Для многих людей их дома являются их самыми большими активами - теми, которые они могут планировать когда-либо продать, чтобы переехать в другую часть страны, перейти на более крупный дом или помочь финансировать выход на пенсию. Если вы не продали дом за последние несколько лет, вы можете не понимать, что изменения в налоговом коде могут повлиять на то, как вы закончите после продажи. Узнайте, как самые новые налоговые законы повлияют на вас, если вы решите переехать.

Старые правила
В прошлом продавцы могли откладывать налоги на прирост капитала на все прошлые прибыли, независимо от того, насколько они велики, если они удовлетворяют следующим двум требованиям:

• Приобретенный который стоит больше, чем сумма, полученная за проданный дом.
• Приобретенная замена в течение двух лет до или через два года после даты продажи.

Например, предположим, что вы купили дом за 200 000 долларов и продали его через пять лет за 300 000 долларов. Если вы купите еще одного в течение двух лет по меньшей мере за 300 000 долларов США, вы можете избежать налога на прирост капитала на прибыль в размере 100 000 долларов США. Кроме того, вы могли бы продолжать этот процесс каждый год, потенциально создавая неограниченное количество доходов, отложенных по налогам. Затем, когда вы умерли, прибыль могла быть стерта из-за повышения в базовом положении для ваших бенефициаров.

Кроме того, продавец, достигший 55-летнего возраста, может навсегда исключить до 125 000 долларов прибыли без покупки другого дома.

Новые правила
6 мая 1997 года вступил в силу Закон об освобождении налогоплательщиков от 1997 года. Акт покончил с постоянной неограниченной отсрочкой прибыли и заменил ее закрытыми исключениями.

Единые налогоплательщики теперь могут исключить до 250 000 долларов прибыли от продажи своего дома. Женатые пары, которые подают совместное заявление, могут исключить 500 000 долларов из своего налогооблагаемого дохода. Возраст не является фактором, и вам не нужно покупать дом для замены. После того, как вы сделаете исключение, вы можете купить дешевый дом или даже арендовать его. Еще лучше, IRS позволит вам использовать исключение каждый раз, когда вы продаете свое основное место жительства.

Существует два правила:

• Вы должны владеть и использовать дом в качестве основного места жительства, по крайней мере, двух из предыдущих пяти лет.
• Вы не могли использовать исключение в течение предыдущих двух лет.

Например, предположим, что супружеская пара купила свой дом восемь лет назад за 200 000 долларов и жила в нем за это время. Теперь они готовы продать за 450 000 долларов и переехать в более крупный дом, который стоит 400 000 долларов в менее дорогой части страны для размещения их расширяющейся семьи. Из-за исключения, им не придется платить налог на прирост капитала в размере 250 000 долларов прибыли.

Давайте посмотрим 20 лет в будущем, когда наша пара хочет уйти в отставку и сократить до квартиры. Они продают свой большой дом за 1 миллион долларов и купят кондо за 750 000 долларов.У них будет доход в размере 600 000 долларов США (1 миллион долларов - 400 000 долларов США) на продажу дома. Тем не менее, они должны будут платить налог только на 100 000 долларов прибыли из-за исключения в размере 500 000 долларов США. Они могут использовать 250 000 долларов наличными, которые останутся после того, как они купят кондо по своему желанию.

Дополнительные баллы
Требуемые два года владения и использования в течение пятилетнего периода, заканчивающиеся на дату продажи, не обязательно должны быть непрерывными. Поэтому, если вы арендовали свой дом в течение первого, третьего и пятого лет владения, но жили в нем на второй и четвертый годы, вы все равно могли бы исключить.

Кроме того, существуют исключения из правила двухлетнего пребывания. К ним относятся: инвалидность, осуждение и развод.

Если исключение уничтожит всю вашу прибыль, вам не нужно сообщать о продаже по вашей налоговой декларации. В противном случае вы должны подать транзакцию по графику D. В любом случае обязательно сохраняйте все записи не менее трех лет.

Не думайте, что вы можете использовать это исключение только в том случае, если у вас есть одна семья, традиционный дом. Действие распространяется на любое жилище, которое вы считаете своим основным местом жительства, например:

• Дом-коттедж
• Кондо или таунхаус
• Кооперативная квартира
• Мобильный дом

Как уменьшить налог
Хотя избегать налог на сумму 250 000 долларов США (500 000 долларов США для совместных налогоплательщиков) является значительным, но этого может быть недостаточно, чтобы полностью компенсировать некоторую прибыль продавцов. Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы увеличить свою стоимость и уменьшить свои налоговые обязательства.

Вернитесь к своим записям, чтобы узнать, были ли у вас другие разрешенные расходы, в том числе:

• Расчетные сборы или расходы на закрытие, когда вы купили дом
• Налоги на недвижимость, которые был обязан продавцу, но за которые вы заплатили, и были не возмещается
• Домашние улучшения, такие как добавление новой крыши или комнаты

Bottom Line
Наконец, посмотрите на свои другие инвестиции. Вы владеете акциями, облигациями или другой недвижимостью, которые стоят меньше, чем вы заплатили за них? Вы можете продать их и использовать убытки, чтобы компенсировать прирост капитала при продаже дома.