a:

Совокупный коэффициент стоимости кредита (CLTV) - это расчет, используемый специалистами по ипотеке и кредитованию для определения общей доли собственности домовладельца, которая обременена залогами. Отношение CLTV определяется добавлением остатков всех непогашенных займов и делением на текущую рыночную стоимость имущества. Например, недвижимость с первым ипотечным балансом в размере 300 000 долларов США, второй ипотечный остаток в размере 100 000 долларов США и стоимостью 500 000 долларов США имеет отношение CLTV 80%.

Кредиторы используют коэффициент CLTV наряду с несколькими другими расчетами, такими как отношение долга к доходам и отношение стандартного кредита к стоимости (LTV), для оценки риска продления кредита на заемщик. Отношение CLTV отличается от стандартного отношения LTV, потому что последнее сравнивает баланс одного кредита с стоимостью собственности. В приведенном выше примере свойство имеет отношение LTV 60%, которое получается путем деления только остатка первой ипотеки на стоимость имущества.

Многие экономисты связывают смягченные стандарты CLTV с кризисом выкупа, который страдал от Соединенных Штатов в конце 2000-х годов, среди других факторов. Начиная с 1990-х годов и особенно в начале и середине 2000-х годов, покупатели жилья часто вынимали вторую ипотеку на момент покупки вместо платежей. Кредиторы, стремящиеся не потерять бизнес этих клиентов конкурентам, согласились на такие условия, несмотря на повышенный риск.

До появления пузыря на рынке недвижимости, который расширился с конца 1990-х до середины 2000-х годов, стандартная практика заключалась в том, чтобы покупатели жилья делали платежи на общую сумму не менее 20% от покупной цены. Большинство кредиторов держали клиентов в пределах этих параметров, ограничивая LTV на 80%. Когда пузырь начал нагреваться, многие из этих же компаний предприняли шаги, чтобы позволить клиентам обойтись, упав на 20%. Некоторые кредиторы поднимали лимиты LTV или полностью уходили с ними, предлагая ипотечные кредиты с 5% -ными авансовыми платежами или менее, в то время как другие сохраняли требования LTV на месте, но повышали ограничения CLTV, часто до 100%. Этот маневр позволил клиентам выкупить вторую ипотеку для финансирования своих 20-процентных авансовых платежей.

В 2008 году всплеск выкупа подчеркивал важность CLTV. Наличие скинов в игре, таких как первоначальные денежные затраты в размере $ 100 000 за дом стоимостью $ 500 000, предоставляет домовладельцу мощный стимул для поддержания своих ипотечных платежей. Если банк исключает, он не только теряет свой дом, но и кучу наличных денег, которые он заплатил, чтобы закрыть. Требование справедливости в собственности также изолирует кредиторов от падения цен на недвижимость. Если имущество оценивается в 500 000 долларов США, а общая сумма залога составляет до 400 000 долларов США, имущество может потерять до 20% от его стоимости без каких-либо держателей залога, получающих короткий платеж на аукционе выкупа.