супруг, не имеющий заимствования, живет с супругом-заемщиком в первичной резиденции; неприемлемый не-заимствующий супруг живет где-то в другом месте в качестве своего основного места жительства. Отсрочка не применяется к супругу, не являющемуся заемщиком, если пара разводится после выбытия HECM. Это также не относится к новому супругу, который обратный ипотечный заемщик женится после выкупа кредита. Те же правила применяются к совершенным однополым парам, которым законно не разрешалось вступать в брак, когда была получена обратная закладная, но которые вышли замуж до того, как заемщик умер, потому что эти партнеры попадают под определение HUD «имеющего право на выживание невозвратного супруга». «

Итог

Несмотря на недавние реформы, все еще существуют ситуации, когда вдова или вдовец могут потерять дом после смерти его или ее супруга. Если вы или ваш супруг уже вывернули обратную ипотеку, убедитесь, что вы понимаете, какой набор правил применяется к вашей ситуации. Вы можете встретиться с адвокатом недвижимости или финансовым планировщиком, чтобы придумать решение, на котором вы рискуете.

Всякий раз, когда вы даете обратную ипотеку, просто знайте, что оставшийся в живых, не заимствованный супруг не может получать больше поступлений после смерти заимствования супруга. Это не будет проблемой, если выручка от займа была получена в виде паушальной суммы, но это может быть проблемой, если обратные ипотечные фонды были поставлены в виде потока ежемесячных платежей или кредитной линии. Если сегодня вы берете обратную ипотеку, особенно если в качестве заемщика будет указан только один супруг, вам следует подумать о том, может ли вариант паушальной суммы обеспечить максимальную финансовую безопасность.

(Чтобы узнать больше об обратных ипотечных кредитах, прочитайте Руководство по налогам и обратным ипотекам и Выбор правильного обратного ипотечного кредитора .)

Примечание. Правила, описанные здесь только применяются к ипотечным ипотечным кредитам (HECM). Это наиболее распространенные из трех типов обратных ипотечных кредитов на сегодняшний день и единственные, застрахованные FHA. Если вы являетесь одним из около 5% обратных ипотечных заемщиков, у которых есть обратная ипотека с односторонним обращением или проприетарная обратная ипотека, вам нужно будет просмотреть свою кредитную документацию, чтобы узнать, применимы ли к вашей ситуации проблемы, описанные в этой статье.