Что такое собственность короткой продажи и как она работает?

Что такое собственность короткой продажи и как она работает?

В сфере недвижимости короткая продажа означает продажу дома за меньшую сумму, чем выдающийся залог на нем.

Скажите, что г-н и миссис Смит заимствовали 400 000 долларов, чтобы купить дом семь лет назад. Дом был оценен в 400 000 долларов в то время, когда он был куплен. Г-н Смит теряет работу, и пара отстает от своих ипотечных платежей. Рассматривая сравнительный анализ рынка, Смитс узнает, что стоимость их дома упала, и теперь она стоит всего $ 310 000. Столкнувшись с 385 000 долларов, оставленных на их ссуде, Смитс предпочитает продавать свой дом, а не искать варианты государственной рефинансирования, такие как федеральная программа предоставления доступного рефинансирования для дома, и попросите своего кредитора разрешить продать его за 310 000 долларов. Когда дом продаст, банк вернется меньше, чем вся сумма, которую заимствовали Smiths; однако в большинстве случаев кредитор будет рассматривать их ипотечный платеж в полном объеме.

Сделка выгодна банку, позволяя ему избегать возврата дома в выкупа, что является дорогостоящим и трудоемким, и оно выгодно продавцу, позволяя ему или ей избегать отрицательных последствий кредитного лишения права выкупа (и банкротства, которое иногда сопровождает его).

Краткая распродажа против потери права выкупа

Короткие продажи и выкупа являются финансовыми вариантами, доступными для домовладельцев, которые являются проблемными заемщиками: позади своих ипотечных платежей, есть дом, который находится под водой (то есть стоит меньше, чем непогашенный остаток по ипотеке) или и то, и другое. Владелец вынужден расставаться с домом в обоих случаях, но сроки и другие последствия в каждой ситуации различны.

Существуют разные причины, по которым домовладелец выбирает короткую продажу против выкупа.

Короткая распродажа

Короткие продажи обычно инициируются домовладельцем, часто, когда стоимость дома падает на 20% и более. Прежде чем процесс может начаться, кредитор, который имеет ипотеку, должен подписаться на решение о проведении короткой продажи. Кроме того, кредитору, обычно банку, нужна документация, которая объясняет, почему короткая продажа имеет смысл; в конце концов, кредитное учреждение может потерять много денег в этом процессе.

Если он одобрен для короткой продажи, покупатель сначала ведет переговоры с домовладельцем, а затем ищет разрешения на покупку в банке второй. Важно отметить, что никакая короткая продажа не может произойти без одобрения кредитора.

Короткие продажи, как правило, длительные и документированные транзакции, иногда занимающие целый год для обработки. Однако короткие продажи не так вредны для кредитного рейтинга домовладельца, как выкупа. Краткая продажа выглядит лучше для будущих кредиторов и кредиторов: она показывает, что вы приняли меры, прежде чем банк должен был вернуть ваш дом.Домовладелец, прошедший короткую продажу, может даже с определенными ограничениями получить право на покупку другого дома немедленно.

Выкупа

Взыскание - это акт кредитора, захватившего дом после того, как заемщик не осуществил платежи. Это последний вариант для кредитора, поскольку дом используется в качестве залога на заметке. В отличие от короткой продажи, выкупа инициируются только кредиторами. Кредитор движется против делинквентных заемщиков, чтобы заставить продать дом, надеясь добиться успеха при первоначальном вложении ипотеки. Кроме того, в отличие от большинства коротких продаж, многие выкупа происходят, когда домовладелец покинул дом. Если жильцы еще не ушли, они выселяются кредитором в процессе выкупа.

Как только у кредитора есть доступ к дому, он заказывает свою собственную оценку и продолжает пытаться продать дом. Выкупа обычно не занимает столько времени, как завершение в виде короткой продажи, поскольку кредитор занимается быстрой ликвидацией актива. Заблокированные дома также могут быть проданы с аукциона в «продаже попечителя», где покупатели покупают дома в общественном процессе.

В большинстве случаев домовладельцы, которые испытывают потерю права выкупа, должны ждать минимум пять лет, чтобы купить другой дом или три года с кредитом FHA. Выкупа хранится в кредитном отчете лица в течение семи лет. По словам Барри Паперно (Barry Paperno), менеджера по работе с клиентами в Fair Isaac, ваш показатель FICO упадет более чем на 100 пунктов (он также упадет после короткой продажи, возможно, из-за того, что вы не выполняете выплаты по ипотечным кредитам). Это может показаться относительно небольшой суммой для дефолта по крупному активу, но этого достаточно, чтобы компании кредитных карт могли рассматривать повышение ставок и ограничение кредитного лимита, а также страховые компании для повышения премий.

Как купить свойство короткой продажи

Процесс коротких продаж варьируется от штата к штату, но этапы обычно включают в себя:

  • Короткая распродажа - Финансовый пакет отправляется продавцом кредитор. Это включает в себя финансовую отчетность, письмо, описывающее трудности продавца и копии финансовых отчетов.
  • Предложение короткой продажи - Если продавец принимает предложение от заинтересованного покупателя, агент по листингу отправляет кредитору договор о листинге, выполненное предложение о покупке, предварительное одобренное письмо покупателя и копию серьезной денежной чеки и короткий пакет продажи продавца.
  • Банковская обработка - Банк рассматривает предложение и либо одобряет, либо отказывает в короткой продаже. Это может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.

В некотором роде покупка недвижимости с короткой продажей - это как традиционная покупка. Тем не менее, существует несколько способов, в которых соглашение о покупке, которое вы и ваш агент по недвижимости разрабатываете, различны. В контракте указывается, что условия подлежат утверждению ипотечного кредитора. В обычной транзакции единственной стороной, которая должна будет одобрить продажу, является продавец.

В договоре также должно быть указано, что имущество приобретается «как есть».«Хотя приемлемо включать язык, который позволяет вам отказаться от сделки, если проверка выявит значительные проблемы, вы не должны ожидать, что сможете договориться о более низкой цене из-за них. Банк также вряд ли совершит какие-либо ремонтные работы, и продавец, будучи привязан к наличным деньгам, вероятно, даже менее вероятно, что поможет. Учитывая ситуацию, вам, вероятно, также понадобится достаточно денег для закрытия расходов. (Продолжайте читать о процессе закрытия в Понимание сделки Процесс .)

В отличие от выкупа, кредитное учреждение не владеет собственностью в краткосрочной продаже. Однако, поскольку оно должно одобрить продажу (поскольку кредитор, а не продавец, на имущество), и он получит выручку, будет похоже, что вы покупаете недвижимость у банка.

Ожидание игры

Операции с короткими сделками могут быть гораздо более трудоемкими и терпентирующими, чем обычные реальные -установить транзакции. (Продолжайте читать об этом в Sh ort Продайте свой дом, чтобы избежать потери права выкупа .) Если вы сделаете предложение по короткой продаже, будьте готовы подождать. Банки печально известны тем, что за несколько месяцев реагируют на короткие предложения по продаже. Некоторые эксперты рекомендуют вам предоставить кредитору срок для сокращения времени ожидания. хотя трудно сказать, действительно ли эта стратегия побудит банк к действию. Однако, если банк на самом деле не одобрил короткую продажу еще во время вашего предложения, внедрение крайнего срока будет бесполезным, так как может потребоваться несколько месяцев только для того, чтобы продавец смог заключить с кредитором договор о краткосрочной продаже.

Продавец должен быть в официальном состоянии

По этой причине убедитесь, что короткая продажа уже одобрена кредитором. Если продавец еще не вступил в дефолт, банк, возможно, не заинтересован в совершении короткой продажи. Требуется значительное количество времени и убедительно, чтобы банк согласился на короткую продажу, поэтому, если он еще не согласился, не тратьте впустую свое время. Многие дома перечислены в виде короткой продажи, но нет никакой гарантии, что сделка будет завершена как таковая.

Банк также не может быть заинтересован в короткой продаже, если он считает, что он может получить больше денег, перейдя в выкуп. И если вы ищете финансирование для покупки, убедитесь, что у вашего ипотечного кредитора нет проблем с недвижимостью с короткой продажей.

Опытные агенты

Из-за сложности этого типа транзакций убедитесь, что ваш агент или риэлтор переживает короткие продажи и готов работать с вами на одном. Некоторые агенты по операциям с недвижимостью специализируются на краткосрочных продажах и могут иметь сертификат краткосрочных продаж и выкупа ресурсов (SFR), обозначение, предлагаемое Национальной ассоциацией риэлторов. Владельцы этой сертификации прошли специальную подготовку.

Не только короткие продажи больше работают для агентов, они иногда предлагают меньше компенсации: банк, возможно, не захочет заплатить агенту по листингу обычную комиссию в размере 5-6%, потому что она уже принимает убытки, а так как агент покупателя получает процент от этого процента, он или она увидит еще меньше денег.

Кроме того, попробуйте выяснить, есть ли у продавца листинговый агент с короткими продажами. Хотя банк в конечном счете контролируется, агент по листингу, который знает канаты, может облегчить или ускорить транзакцию.

Торгуйте над ценами

Будьте готовы поднять цену размещения. Для продавца, чтобы увеличить шансы банка, проходящего через короткую продажу, он или она может попытаться убедить вас повысить цену покупки. В конечном счете, однако, продавец не имеет никаких прав утверждать продажную цену, только банк делает, и они могут также встретить предложение.

С другой стороны, банк просто отклонит ваше предложение прямо, особенно если вы написали значительно более дешевое предложение. Или, в худшем случае, они могут вообще не отвечать. Когда-либо.

Продолжайте поиск

Учитывая, как долго он, вероятно, возьмет банк, чтобы ответить на ваше предложение, вам, вероятно, следует продолжать смотреть на другие дома, пока вы ждете ответа, и вам, вероятно, следует продолжить покупку другого если вы найдете более легкую покупку. Попросите вашего агента написать договор купли-продажи, чтобы сохранить эту гибкость. Если у вас есть крайний срок для переезда, не беспокойтесь даже о короткой продаже.

Еще одна причина продолжать искать: даже если вы сделаете это для депонирования, банк может продолжать собирать предложения. Большинство людей считают это неэтичным, потому что потенциальный покупатель, скорее всего, обстрелял несколько тысяч долларов на инспекциях, поиске по названию и т. П. На данный момент. Но помните, что банк сталкивается с проигрышной сделкой, поэтому он захочет минимизировать свои убытки и продать недвижимость как можно ближе к справедливой рыночной стоимости. Выйти из сделки настолько поздно, что игра - это огромная трата времени и денег для покупателя, не говоря уже о огромном разочаровании. По всем этим причинам листинговая цена короткой продажи должна приниматься со здоровой дозой скептицизма.

Короткие продажи: плюсы и минусы

Эксперты не согласны с тем, насколько короткие продажи являются хорошей сделкой для покупателей. Сторонники говорят, что короткие продажи недвижимости оцениваются ниже рыночной стоимости, создавая возможность для покупателей получить много или для первых покупателей жилья, чтобы попасть в дом, который они в противном случае могли бы себе позволить.

Оппоненты говорят, что банки не заинтересованы в продаже огневых средств и будут проводить сопоставимый анализ рынка, прежде чем устанавливать или принимать цену за собственность. Кроме того, листинговая цена короткой продажи может быть суммой, которую агент продавца считает, что банк может принять, а не сумму, которую банк фактически согласился принять. Банк может найти цену слишком низко, или продавец может перечислить имущество ниже рынка с целью генерации торгов торгов. В некоторых штатах у продавца будет вынесено суждение о его недостатке, что обязывает его выплатить банку разницу между суммой ипотечного кредита и ценой продажи дома, поэтому в интересах продавца получить как можно больше денег ,

Одно из преимуществ как для банка, так и для покупателя заключается в том, что в отличие от принадлежащего банку имущества, короткая продажа недвижимости с меньшей вероятностью будет разбита или разграблена. В то время как собственность может страдать от отсроченного обслуживания из-за финансового положения владельца, продавец вряд ли уничтожит место, когда он или она все еще живет в нем. Напротив, домовладельцы, которые теряют свои свойства для выкупа, часто выносят свое разочарование в доме как способ вернуться в банк.

В то же время, поскольку короткие продажи недвижимости по-прежнему заняты, они не пострадают от рук недобросовестных людей, которые предпочли приседать или разрушать имущество. Вандализм может быть распространенной проблемой, связанной с владением недвижимостью, особенно в районах с низким доходом.

Поиск коротких продаж

Большинство объектов недвижимости, предлагаемых как короткие продажи, перечислены агентами по продаже недвижимости, и это часто представляет собой лучшее место для начала, особенно если это специализирующийся на них риэлтор. Без агента вы можете легко найти службу множественного листинга (MLS) с комфортом своего собственного компьютера (или мобильного устройства), но данные, к которым вы обращаетесь, могут быть ограничены по объему, устарели или даже неточны.

В то время как вы можете найти некоторые свойства короткой продажи на популярных сайтах недвижимости, таких как Zillow и Trulia, другие сайты, специализирующиеся на выкупах и скидках, предлагают более полное представление о рынке короткой продажи в вашем регионе. Один из таких сайтов - www. realtystore. com, у которого есть более миллиона листингов аукционов выкупа, принадлежащих банку недвижимости, домов, возвращенных правительством, недвижимости, дефолтных по налогам и коротких продаж.

Практический результат

Краткая продажа может принести пользу всем вовлеченным сторонам: Кредиторы избегают длительного и дорогостоящего процесса обращения взыскания; заемщики продолжают выкупать свои кредитные отчеты; и покупатели могут приобретать недвижимость по сниженным ценам. Покупатель не должен предполагать, что собственность - это просто потому, что это короткая продажа. Сделайте свой собственный сопоставимый анализ рынка. Кроме того, если вы сделаете это для депонирования, не пропустите тщательный осмотр дома.