Инвестиционный траст недвижимости (REIT) - это корпорация, доверие или ассоциация, которая владеет и в большинстве случаев управляет доходами, связанными с недвижимостью и / или активами, связанными с недвижимостью. Созданные после взаимных фондов, REIT объединяют капитал многочисленных инвесторов. Это позволяет отдельным инвесторам зарабатывать часть доходов, получаемых за счет коммерческой недвижимости, без необходимости выходить на улицу и покупать или финансировать имущество или активы. «REIT предлагают важные преимущества для инвесторов и владельцев недвижимости», - сказал Джо Мансуэто, председатель и главный исполнительный директор Morningstar. «Они позволяют инвесторам легко получать доступ к инвестициям в недвижимость и делать это с ежедневной ликвидностью, диверсификацией и широким выбором. «

За первое полугодие 2013 года доходность REIT увеличилась на 17. 6%. 22 мая, однако, REITs добились большого успеха - снизившись на 13,5% в течение следующих пяти недель, когда председатель Федеральной резервной системы Бен Бернанке предположил, что скорое предложение о покупке облигаций в размере $ 85 млрд в месяц будет скошено.

Несмотря на продолжающееся улучшение в общей экономике, инвесторы были в основном медвежьими на REIT с момента объявления Бернанке. В то время как REITs столкнется с рядом проблем в 2014 году, одна из проблем будет в центре внимания инвесторов: рост процентных ставок.

Основы REIT

Чтобы претендовать на REIT, компания должна иметь большую часть своих активов и доходов, привязанных к инвестициям в недвижимость, и каждый год распределять по меньшей мере 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам через дивиденды. Эти функции помогают сделать REIT привлекательными для инвесторов, поскольку они предлагают высоколиквидный метод инвестирования в недвижимость и, как правило, обладают хорошими дивидендами. REIT обычно предлагают более высокую доходность по сравнению с другими альтернативами дохода - доходность по REIT в конце 2013 года, например, составляла в среднем 3,8% по сравнению с 2,6% для 10-летних казначейских обязательств.

Существует три основных типа REIT:

1. Equity REITs - владеют и управляют доходной недвижимостью (зданиями и землей). Доходы генерируются в основном за счет арендной платы (не за счет перепродажи). Девяносто процентов REIT являются справедливыми REIT.
2. Ипотечные REITs - одалживают деньги владельцам недвижимости и операторам непосредственно через ипотечные кредиты и займы или косвенно через ценные бумаги с приобретением или ипотекой (MBS). Доходы генерируются в основном за счет процентов, полученных по ипотечным кредитам.
3. Hybrid REITs - использовать инвестиционные стратегии справедливости и ипотечных REIT.

Активы, принадлежащие REIT, могут включать квартиры, гостиницы, промышленные объекты, курорты, объекты самообслуживания, торговые центры, лесозаготовительные земли, склады и ипотечные кредиты или займы. Что касается REIT, которые инвестируют в ипотечные кредиты или займы, Мансуэто сказал: «[REITs] предоставляют владельцам недвижимости другой способ сбора средств, делая недвижимость более ликвидной и прозрачной и позволяя ей играть более важную роль в нашей экономике.«

Многие REIT в США зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC) и публично торгуются на фондовой бирже (большинство REIT в торговле США на Нью-Йоркской фондовой бирже). Эти публично торгуемые REIT считаются очень ликвидными активами, поскольку они торгуются по значительным объемам, и инвесторы могут покупать и продавать их, как акции, на всей торговой сессии.

Есть также REIT, которые зарегистрированы в SEC, которые не являются публично торгуемыми, а также REIT, которые не зарегистрированы ни SEC, ни публично торгуются. Следует, однако, отметить, что внебиржевые биржевые REIT обычно неликвидны (в некоторых случаях это крайне сложно), оценка сложна, досрочное погашение часто является ограничительным, а плата может быть значительно выше, чем обменные фонды. Кроме того, REIT, которые не зарегистрированы в SEC, не подчиняются тем же требованиям раскрытия, что делает его потенциально сложным для инвесторов принимать обоснованные решения об инвестициях.

REIT и процентные ставки

Поскольку REIT должны выплачивать не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли в качестве дивидендов для акционеров, они делают относительно высокодоходные инструменты. Доходы REIT основаны на дивидендах плюс повышение цены, что ведет себя так же, как к типичным запасам малой капитализации. Однако, в отличие от этих акций, большая часть ожидаемой прибыли REIT связана с дивидендами, а не с оценкой цен. В качестве относительно высокодоходных инвестиций, для REIT нормально реагировать на изменение процентных ставок.

Процентные ставки влияют на REIT по нескольким причинам. Во-первых, долг - это факт жизни для строителей, разработчиков и арендодателей, поэтому они очень чувствительны к любым изменениям в расходах по займам. Во-вторых, многие инвесторы с меньшей вероятностью рассматривают REIT как привлекательные, если их доходность будет больше соответствовать другим ценным бумагам, таким как 10-летние казначейские облигации. «Количественный анализ движения цены REIT показывает, что процентные ставки имеют значение для REIT инвесторов - сейчас более чем когда-либо, - сказал Джон Аффлек, исследователь-стратег с CoStar, коммерческой компанией по информации о недвижимости.

Дэвид Тоти, аналитик REIT из Cantor Fitzgerald, согласен с тем, что REIT чувствительны к изменениям процентных ставок. «За последние пять лет многие инвесторы перешли на REIT, поскольку облигации заменяют, потому что мир отчаянно нуждается в доходности в условиях нулевой ставки», - сказал Тоти. «Поскольку ставки начинают расти, если и когда это произойдет, это делает эти ценные бумаги менее привлекательными с точки зрения доходности. "

Необоснованные проблемы?

В то время как REIT-инвесторы сделали оглашение после сужающегося объявления ФРС, некоторые эксперты отрасли заявляют, что все внимание, связанное с процентными ставками и REIT, необоснованно. «С 22 мая обсуждалась роль процентных ставок в доходах REIT - и это очень странная дискуссия», - сказал Брэд Кейс, вице-президент Национальной ассоциации инвестиционных инвестиционных фондов (NAREIT) в недавнем интервью интервью с CoStar News. «Потому что, по правде говоря, когда процентные ставки растут, обычно это означает, что экономика усиливается.Это хорошая новость для REIT и означает, что отдача будет сильной. «В подтверждение этого заявления Кейт отметил, что REITs хорошо зарекомендовали себя в 12 из 16 периодов повышения процентной ставки с 1995 года.

Пионер REIT Сэм Целл поднял интересный момент на конференции REITWorld, состоявшейся в Сан-Франциско в ноябрь. «Низкие процентные ставки позволяют брать дешевые деньги и переплачивать за всевозможные плохие инвестиции», - сказал Целль. «Через пять или шесть лет после эры притворяться и распространяться, много излишеств собственности еще не было разрешено. Мы были бы намного лучше инвесторами и операторами, если бы это было последствием для неспособности действовать. Когда процентные ставки составляют 3% или 2% или 1%, у вас нет чувства срочности. «

Что ожидать в 2014 году?

Несмотря на разногласия относительно степени влияния процентных ставок на REIT, Аффлек отметил, что инвесторы должны учитывать больше, чем просто выполнять REIT при изменении процентных ставок. «Соответствующая мера заключается не в том, что REIT хорошо справились с повышением процентной ставки, а о том, как они действуют по отношению к более широкому рынку», - сказал Аффлек. «В этом отношении данные являются окончательными. Производительность REIT по отношению к широкому рынку обратно пропорциональна изменениям процентных ставок. «Аффлек добавил, что REITs опередили широкий рынок - на 27% по сравнению с 20% -ным ростом для S & P 500 - когда процентные ставки снизились с 3,5% в марте 2011 года до 1,5% в апреле 2013 года.

Независимо от того, влияние процентных ставок на REIT, важно помнить о том, что REIT не являются общими для всех инвестиций и что стратегии инвестиций сильно различаются в пространстве REIT. Например, квартиры REIT, возможно, имеют хорошие возможности для роста в 2014 году. «В зависимости от вашего взгляда на экономику неполная занятость должна со временем улучшаться», - сказал Джеффри Лангбаум, старший аналитик REIT Bloomberg Industries. «Все эти двадцать вещей, которые живут с мамой и папой, будут более склонны к тому, чтобы пойти туда и арендовать. «Из-за снижения количества запусков и разрешений в многоквартирных домах аренды Лангбаум объяснил, что мало шансов, что предложение будет превышать спрос в долгосрочной перспективе, - и это даст арендодателям больше возможностей для увеличения арендной платы.

Здравоохранение REIT, такие как кормильцы и старшие операторы жилья, также могут быть готовы к сильному 2014 году, при поддержке стареющего населения в США, сказала Дженни Ван Леувен Харрингтон, специалист по инвестициям в доход, управляющий Gilman Hiss Asset Management. Рейтинги Triple-net-lease, которые владеют такими свойствами, как заправочные станции и автономные магазины больших ящиков, - это еще одна область, которой нравится Van Leeuwen Harrington. «Рейтинги Triple-net-lease, как правило, имеют особенно стабильные предприятия с относительно ограниченным ростом роста, но относительно высокими стабильными денежными потоками. «

The Bottom Line

« REITs предоставляют прекрасную возможность для малых и крупных инвесторов получить доступ ко многим областям коммерческой недвижимости с ликвидностью и прозрачностью в диверсифицированном портфеле с относительно низким уровнем кредитного плеча », - сказал Крис Майер , Содиректор, Ричманский центр бизнеса, права и государственной политики в Columbia Business School.«В то время как некоторые инвесторы беспокоятся о волатильности публичных рынков, долгосрочные инвестиции REIT довольно неплохо сравнились с их частными конкурентами на рынке недвижимости, а также ограничивают воздействие конкретных инвестиционных стратегий или отдельных операций с яслей. «

Если посмотреть на REIT в 2014 году, важно будет рассматривать отдельные инвестиции, а не делать предположения о секторе REIT в целом. Как отметил Ван Леувен Харрингтон, «REITs, я считаю, почти больше, чем любая другая отрасль, не должен быть окрашен широкой кистью. Существует так много подотраслей, каждая из которых обладает совершенно уникальными характеристиками, которые широкие заявления не могут функционально охватывать. «