Когда возникает необходимость придумать кучу наличных денег, многие домовладельцы видят второй кредит в своем доме как самый простой и удобный способ выполнить это. Даже те, у кого есть другие активы, могут найти этот апелляционный призыв, потому что они могут не захотеть продавать налогооблагаемые холдинги, которые будут генерировать прирост капитала или выплатить штрафные санкции в отношении раннего распределения IRA или пенсионного плана. Те, кто занимаются своим домом на дому, имеют три варианта выбора, и лучший для любого конкретного клиента будет зависеть от их обстоятельств и целей. (Подробнее см .: Как действуют процентные ставки по ипотеке. )

Вторичные домашние кредиты: Пейзаж

Кредиты на вторичное жилье делятся на три категории:

• Второй ипотечный кредит . Также известный как Home Equity Loans, этот тип ипотечного кредита является наиболее структурированным, и они, по сути, отражают первичные ипотечные кредиты. Они могут иметь фиксированные или переменные процентные ставки, но ставка обычно фиксируется и обычно выше, чем для первого ипотечного кредита. Эти кредиты амортизируются в начале и также имеют установленный срок, например, 15 лет. Каждый полученный платеж делится между процентами и принципалом таким же образом, как и первичная закладная, и они не могут быть начислены после их выдачи.
• Кредитная линия собственного капитала (HELOC). Этот вид кредита является наиболее гибким из трех, и не может быть никаких фактических средств, выданных после утверждения, хотя в некоторых строках требуется минимальная начальная сумма, подлежащая рассредоточению. Затем заемщик имеет возможность использовать эту кредитную линию, когда она необходима так же, как и кредитная карта, и большинство кредитных линий теперь имеют либо чековую книжку, либо дебетовую карту, чтобы обеспечить легкий доступ к средствам. HELOC также обычно предлагают будущую амортизацию из-за своей структуры, а заемщики будут производить платежи только на сумму, которая фактически была нарисована. И, в отличие от двух других форм вторичных займов, HELOC обычно не имеют стоимости закрытия. Заемщикам также может быть разрешено выплачивать только проценты по кредиту каждый месяц, но весь оставшийся остаток будет причитаться в конце срока.
• Рефинансирование с выпиской из средств . В отличие от двух других альтернатив, этот метод необязательно включает второй кредит, хотя во многих случаях он используется во избежание первичной ипотечной страховки или предоставления дополнительных средств. В этом случае домовладелец просто рефинансирует дом на большую сумму и принимает разницу в наличных деньгах. Затраты на закрытие этого типа кредита могут быть довольно высокими в некоторых случаях. (Подробнее см. Ниже: Займы для собственного капитала: расходы. )

Все три метода доступа к домашнему капиталу имеют несколько общих черт, в первую очередь из которых заключается в том, что те, кто становится неспособным погасить их, могут потерять свои дома в результате выкупа.Проценты, начисляемые по каждому типу займа, также вычитаются до суммарного лимита в 1 млн долларов США, установленного IRS в расписании А 1040. (Кредиты на покупку собственного капитала часто имеют дополнительный лимит на каждый кредит в размере 100 000 долларов США, так что проценты, начисленные на остатках, превышающих это, не подлежит налогообложению). Отношение кредитов к стоимости для большинства вторичных кредитов обычно устанавливается в размере 80%, хотя в некоторых случаях это может быть выше для тех, кто имеет право на получение таких кредитов, например, для рефинансирования с выплат.

Конечно, фактическая сумма, которая предоставляется, зависит от финансового состояния заемщика и кредитного балла. Существуют даже некоторые виды ипотечных кредитов, которые могут превышать 100% от коэффициента LTV, но большинство финансовых планировщиков предостерегают заемщиков от этой формы кредита, поскольку они имеют высокую вероятность выкупа. Потребители также имеют определенные виды защиты по всем трем типам кредитов по федеральному законодательству. Кредиторы обязаны раскрывать, как рассчитываются проценты, последствия невозврата, условия и процентная ставка, начисляемые по кредиту, и другие соответствующие данные, такие как право заемщика на расторжение.

The Best Fit

Лучшая форма использования вашего собственного капитала, вероятно, зависит от того, на что вам понадобятся деньги, чем что-либо еще. Конечно, ваш кредитный рейтинг и финансовое положение тоже имеют значение, но это будет фактором, независимо от того, какой вариант вы выберете. Но в целом каждый из этих методов часто сопоставляется со следующими ситуациями и целями: (Более подробно см .: Обратный ипотечный кредит или кредит на собственный капитал? )

• Кредиты на покупку собственного капитала: Потому что все деньги в этом типе кредита разойдутся с самого начала, большинство заемщиков, которые подают заявку на них, как правило, немедленно нуждаются в балансе всего. Эти кредиты часто используются для оплаты образовательных, медицинских или других единовременных расходов или для финансирования консолидации задолженности.
• Кредитные линии для собственного капитала: Это более подходит для домовладельцев, которым будет периодически нужен доступ к наличным деньгам, например, для покрытия расходов, которые возникают на постоянной основе. Это, как правило, самая дешевая форма кредита, поскольку вы только платите проценты за то, что вы фактически заимствуете, и не платите никаких закрытых расходов. Просто убедитесь, что вы сможете погасить весь остаток к моменту истечения срока.
• Рефинансирование с выпиской из средств: Обычно это хорошая идея, если вы накопили существенный капитал в своей резиденции и нуждаетесь в наличных деньгах, но также можете получить лучшую ставку на свой первый ипотечный кредит. Например, если ваш кредитный рейтинг сейчас намного выше, чем когда вы купили свой дом, то более низкая ставка может помочь компенсировать более высокую оплату, которая будет приходить с новым более крупным сальдо кредита, который включает в себя сумму выплат. И если вы используете денежную сумму для погашения других долгов, таких как автокредиты или кредитные карты, то ваш общий денежный поток может все же улучшиться, и ваш счет может снова подняться достаточно, чтобы гарантировать еще одно рефинансирование в будущем.

Практический результат

Использование вашего дома в качестве источника средств может быть разумным выбором в некоторых ситуациях.Просто не забудьте тщательно прочесть цифры и предвидеть свой будущий денежный поток, прежде чем подписываться на пунктирную линию. Эти альтернативы, вероятно, не рекомендуется использовать для рекреационных расходов или обычных ежемесячных счетов, но они могут быть реальными спасателями для тех, кто обременен существенными неожиданными финансовыми препятствиями, такими как больничные счета. Для получения дополнительной информации о том, как вы можете наилучшим образом получить доступ к собственному капиталу и найти текущие тарифы, посетите веб-сайт Bankrate по адресу www. Bankrate. ком. (Подробнее см. Ниже: Является ли кредит на собственный капитал хорошим способом погасить задолженность по кредитной карте? )