Если вы являетесь домовладельцем и не моложе 62 лет, вы можете преобразовать свой домашний капитал в наличные деньги, чтобы оплачивать расходы на проживание, расходы на здравоохранение, домашний ремоделировать или что-то еще, что вам нужно. Двумя вариантами для этого являются обратные ипотечные кредиты и кредиты для собственного капитала. Оба позволяют вам использовать свой собственный капитал без необходимости продавать или выходить из дома. Однако это разные кредитные продукты, и вы платите, чтобы понять свои варианты, чтобы вы могли решить, что лучше для вас: обратная закладная или кредит на собственный капитал?

Обратные ипотечные кредиты

Большинство покупок на дом производится с помощью обычной или передовой ипотеки. При регулярной ипотеке вы занимаете деньги у кредитора и ежемесячно платите за выплату основной суммы и процентов. Со временем ваш долг уменьшается по мере увеличения вашего капитала. Когда залог выплачивается полностью, у вас есть полный капитал и собственный дом.

Обратная ипотека работает по-разному: вместо того, чтобы делать платежи кредитору, кредитор производит платежи вам , исходя из процента стоимости вашего дома. Со временем ваш долг увеличивается (так как платежи производятся вам и начисляются проценты), а ваш капитал уменьшается, поскольку кредитор покупает все больше и больше капитала. Вы продолжаете удерживать право собственности на свой дом, но как только вы становитесь правонарушителем по налогу на имущество и / или страхованию, дом попадает в негодность - или вы переезжаете, продаете дом или уходите - кредит наступает. Кредитор продает дом, чтобы вернуть деньги, которые были выплачены вам (а также сборы). Любой остаток, оставшийся в доме, идет к вам или вашим наследникам.

Обратите внимание, что если оба супруга имеют свое имя по ипотеке, банк не может продать дом до тех пор, пока умирающий выживший супруг не погибнет, или перечисленные ситуации с налогами, ремонтами, страхованием, перемещением или продажей выше. Пары должны тщательно изучить вопрос о выживании супруга, прежде чем согласиться на обратную ипотеку. Подробнее см. Является ли обратная ипотека подходящей для вас? и Обратный ипотечный кредит: инструмент для выхода на пенсию .

Кредиты на собственный капитал

Как обратная ипотека, кредит на собственный капитал позволяет конвертировать ваш собственный капитал в наличные. Он работает так же, как и ваш основной ипотечный кредит - на самом деле, кредит на покупку собственного капитала также называется второй ипотекой, поскольку вы получаете кредит в виде единого единовременного платежа, и вы делаете регулярные платежи для погашения основной суммы и процентов , который обычно является фиксированным.

Другой тип кредита для собственного капитала - это кредитная линия собственного капитала или HELOC. С HELOC у вас есть возможность заимствовать до утвержденного кредитного лимита по мере необходимости. При стандартном кредите на домашний капитал вы выплачиваете проценты по всей сумме кредита; с HELOC, вы платите проценты только за деньги, которые вы фактически снимаете.HELOCs - это регулируемые кредиты, поэтому ваш ежемесячный платеж изменяется в зависимости от процентных ставок.

В отличие от обратных ипотечных кредитов, проценты, выплачиваемые по кредитам на покупку собственного капитала и HELOC, обычно не облагаются налогом на сумму кредита до 100 000 долларов США. Кроме того, и это ключевая причина для этого выбора - ваш дом остается актив для вас и ваших наследников. Важно отметить, однако, что ваш дом действует как залог, поэтому вы рискуете потерять свой дом от потери права выкупа, если вы по умолчанию не по кредиту. Подробнее см. В разделе Кредиты на покупку собственного капитала: что вам нужно знать .

Ключевые различия

Как вы платите

• Обратный ипотечный кредит - ежемесячные платежи или единовременный платеж.

• Кредит на покупку собственного капитала - единовременный платеж.

• HELOC - по мере необходимости, до предварительно утвержденного кредитного лимита. Вы получаете кредитную / дебетовую карту и / или чековую книжку и снимаете деньги, когда это необходимо.

Погашение

• Обратный ипотечный кредит - Отсроченное погашение. Ссуда ​​становится обязательной, как только вы становитесь правонарушителем по налогу на имущество и / или страхованию, дом попадает в негодность, вы перемещаетесь, продаете дом или уходите. Кредит обычно погашается за счет поступлений от продажи дома.

• Кредит на покупку собственного капитала - ежемесячные платежи, производимые за установленное количество времени с фиксированной процентной ставкой.

• HELOC - Ежемесячные платежи на основе заемных средств и текущей процентной ставки.

Требования к возрасту и справедливости

• Обратный ипотечный кредит - должен быть не менее 62 и иметь собственный дом или иметь небольшой остаток по ипотечным кредитам.

• Кредит на домашний капитал - не требует возраста и должен иметь как минимум 20% акций в доме.

• HELOC - Нет требований к возрасту и должен иметь как минимум 20% эквити в доме.

Требования к кредитам и доходам

• Обратный ипотечный кредит - нет требований к доходам, но некоторые кредиторы могут проверить, сможете ли вы своевременно и полностью оплатить текущие сборы за недвижимость (например, налоги на недвижимость, страхование, пошлины за ТСЖ и т. Д. ).

• Кредит на покупку собственного капитала - хороший кредитный рейтинг и доказательство устойчивого дохода, достаточного для выполнения всех финансовых обязательств.

• HELOC - хороший кредитный рейтинг и доказательство устойчивого дохода, достаточного для выполнения всех финансовых обязательств.

Налоговые преимущества

• Обратный ипотечный кредит - Нет.

• Кредит на домашний капитал - Процент, как правило, не облагается налогом на сумму кредита до 100 000 долларов США.

• HELOC - Процент, как правило, не облагается налогом на сумму кредита до 100 000 долларов США.

Нижняя линия

Обратные ипотечные кредиты, кредиты на покупку собственного капитала и HELOC позволяют вам конвертировать ваш собственный капитал в наличные. Они различаются с точки зрения выплаты, погашения, требований к возрасту и капиталу, требований к кредитам и доходам и их налоговых преимуществ.

В целом, обратная ипотека считается лучшим выбором, если вы ищете долгосрочный источник дохода и не против, чтобы ваш дом не был частью вашего имущества. Убедитесь, что права выжившего супруга ясны, если вы состоите в браке. Кредит на домашний капитал или HELOC считается лучшим вариантом, если вам нужны краткосрочные деньги, вы сможете ежемесячно выплачивать деньги и предпочитаете хранить свой дом.Оба они приносят значительный риск вместе с их преимуществами, поэтому тщательно изучите варианты, прежде чем предпринимать какие-либо действия. И взгляните на Опираясь на домашний капитал для выхода на пенсию Хорошая идея? и Обратные ипотечные ловушки .